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1、海滨新城物业管理方案海滨新城项目物业管理方案海滨新城位于厦门市繁华的鹭江道和禾祥西路交汇处，是厦门华侨城房地产开发有限公司斥巨资精心打造的21世纪新生代大规模豪华社区。项目的定位高档，将超大规模园林设计与独特的建筑风格相融合，建成后将成为厦门唯一的新外滩国际化滨海高尚园林社区。 项目规划用地约27000平方米，总建筑面积约22万平方米，其中1-2层的裙楼将建成长达700多米的滨海休闲购物广场。一期工程已于2002年2月破土动工，预计2003年底可交付使用。享有“中国第一管家”美誉之称的深圳市中海物业管理有限公司凭借其在物业管理领域十多年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流的管理人才，有决心、有
2、信心成功承接海滨新城项目的物业管理顾问工作，将ISO9000质量管理体系、ISO14001环境管理体系和酒店式物业管理的全新理念全程导入到以上两个项目的物业管理工作中，全心全力为即将入住的每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便的美好家园，让每一位业主亲身体会到中海物业高品质的服务。深圳市中海物业管理有限公司针对以上两个项目的实际情况特制定本物业管理顾问服务方案，以下将就所提供的物业管理顾问服务方式作以系统的阐述。第一部分 顾问方式概述及顾问期限确定、 顾问方式概述：1、 为保证海滨新城项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，发展商厦门华侨城房地产开发有限公司和厦门禹洲房地产开发有限公
3、司拟聘请深圳市中海物业管理有限公司为本物业物管工作的顾问商（以下简称“顾问商”），指导发展商下属的物业管理公司（以下称“管理商”）负责海滨新城的物管工作的具体实施运作；以便利用中海物业在人力资源、经验、管理经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面的优势提供高品质的物业管理顾问服务。2、 双方合作关系一旦确定，顾问商将会把海滨新城和的物管工作列入中海物业相应的策划、考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团及委派驻场顾问，根据海滨新城和的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作，指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运
4、行，按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。3、 为保证管理目标的实现及更有力地推行中海物业管理模式，顾问商将于项目现场派驻两名物业管理资深人仕分别担任驻场经理和安保顾问，作为管理商管理的实体“核心”，以海滨新城项目为重点的同时兼顾跟进项目的进展，并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合海滨新城和物管工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时针对性地提出整改建议与整改措施。在公司顾问团与驻场顾问二者的共同努力下，将为管理商日后的物业管理工作打下良好的基础。4、 顾问商提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准
5、、高质素的管理队伍，同时中海物业良好的品牌效应也会促进海滨新城和的租售；在顾问期限内，顾问商允许发展商就海滨新城和向外界使用“中海物业顾问管理”等文字进行宣传推广。顾问服务方式示意图：双向沟通定期或不定期检查、考核、了解信息反馈方案执行情况及其它问题根据反馈信息修订方案传达、推行方案制定物管方案顾问团驻场顾问管理商l 顾问期限顾问期限分为前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为合作双方签约之日起至海滨新城一期物业入伙之日（即发展商书面通知业主入住的日期）前两个月（预计十六个月）；实操指导阶段为一年，自海滨新城一期物业入伙之日前两个月起至入伙之日后十个月；服务质量跟踪阶段为实
6、操指导阶段结束后三个月。驻场顾问和顾问团工作职责驻场顾问工作职责：根据项目的实际情况，在实操指导阶段中海将于项目现场派驻两名物业管理资深人仕分别担任驻场经理主管全面工作和安保顾问，常驻物业现场负责以下各类工作： 全面考察项目，熟悉物业所在地物管法规、人文情况，并将这些信息传递给顾问商的该项目顾问团。 将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。 将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术支持，并协助管理商落实解决。 协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、监督整改等的工作。 日常物业管理工作的培训、指导、咨询。 紧急事故的应对与处理技巧。 顾问团工作
7、职责：顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，分别于前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段针对项目进度并结合发展商的需要定期赴现场考察指导，具体安排如下： 前期介入阶段预计赴现场考察3次，每次工作2-3个工作日：l 首次考察拟安排于项目签约两周内l 设施、设备、材料集中选型阶段拟赴现场工作1次l 工程交接验收阶段拟赴现场工作1次 实操指导阶段预计赴现场考察4次，每次工作2-3个工作日：l 一期物业入伙前两个月赴现场工作一次l 一期物业入伙当月赴现场工作一次l 以后每季度赴现场工作一次 服务质量跟踪阶段预计赴现场考察1次，每次工作2-3个工作日：l 本阶段末赴现场工作一次顾问团主要
8、负责工作如下： 由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借中海丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。 负责解决物业管理工作中的重点和难点等。 定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见。 对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。、 顾问工作安排（详见下表）工 作 阶 段人 员 构 成工 作 方 式现 场 工 作 安 排前期介入（预计十六个月）顾问团35人定期赴现场考察指导赴现场工作3次，每次2-3个工作日，考察时间拟分别安排于签约后两周内/设施、设备集中选型阶段/工程交接验收阶段。实操指导（十二个月）顾问团35人定期赴现场考察指导赴
9、现场工作4次，每次2-3个工作日。驻场顾问2人常驻现场作日常指导本阶段内常驻现场实地工作。服务质量跟踪（三个月）顾问团35人定期赴现场考评指导本阶段末赴现场工作一次，23个工作日。另：除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，顾问商还可应发展商及管理商的要求，并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的考核评价，顾问团不定期赴现场的费用另计。说明：1、 顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理需涉及的各专业资深管理人仕组成，并长期为该项目服务。2、
10、 前期介入阶段，顾问团人员通常为机电设备、土建、空调、消防、电梯等专业人仕，楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等专业人仕将依据项目进展的不同阶段的实际需要予以选派。3、 实操指导阶段，顾问商派驻项目现场的驻场经理具有丰富的管理经验，常驻现场协助管理商对本项目提供物业管理服务。顾问团对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。4、 顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，同时将全程跟进项目的竣工验收、投入使用以及之后的日常物业管理工作，并随时提供相应的咨询指导服务。第二部分 顾问管理工作范围1、 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、
11、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。2、 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。3、 本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。4、 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。5、 专业装修工程质量监理与装修管理。6、 公用绿地、花木的绿化养护与管理。7、 公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。8
12、、 交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。9、 对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理，确保安全。10、 管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。11、 接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。12、 全方位家居服务和各类商务服务支持等。13、 协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体物业使用人的公共利益。14、 理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。第三部分 顾问管理工作内容一、前期介入阶段合作期限：由签约之日起至海滨新城一期入伙之日前二个月结合物业管理角度在项目施工验收阶段
13、提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。（一） 由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建和各类机电设备的）、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助管理商对管理档次进行定位。（二） 根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。1、 考查整
14、体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；2、 建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；3、 设备机房的环境、通风是否满足要求；4、 对住户室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；5、 根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建造位置和建造价格建议；6、 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；7、 在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；8、 在空调工程施工前，根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出
15、对设计的修改建议；在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；9、 对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议，并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议，以供参考选择。10、 从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；11、 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；12、 给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面，提供修改意见；13、 根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；14、 从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；15、 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；16、 对建筑
