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1、2003年中国房地产行业报告观点提要1去年19月运行情况2政策环境变化11房地产企业开发现状及特征12房地产开发企业存在的问题19房地产开发企业发展趋势20观点提要2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年，全国房地产开发共完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（28.4%）1.3个百分点，占同期固定资产投资的比重为23.7%。其中，商品住宅投资占近七成，经济适用房占商品住宅的比重6.1%，商业营业用房投资增幅较快。2003年全国商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；新开工面积54319.10万平方米，同比增长28.5
2、%；竣工面积39509.75万平方米，同比增长21.5%。其中：商品住宅施工面积91018.09万平方米，同比增长26.3%；新开工面积43676.44万平方米，同比增长27.6%；竣工面积32200.47万平方米，同比增长21.0%。2003年全国商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%，其中销售给个人30369.85万平方米，所占比重为94.2%；商品房销售额7670.90亿元，同比增长34.1%，其中：销售给个人7092.78亿元，同比增长35.8%，所占比重为93.1%。全国商品住宅销售面积为28502.47万平方米，同比增长28.9%；办公楼销售面积为596.55
3、万平方米，同比增长17.4%；商业营业用房销售面积为2695.28万平方米，同比增长33.8%。2003年全国房屋销售价格比上年上涨4.8%，上海房价涨幅超过20%，成为全国房价增长速度最快的城市。2003年，国务院、国土资源部、建设部以及地方房地产行政主管部门陆续出台了一系列的文件和法规，涉及到房地产行业的各个环节。2004年政府将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设、压缩房地产信贷、加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展。2003年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素的影
4、响，各地主要采用了信托产品的形式，2004年，央行2003年121号文和2004年初银监会的商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）将对房地产金融政策产生重要影响。从投资看，2003年投资热点区域集中在首都经济圈和长江三角洲地区，商业地产投资热势头明显，全国各地普遍出现商铺投资热潮。未来几年，商铺市场供不应求状态可能还会持续。但是，随着开发量的增长，商铺资源的稀缺性将弱化，尤其是目前中小城市商业发展有失衡的趋势，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险。因此，对商铺尤其是中小城市的商业地产开发应谨慎。去年19月运行情况(一)投资状况1.开发投资继续保持快速增长2003年1-9月，房地产投资快
5、速增长，全国房地产开发完成投资6495.01亿元，同比增长32.8%，高于同期固定资产投资增幅(31.4%)1.4个百分点，占同期固定资产投资的比重为24.5%(见表23)。其中东、中、西部地区增幅分别为28.9%、42.3%、45.8%，中、西部地区增幅明显高于东部，其中8个地区增幅超过50%(见表24)。房地产开发投资中，1-9月商品住宅投资累计完成4453.1亿元，同比增长28.0%(其中经济适用房完成投资383.23亿元，同比增长11.3%，占商品住宅投资的比重为8.6%，占总投资5.9%，比上年同期下降1.1%)，占全部投资的68.6%；办公楼投资增长明显高于上半年，共完成307.9
6、3亿元，同比增长39.8%；商业营业用房投资增幅较快，1-9月共完成投资781.11亿元，同比增长44.6%(见表25，图44)。2.资金情况2003年1-9月房地产开发到位资金8837.59亿元，同比增长46.3%。其中，国内贷款2174.43亿元，同比增长58.3%；利用外资132.92亿元，同比增长27.3%；企业自筹资金2581.55亿元，同比增长41.1%；其他资金3945.08亿元，同比增长44.3%(见表26、图45)。(二)土地购置及土地完成开发情况1.土地购置面积2003年1-9月，全国购置土地面积23082.20万平方米，同比增长44.7%，高于商品房施工面积涨幅16.9个
7、百分点、新开工面积涨幅14.3个百分点。其中：东部地区12870.30万平方米，中部地区5404.23万平方米，西部地区4807.67万平方米。有7个地区的购置土地面积同比增长大于100%。2003年1-9月，全国土地购置费1271.17亿元，比去年同期增长52.6%，占房地产开发投资总额的19.6%，比去年同期增加2.5个百分点。其中：东部地区954.18亿元，中部地区176.35亿元，西部地区141.64亿元。2.土地开发面积2003年1-9月，全国土地开发面积11368.13万平方米，同比增长38.9%，分别比商品房施工面积、新开工面积的涨幅高11.1%和8.5%。有5个地区的完成土地开
8、发面积同比增长大于100%。3.土地开发投资2003年1-9月，全国完成土地开发投资387.48亿元，同比增长36.3%，比上半年增长(46.5%)下降了10.2个百分点(见表27)。(三)建设情况1.施工面积2003年1-9月，全国商品房施工面积93615.86万平方米，同比增长27.8%，其中：商品住宅施工面积73157.10万平方米，同比增长26.8%(见表28)。2.新开工面积2003年1-9月，全国商品房新开工面积36563.13万平方米，同比增长30.4%，其中：商品住宅新开工面积29607.81万平方米，同比增长28.8%；办公楼新开工面积与上半年相比有所改善，增幅提高了6.9个
9、百分点(见表29)。3.竣工面积2003年1-9月，全国商品房竣工面积15325.81万平方米，同比增长34.9%，高于新开工面积增幅4.5个百分点，其中：商品住宅竣工面积12716.56万平方米，同比增长32.8%，高于同期新开工面积增长(28.8%)。与上半年相比，商品房、商品住宅、办公楼竣工面积增长都有不同程度的下降，但商业营业用房竣工面积增长加快(见表30)。(四)销售情况1.商品房销售情况(1)销售面积2003年1-9月，全国商品房销售面积为15189.24万平方米，同比增长35.9%，其中销售给个人14360.00万平方米，所占比重为94.5%。其中，商品住宅销售面积为13649.
10、78万平方米，同比增长35.8%；办公楼销售面积为223.66万平方米，同比增长18.9%；商业营业用房销售面积1097.28万平方米，同比增长43.3%。东、中、西部地区的详细销售情况见表31。(2)销售额2003年1-9月，商品房销售额3736.43亿元，同比增长14.4%，其中：销售给个人3449.34亿元，同比增长44.1%，所占比重为92.3%。其中商品住宅销售额为3158.56亿元，同比增长41.1%；办公楼115亿元，同比增长45.88%；商业营业用房412.55亿元，同比增长43.91%。2.商品住宅销售情况(1)销售面积2003年1-9月，全国商品住宅销售面积为13649.7
11、8万平方米，同比增长34.0%，小于同期竣工面积933.22万平方米。商品住宅销售面积中销售给个人13141.85万平方米，同比增长38.2%，所占比重为96.3%。(2)销售额2003年1-9月，商品住宅销售额为3158.56亿元，同比增长41.1%，其中销售给个人为3027.24亿元，同比增长44.2%，所占比重为95.8%。3.销售价格上涨较多2003年1-9月，全国房地产开发投资继续保持大幅度的增长，土地购置金额和面积增幅均高于去年同期水平。全国商品房销售价格持续上涨，2003年1-9月商品房平均销售价格2460元/平方米，同比增长了4%，其中中、西部地区价格涨幅较高。商品住宅、办公楼
12、分别增长3.9%、22.7%，而商业营业用房却只增长了0.4%(见表32)。(五)商品房空置情况1.商品房空置情况2003年1-9月，全国商品房空置面积10033.62万平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期回落1.8个百分点。其中东、中、西部地区的商品房空置面积分别占全国商品房空置面积的63.2%、19.1%、17.7%，东部地区增幅明显高于中、西部地区(见表33、表34、图46)。目前有的地区存在商品房空置量过大的问题，必须要引起高度重视。建设部准备与国家统计局协商，改变目前的商品房空置率统计体系。即，将竣工一年以内未出售的商品房作为“待销商品房”，竣工一年以上三年以内未售出的商品房作为
13、“滞销商品房”，竣工三年以上未售出的作为空置积压商品房。同时，加紧和有关单位合作，研究与国际接轨的住房空置指标体系。2.商品住宅空置情况2003年1-9月，全国商品住宅空置面积6505.80万平方米，同比增长7.9%，其中东、中、西部地区的商品住宅空置面积分别占全国商品住宅空置面积的63.0%、20.9%、16.1%，东部地区增幅明显高于中、西部地区(见表35)。(六)城镇住宅建设完成情况1.完成投资情况2003年1-9月，全国住宅建设完成投资3695.04亿元，同比增长26.4%，其中，东部地区增长25.1%，中部地区增长31.2%，西部地区增长31.5%，中部地区增幅明显高于东、西部地区。
14、有7个地区住宅建设完成投资增幅高于50%。2.建设情况(1)施工面积2003年1-9月，全国住宅建设完成施工面积78367.42万平方米，同比增长24.9%，其中东部地区增长24.5%，中部地区增长21.7%，西部地区增长29.3%。有6个地区施工面积增长高于40%。(2)竣工面积2003年1-9月，全国住宅竣工面积9922.53万平方米，同比增长28.0%，其中东部增长28.8%，中部增长43.6%，西部增长16.2%，东部和中部地区增幅明显高于西部地区。有9个地区竣工面积增幅在50%以上。政策环境变化(一)金融政策环境的变化 2003年6月中国人民银行出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理
15、的通知(简称“121号”号文件)，提出了加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向,严格控制土地储备贷款的发放,规范建筑施工企业流动资金贷款用途,加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，强化个人商业用房贷款管理,充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用，加强个人住房公积金委托贷款业务的管理以及切实加强房地产信贷业务的管理等方面的政策措施。尽管大多数人认为，对房地产市场发展是不利的，但该通知对于促进房地产融资多元化还是起到了积极作用。 (二)土地政策环境的变化 2003年7月30日国务院办公厅出台了关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知，并组织对全国各类开发区内进行全面清理，对缺乏建设条件，项目、资金不落实的，要坚决停办，所占用的土地要依法坚决收回；对超过规划建设用地规模和范围的开发土地，要依法处理。 (三)房地产业政策环境的变化 2003年8月12日国务院下发了国务院关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知，统一了对房地产业的认识，结束了对房地产是否“过热”的争论，确立了房地产业的支柱产业地位，明确了未来一段时间房地产业发展的指导思想，即坚持住房市场
