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1、国际长寿村项目前期策划报告 中原地产 天津中原物业顾问有限公司TianJin 04 2011 第一部分 项目本体分析 第二部分 项目核心问题 第三部分 项目定位 第四部分 项目项目规划设计建议 目录 第一部分 项目本体分析 项目外部环境分析项目内部环境分析项目周边不利条件分析项目优劣势对比分析 项目本体分析 项目外部环境分析 长寿湖区位 长寿湖景区位于重庆市长寿区境内的西北角 地处长寿区 垫江县 涪陵市交界处 绝大部分水域位于长寿区境内 景区距离重庆主城区130公里 距离长寿区政府所在地凤城镇28公里 项目本体分析 项目外部环境分析 长寿湖西岸区位 长寿湖西岸片区南北长约8公里 南接狮子滩镇镇
2、区 规划区交通便利 是渝宜高速公路长寿湖出口至镇区必经的第一个滨湖片区 项目本体分析 项目外部环境分析 历史沿革 长寿湖是西南地区最大的人工湖泊 形成于1954年动工兴建的狮子滩水力发电站 该电站1957年全部建成发电 为我国 一五 期间国家156个项目中的重点建设项目之一 受到了党的第一代领导人的密切关注 电站水库坝高51米 坝长1399 5米 坝顶宽8米 设有3座副坝 水库总容量10 27亿立方米 水面面积65平方公里 水库控制流域面积3020平方公里 调节库容7 48亿立方米 1958年 农垦部门进驻库区成立长寿湖渔场 主要从事水产养殖和水果栽培 后长寿湖渔场更名为长寿湖联合企业公司 1
3、972年引进夏橙 现在已经发展成为国内重要的夏橙生产基地 1985年长寿区正式成立长寿湖镇行政建制 1992年元月3日重庆市人民政府批准长寿湖风景区为市级风景名胜区 1997年更名为重庆市新巴蜀十二景之一 长湖浪屿 项目本体分析 项目外部环境分析 人文资源 项目本体分析 项目外部环境分析 西岸片区现状 基础设施 教育 回龙村和罗山村设有小学各一所 交通 目前长寿湖周边已经形成狮子滩至云集 飞龙 至双龙 合兴的道路长寿湖至飞龙乡 龙河至乐温的道路 有三条公路与高速公路相连 穿越西岸片区的双龙路接长万高速公路全长为14公里 另一条经过狮子滩至长寿桃花接渝长高速公路公28公里 长寿湖西岸现有至拱背桥
4、公路 路面宽7米 至罗山简易公路3公里 土石路面 旅游服务设施 长寿湖景区现有宾馆 招待所 旅游社和家庭旅馆等各类接待服务设施约20家 其中主要分布在长寿湖镇和沿湖两岸以及湖心主要游览岛屿上 长寿湖西岸目前的旅游设施包括凯源度假村 快乐岛度假村以及少量的农家乐 设施等级低不高 尚未形成产业规模 市政设施 长寿湖沿岸包括西岸片区电力资源丰富 不存在电力短缺的问题 长寿湖电站主要供电线路有狮下线110KV 狮新线110KV 狮云线110KV 狮龙线10KV 上硐电站有供电线路上龙线35KV 上焦线10KV等 长寿湖景区供电主要由长寿湖电站所出的10KV狮龙线 上硐电厂所出的35KV变电站 飞龙10
5、KV变电站以及狮电总厂长寿湖大坝区内自备的两个变电站供电 规划区内水资源丰富 供水便利 长寿湖镇水厂日产水量100吨 长寿湖渔场自备水厂日产水量2000吨 三个水厂水源均采自于长寿湖 目前西岸片区通过从长寿湖取水经简单处理供水 天然气源由川东25号井出气经双龙穿越西岸片区至长寿湖东海配气站 气源管径108毫米 项目本体分析 项目外部环境分析 西岸片区现状 夏橙 沙田柚 经济发展现状 长寿湖经济结构主要以渔业和特色水果生产为主 西岸片区现以农业和夏橙 沙田柚种植为主要产业 长寿湖西岸海拔340米以下土地为国有土地 其余为集体所有土地 已经征用土地除外 项目本体分析 项目外部环境分析 西岸片区现状
6、 预计建成后效果 预计建成后效果 预计建成后效果 长寿湖片区目前唯一一座110千伏电源点 即将完工 项目本体分析 项目外部环境分析 外部路网 一小时经济圈 目前主城区到长寿交通主要为公路渝宜高速 铁路渝怀铁路 本案距重庆主城区83公里 走渝宜高速50分钟车程 渝怀铁路重庆北至长寿37分钟快艇长寿至朝天门75分钟2013年通车的渝万城际客运专线将连通火车北站 重庆机场 统景 长寿 长寿湖 万州 设计时速350公里 小时 届时重庆主城至长寿湖仅需20分钟 项目本体分析 项目外部环境分析 外部路网 高速公路 渝长 渝涪 渝宜三条高速公路在长寿交汇 有5座互通式立交桥 正在修建的重庆三环路也经过长寿高
7、速铁路 渝怀和渝利铁路在境内设有客 货及编组站 正在建设的京郑渝昆城际高铁 渝万高铁 也经过长寿 预计在2014年建成 完成后长寿到达重庆仅需15分钟 黄金水道 长江黄金水道绕城而过 21个3000吨级船舶常年可通江达海 空中航道 长寿湖距重庆国际机场仅50分钟车程 合兴至罗山快速旅游通道 长寿湖旅游高速公路 在建中 长寿湖迎宾大道 西岸沿湖道路 项目周边现有配套贫瘠 仅有集餐饮娱乐与景观为一体的大坝综合风景区 距本案直线距离约4公里 本案 大坝风景区 项目现有配套贫瘠 项目本体分析 项目外部环境分析 配套设施 项目本体分析 项目外部环境分析 长寿湖未来规划 按景区划分 规划为4大板块 田园风
8、光区 人文景观区 水上动感娱乐景区 生态林地景区 项目本体分析 项目外部环境分析 长寿湖未来规划 按景点及度假区边界划分 规划为2大区域 风景名胜区 国际旅游度假区 长寿湖定位 景区作为重庆近郊休闲度假旅游基地 以山 岛 湖风光和长寿文化 乡土风情为主要特色 认知长寿湖风景区长寿湖风景区包含长寿湖主体 长寿湖主要水源大河支流和小河支流水域 共涉及长寿湖 双龙镇 云集镇等村镇 距离出去主城区130公里 据离长寿湖所在地凤城镇28公里 景区水面63平方公里 蓄水10亿立方米 有 川东明珠 的美誉 湖中大小岛屿200多个 山清水秀 鱼鲜果美 是闻名遐迩的休闲度假旅游胜地 长寿湖风景区总体规划长寿湖风
9、景区在空间布局上采用 一心三组团 的布局结构 一心 长寿湖主体湖面形成水上娱乐动感景区 是整个风景区的景观核心 是长寿湖风景未来发展建设的重点 三组团 指田园风光景区 林地生态景区和狮子滩人文景观区 项目本体分析 项目外部环境分析 长寿湖定位 以罗山半岛为中心的8平方公里镇区旅游服务基地的拓展用地 交通便利 区位优势明显 长寿湖西岸片区控制性详细规划长寿湖西岸片区在南北向德狭长湖岸地带 结合自然地形条件及功能布置的需要 形成一贯穿四个主要功能片区的结构 一轴 20米主干道 四片区 旅游地产开发区 旅游服务核心区 罗山岛片区和北部休闲度假区 休闲度假区 以度假村 现代观光农业园 运动休闲功能为主
10、 旅游地产开发区 及居住 商业 休闲 水上运动中心等于一体的综合开发区 旅游核心服务区 集旅游商业服务 接待 餐饮 居住等为一体的旅游服务区 罗山岛 规划养生基地 岛屿公园及水上游艇俱乐部等运动休闲设施 项目本体分析 项目外部环境分析 西岸片区规划 西岸旅游地产开发区处于初步开发状态 目前仅维丰项目在售 但是地块内建筑形式各异 建筑风格不统一 建筑高度 开发强度参差不齐且偏大 整体凌乱 弱化了长寿湖地势肌理 本案所处旅游服务核心区处于预备开发阶段 休闲度假区尚未开发 项目本体分析 项目外部环境分析 西岸开发现状 项目本体分析 项目外部环境分析 区域市场竞争分析 目前 区域市场内与本案具有较为直
11、接竞争关系的项目仅维丰蓝湖熙岸与长寿古镇 维丰蓝湖熙岸位于长寿湖镇沿湖路5号 地处长寿湖西畔 占地327亩 为中式建筑风格的花园洋房和别墅 容积率0 59 绝大部分可户型以临窗观湖 花园洋房以20 50平米的小户型为主 总价较低 度假 投资两相宜 占地面积 218000平方米建筑面积 130000平方米一期开盘时间 2009 12 12一期交房时间 2010 10 20花园洋房4层 别墅3层停车位 500总户数2255户结构 框架外墙 文化石 有机玻璃贴面 木制架构及外墙涂料电梯 无卫生间 下沉式供电 有供水 有供气 有 项目本体分析 项目外部环境分析 维丰蓝湖熙岸 二期预计2011年5月推出
12、20 80平米度假休闲公寓洋房 推出200 250套 约1万方 预计价格4300元 一期为20 80平米湖居度假洋房 约5 2万方 共约1050套 收官价格4100元 目前已售罄 销售情况 C3平层户型图 C2平层户型图 C1平层户型图 项目本体分析 项目外部环境分析 维丰蓝湖熙岸 长寿古镇位于长寿区桃花新城长洪路后段 菩提山下 占地2000亩 其中文化旅游核心区占地800亩 建筑容积率小于0 7 配套住宅区有1200亩 小高层 高层 独栋别墅 联排别墅 花园洋房 建筑容积率1 15 项目总建筑面积为136万平方米 总投资43亿元 占地面积 800000平方米 住宅部分 建筑面积 920000
13、平方米物业类型 小高层 高层 联排 独栋 花园洋房一期开盘时间 2011 11 16总层数 4可出租层数 3标准层高 3 3米净高 3 2花园洋房4层 别墅3层停车位 2800住宅部分预计2011年年底动工 2012年下半年开售 项目定位为以旅游为主 地产为辅的文化旅游地产项目 项目本体分析 项目外部环境分析 维丰蓝湖熙岸 项目本体分析 项目外部环境分析 长寿古镇 销售情况 一期为商铺10万方含2 8万方酒店5星级 酒店目前正在引进中 一期商铺面积在247 2000 之间 共313套 A区167套 B区146套 目前已售出200多套 销售均价达到8000元 B区另有25 55 公寓160余套
14、总体量约6400 皆为精装修 销售价格为6100 6500元 本次房交会首次推出 项目由若干地块相互紧密组成 呈现东低西高地形 东部沿湖区域较为平坦 西部山地高差较大 内部存在变电站和高压走廊 其中A2和B2规划为项目一期用地 项目本体分析 项目内部环境分析 地块现状 项目位于长寿湖风景区西岸片区核心区域 拥山环湖 景观资源禀赋 由高尔夫体育公园和游艇码头 酒店和国际会议中心 国际长寿村共同组成 本案位于长寿湖风景区西岸核心区域 占地2500亩本案若干组团地块组成 综合容积率1 可建体量140万方 1700亩的罗山半岛规划修建27洞高尔夫球场 规划酒店和国际会议中心占地为300亩 项目地块内部
15、自然绿化丰富 多以绿地植被和小型树木为主 项目地块为毛地 内部建筑物极少 仅少量农房 项目拥有2个共285亩内湖和100亩湖岸绿化用地 环境俱佳 项目本体分析 项目内部环境分析 地块规划 项目位于长寿湖风景区西岸片区核心区域 拥山环湖 景观资源禀赋 由高尔夫体育公园和游艇码头 酒店和国际会议中心 国际长寿村共同组成 项目地块位于长寿湖风景区西岸核心区域 占地2500亩项目由若干组团地块组成 综合容积率1 可建体量140万方 1700亩的罗山半岛规划修建27洞高尔夫球场 规划酒店和国际会议中心占地为300亩 项目地块内部自然绿化丰富 多以绿地植被和小型树木为主 项目地块为毛地 内部建筑物极少 仅
16、少量农房 项目拥有2个共285亩内湖和100亩湖岸绿化用地 环境俱佳 项目本体分析 项目内部环境分析 地块规划 项目本体分析 项目内部环境分析 地块功能划分 用地依照功能分为 五星级酒店区 国际会议中心区 特色餐饮区 国际风情小镇商业区 服务式公寓住宅区和老年绿色生态住宅区6大部分 长寿湖西岸片区路网四通八达 与外部连接性好 项目内部交通便利 与主干道相连接 多条次干道和支路贯穿项目内部 罗山半岛规划交通道路众多 满足了高尔夫球场建设需求 内部规划滨湖大道 道路与景观相互融合 项目本体分析 项目内部环境分析 内部路网 长寿区主城内相当规模的化工园区 分布在城区周边 污染严重 其中污染较重的有四川维尼纶厂 重钢集团 长寿化工厂 大区域居住等级低 项目本体分析 项目周边不利条件分析 优势 长寿区旅游区位 经济区位 交通区位优越性 长寿湖休闲度假区定位 提供交通 政策等硬支持 长寿湖旅游资源禀赋 提供软支持 西岸成为重庆旅游地产新热点区域 香江国际 碧桂园等知名企业相继进入 本案高尔夫球场 星级酒店 特色商业街提供高端配套支撑 劣势 一 长寿区化工工业园区众多 已经形成不适合居住的先入印象
