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1、河南省物业管理条例（修订草案）（征求意见稿）第一章 总则第二章 物业管理区域及设施 第三章 业主自治第四章 前期物业管理第五章 物业管理服务第六章 物业的使用及维护第七章法律责任第八章 附则第 1 章 总 则第一条【立法目的】 为了规范物业服务管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据中华人民共和国物权法 、国务院物业管理条例等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条【适用范围及概念解释】 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动。本条例所称物业，是指已建成投入使用的建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业
2、服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。前款所称房屋包括住宅、办公楼、商业、工业厂房、学校、医院等物业类型。第三条【原则】 物业管理活动应当遵循业主自治、公开公平公正、诚实信用、竞争规范的原则。第四条【提倡措施】鼓励采用集约、智能、绿色、低碳等新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条【人民政府职责】 县级以上人民政府应当将物业管理服务纳入本地现代服务业发展规划、城市建设和社会管理体系，创造便于物业管理服务的各项条件，制定扶持政策和激励措施,提高专业
3、化水平，推动物业服务行业规范化、标准化、市场化、法治化发展。第六条【部门职责】 县级以上人民政府物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、规划、城管、卫生、工商、质监等有关行政主管部门按照各自职责，负责物业管理活动有关监督管理工作。第七条【街道办事处职责】 街道办事处、乡镇人民政府应当明确机构和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举、换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会以及物业服务企业依法履行职责，调解物业管理活动中的纠纷，宣传物业管理政策法规，协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会应当协助街道
4、办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。第八条【联席会议制度】 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由物业所在地的公安派出所、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成，由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门应当派员参加物业管理联席会议。物业管理联席会议主要协调解决下列事项:（一）业主委员会不履行职责的；（二）业主委员会选举、换届过程中出现的问题；（三）物业服务合同履行过程中出现的纠纷；（四）物业服务企业交接过程中出现的问题；（五）需要协调解决的其他物业管理问题。第九条【行业
5、协会职责】 物业管理行业协会应当自觉接受行业主管部门的指导和监督，加强行业自律，规范行业行为，提高物业服务水平，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，维护物业服务企业合法权益，推动物业服务行业健康发展。第二章 物业管理区域及设施第十条【物业管理区域设置原则】 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区建设等因素确定。新建物业的建设单位应当以土地使用权属范围划定物业管理区域。规划范围内规划有市政道路的，应当以市政道路分隔的最小区域划定物业管理区域。尚未划分物业管理区域的现有物业，应当综合考虑土地使用权属范围、共用设施
6、设备、物业管理用房等因素确定。影响消防、避险、物业管理用房等共用设施设备使用的，不得分割划分。第十一条【各单位职责】 新建物业的建设单位在编制建设工程设计方案时，应当按照本条例第十条确立的原则划定物业管理区域，并在物业管理区域内按照相关要求独立配置消防、物业管理用房等共用设施设备。第十二条【新建物业管理区域备案及公示】 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。第十三条【现有物业区域的划分及物业区域的调整】 已投入使用但尚未划定物业管理区域的，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主
7、管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后划定物业管理区域。物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十四条【物业管理区域划分档案管理】 县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案，并定期将物业管理区域备案情况通报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共用设施设备情况、建设单位以及其他需要载明的事项。第十五条【物业管理用房规划设计要求】 新建物业建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积配置物业管理用房，并符合下列要求：（一）物业管
8、理用房面积采用分段累计方式配置。2 万平方米以下的，物业管理用房面积最低 80 平方米；超过 2万平方米至 10 万平方米部分，按照千分之四的比例配置；超过 10 万平方米至 20 万平方米部分，按照千分之三的比例配置；超过 20 万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；（二）总建筑面积在 5 万平方米以下的，物业管理用房应当全部配置在地面以上；总建筑面积在 5 万平方米以上的，可以在地下配置一定面积的物业管理用房，但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的百分之二十；建设工程规划全部位于地面以下的，物业管理用房可以全部配置在地面以下。（三）物业管理用房应当相对集中，地面以上部
9、分不超过三层，便于开展物业管理活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道，配置独立的水、电、暖等计量装置。业主委员会办公用房从物业管理用房中配置，面积不低于三十平方米。第十六条【规划、登记和使用管理】 城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）时，应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或附图上载明。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围。不动产登记机构在办理不动产登记时，应当将物业管理用房登记在不动产登记簿上，不颁发不动产权证书，产权归全体业主所有。物业管理用
10、房由物业服务企业和业主委员会使用，不得买卖和抵押。未经业主大会同意，不得改变用途；经业主大会同意改变用途的，不得影响物业管理活动的正常开展和运行。第十七条【专业经营单位设施】 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给上述专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担运行、维护和更新责任，相关费用由专业经营单位承担。本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的专业经营设施设备，业主大会、业主决定移
11、交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、供热系统等设施设备及相关管线和计量装置。第十八条【老旧小区设施改造】 供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区，专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分分户计量、分户控制。业主和物业服务企业应当为改造工作提供便利。第三章 业主自治第十九条【业主身份认定】 房屋的所有权人为业主。房屋的所有权人以房地产权利证书或者不动产登记簿的记载为准。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理
12、活动中享有业主权利、承担业主义务：（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；（五）法律法规规定的其他情形。已经达到交付使用条件，尚未出售或尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。第二十条【业主权利】 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建
13、议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会、监事会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第二十一条【业主义务】 业主在物业管理活动中，履行下列义务:（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共有部分及其附属设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出
14、的决定；（四）按照有关规定交纳专项维修资金；（五）遵守国家相关房屋装饰装修的规定；（六）支持和配合物业服务企业的合法经营和管理活动；（七）按时交纳物业服务费用；（八）法律、法规规定的其他义务。第二十二条【业主大会成立原则】 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十三条【业主大会成立条件】 符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会:（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到
15、百分之五十以上的；（三）首套房屋交付已满两年且交付房屋户数的比例达到百分之三十以上的。第二十四条【首次业主大会资料报送责任】 物业管理区域内达到成立业主大会条件时，建设单位或其委托的物业服务企业应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）业主名册；（三）建筑规划总平面图；（四）交付使用共用设施设备的证明；（五）物业管理用房配置证明；（六）其他有关的文件资料。建设单位或其委托的物业服务企业未在规定期限内提供业主名册等相关文件资料，经物业管理行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道办事处、乡镇人民政府应当向房屋登记机构查
16、询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供并不得收取费用。第二十五条【筹备组成立条件和组织单位】 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者百分之二十以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第二十六条【筹备组组成及争议解决方式】 首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、居（村）民委员会代表、街道办事处或乡镇人民政府代表组成。筹备组中的业主成员由街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组人数由七至十一人单数组成，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不得少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。筹备组中业主成员应当符合本条例第三十五条中规定的条件。第二十七条【筹备组职责】 首次业主大会筹备组履行
