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1、AustralianShoppingCentreDevelopmentModels澳大利亚购物中心发展模式historicaltothepresentday今昔之别 MichaelLloydChairman TheTomlikGroupTomlik集团主席MallChinaAnnualConferenceMallChina年会20September2004 Guangzhou广州2004年9月20日 BriefhistoryofshoppingcentresinAustralia澳大利亚购物中心简史 FirstshoppingcentredevelopmentinAustraliainthe1
2、950s1950年代澳大利亚第一代购物中心的崛起 Bythe1970 s到1970年代时 3Majorcompanieshademerged三家重点企业合并LendLeaseWestfieldAMP Successwasquestioned可行性遭质疑 Retailershadexistingoutlets零售商已有店面Mostshoppingwasconductedintraditionalareas消费都在传统商圈进行Shoppingcentrerentswerehigh购物中心的租金高昂Mostretailwassmallbusiness大多数的零售店都是小生意 Therisk风险 Ne
3、wnessoftheproduct nohistoryofsuccess购物中心属于新产品 没有成功历史Lackofsophisticationinretail零售消费并不精致Lackofenthusiasmfortheproductbymanyretailers许多零售商对购物中心反应冷淡 Intheearly70 s majorshoppingcentresinAustraliashowedayieldof70年代初初期 澳大利亚重点购物中心收益为13 Investorsdemandedahigherreturn投资者要求更高的回报 Highertherisk highertheretur
4、n风险越高 回报越高Lowertherisk lowerthereturn风险越低 回报越低 Whathappenedoverthenext25years 接下来25年经历了什么演变 IncreasedSpending IncreasedTurnover IncreasedRent开销增加 营业额增加 租金增加 IncreasedSpending开销增加 IncreasedRetailerNumbers零售商数量增加 IncreasedProfessionalism专业度增加 1995 Top10combinedGLAof758 000m21995年 十大购物中心总GLA为758000平方米2
5、004 Top10combinedGLAof1 277 000m22004年 十大购物中心总GLA为1277000平方米 anincreaseof68 递增幅度为68 GLAisGrossLettableAreaGLA是总可租赁面积 1995 Top20combinedGLAof1 404 000m21995年 20大购物中心总GLA为1404000平方米2004 Top20combinedGLAof2 248 000m22004年 20大购物中心总GLA为2248000平方米 anincreaseof60 递增幅度为60 GLAisGrossLettableAreaGLA是总可租赁面积 19
6、95 Top10combinedturnoverof 3 3billion1995年 十大购物中心营业额总计为33亿2004 Top10combinedturnoverof 6 2billion2004年 十大购物中心营业额总计为6 2亿anincreaseof88 递增幅度为88 1995 Top20combinedturnoverof 6 08billion1995年 20大购物中心营业额总计为60 8亿2004 Top20combinedturnoverof 10 5billion2004年 20大购物中心营业额总计为105亿 anincreaseof73 递增幅度为73 Whathap
7、pened 发生了什么事 Turnoverincreasedsignificantly营业额有显著递增Rentalsincreasedsignificantly租金有显著递增Retailersweredemandingspaceinshoppingcentres theywerenolongersuspicious零售商对购物中心的空间有需求 不再持怀疑态度Retailerswerebecomingincreasinglyprofessional零售商日趋专业化NationalRetailChainswereincreasinginnumber全国性连锁店数量日益增加NationalFranc
8、hiseswereincreasinginnumberandbecomingpopular特许经营数量日益增加 也越来越受欢迎ShoppingCentresdevelopedahistoryofsuccess购物中心开始有成功历史 Investoropinionchanged投资者的看法改变了 ShoppingCentresnolonger highrisk 购物中心不再被视为 高风险 投资ShoppingCentresnow lowrisk 购物中心现在属于 低风险 投资 Exampleofatypicalcentre购物中心范例 DepartmentStore百货店2xDiscountDe
9、partmentStore折扣百货店2xSupermarkets超市220SpecialtyShops专卖店 1975Revenue1975年收入 DepartmentStore百货店 1 0m100万2xDDS折扣百货店 1 5m150万250Specialty专卖店 215 3 7m370万TotalRental总租金收入 5 2m520万Capitalised资本化率 13 ValueofCentre购物中心价值 40m4000万 1985Revenue1985年收入 DepartmentStore百货店 1 5m150万2xDDS折扣百货店 3 0m300万250Specialty专卖
10、店 550 9 6m960万TotalRental总租金收入 14 1m1410万Capitalised资本化率 11 ValueofCentre购物中心价值 128m1 28亿 1995Revenue1995年收入 DepartmentStore百货店 2 0m200万2xDDS折扣百货店 3 2m320万250Specialty专卖店 800 14 0m1400万TotalRental总租金收入 19 2mCapitalised资本化率 8 ValueofCentre购物中心价值 240m 2004Revenue2004年收入 DepartmentStore百货店 2 4m240万2xDD
11、S折扣百货店 3 5m350万250Specialty专卖店 1000 17 5m1750万TotalRental总租金收入 23 4m2340万Capitalised资本化率 6 75 ValueofCentre购物中心价值 346m3 46亿 20052005年 Capitalised资本化率at5 5 ValueofCentre购物中心价值 425m4 25亿 2004年强势购物中心排名 GLA总可租赁面积 所有零售区域 加上所有 非零售 例如诊所 写字间 影城等等 购物中心名称州业主GLA 没平方米 购物中心名称州业主GLA 没平方米 2004年强势购物中心排名 MAT 2003年1月
12、1日至12月31日总零售额 包括电影院和消费税 不包括临时租户 外汇 银行 房屋抵押贷款协会和软性赌博 购物中心名称州业主GLA 没平方米 购物中心名称州业主GLA 没平方米 2004年强势购物中心排名 MAT 每平方米 2003年1月1日到12月31日的购物中心总零售额除于零售面积 用以推算营业额的零售面积 包括消费税 不包括临时租户 外汇 银行 房屋抵押贷款协会和软性赌博 购物中心名称州业主GLA 没平方米 购物中心名称州业主GLA 没平方米 2004年强势购物中心排名 专卖店MAT 每平方米 2003年1月1日到12月31日所有小于400平方米的专卖店营业额除于营业面积 包括消费税 不包括临时租户 外汇 银行 房屋抵押贷款协会和软性赌博 购物中心名称州业主GLA 没平方米 购物中心名称州业主GLA 没平方米
