云房数据_2015下半年中国房地产投资回报率报告.pdf

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1、卷 首 1 卷首卷首 楼市动荡 房产投资如何保持理性 楼市动荡 房产投资如何保持理性 随着 2014 来以来 房地产发展红利期逐渐结束 住宅房价渐趋瓶颈 曾经备受投资者青睐的住 宅逐渐褪去了它 最佳投资品 的光环 取而代之的是 住宅逐渐去投资化 回归到它的本质 居 住 在住宅市场下行背景下 商业地产领域是否存在潜在的投资机会 商业地产是随大市萎靡 还 是趁势逆袭 面对市场动荡 投资者如何保持理智 作为衡量楼市冷热的温度计 房地产投资回报率 逐 渐进入专业房产投资人士和普通购房人的视野 房地产投资回报率不仅能够为广大房产投资人 机构 及购房者提供决策参考 为房产评估专业人士开展收益法评估提供客观

2、的参数依据 此外 银行押品 管理人员通过房地产投资回报率的变化能够及时了解并提前防范房产潜在的变现风险 为此 2015 年 10 月云房数据继续与仁达评估展开 中国房地产投资回报率调查 合作 依托云 房数据庞大的数据资源和仁达评估二十年来丰富的评估经验 以及对历年房地产市场发展的全面把握 运用房地产估价方法和数据挖掘 分析及预测技术 通过静态租赁回报率 长期租赁回报率 5 年租 赁后转售回报率这三个指标对各城市的普通住宅 高档住宅 写字楼及商铺进行深入调查 自 2009 年仁达评估承接中国房地产估价师与房地产经纪人学会 资本化率调查 研究课题以来 经过近 6 年 的努力 调查组不断丰富测算指标

3、 持续扩展研究城市 同时实现了测算流程的系统化 截至目前 房地产投资回报率调查已连续对外发布六期成果 研究范围覆盖全国二十五个城市 目 录 2 目目 录录 卷首卷首 楼市动荡 房产投资如何保持理性 楼市动荡 房产投资如何保持理性 1 一 各物业类型总体投资回报率概况一 各物业类型总体投资回报率概况 3 一 普通住宅 4 二 高档住宅 7 三 写字楼 10 四 商铺 12 二 各投资模式总体投资回报率排序二 各投资模式总体投资回报率排序 16 一 静态租赁回报率 17 二 长期租赁回报率 18 三 5 年租赁后转售回报率 2010 2015 年 19 四 5 年租赁后转售回报率 2015 202

4、0 年预测 20 三 典型城市房地产市场分析三 典型城市房地产市场分析 21 一 北京市 22 二 上海市 26 三 广州市 31 四 深圳市 35 五 南京市 39 六 杭州市 43 七 成都市 47 四 专四 专 题题 分分 析析 51 专题一 从回报率数据看 2015 住宅市场的 改善年 52 专题二 看这里 回报率数据 透视房产投资真相 56 如何解读 房地产投资回报率 如何解读 房地产投资回报率 61 公司介绍公司介绍 63 研究成果研究成果 63 回报率概况 3 一 各物业类型总体投资回一 各物业类型总体投资回报率概况报率概况 2015 下半年中国房地产投资回报率调查研究报告 4

5、一 一 普通住宅普通住宅 2015 年以来 全国经济下行压力依旧明显 投资 消费 出口同比增速持续下滑 面对经济的 持续下行 年内信贷 税费等多项政策频频出台 政策层面逐步走向宽松 住宅市场在经历了持续的 低迷后逐步复苏 大部分城市普通住宅市场成交量价呈现了触底回升的态势 但长期来看 在房地产 白银时代 下 房地产大幅度波动可能性不大 市场发展趋于平稳 这主要是由于 一方面 在房 地产市场调整的背景下 包括城镇化增速 人口红利等在内的房地产动力因素不断减弱 房价不具备 大幅度上涨的条件 另一方面 在经济下行压力依旧明显的背景下 稳定住房消费 鼓励自住和改 善型需求 仍将是政府稳增长的重要手段之

6、一 房地产市场也绝不会出现股市那样的暴跌 从下半年投资回报率来看 静态租赁回报率水平依旧不高 在 2 3 左右 长期租赁情况下 随着租金的上涨 租金回报率能达到合理的收益水平 大部分能达到 5 7 之间 历史 5 年租赁后 转售回报率则城市间出现较大分化 如深圳回报率水平能高于房地产上市公司 而杭州 宁波则出现 了负值 未来来看 基于房地产市场平稳发展的预期 各城市 5 年租赁后转售回报率水平将逐步趋于 合理水平 向长期租赁回报水平靠近 1 静态租赁回报率静态租赁回报率 普通住宅普通住宅静态租赁回报率静态租赁回报率主要集中在主要集中在 2 3 厦门厦门回报率水平回报率水平最低最低 从各城市静态

7、租赁回报率水平来看 总体回报率水平不高 大部分集中在 2 3 从国内静态 租赁回报率来看 由于近年来人们过度追逐房地产的增值收益 导致价格的快速上涨 多年来静态租 赁回报率持续下降 远低于国际合理水平 4 6 回报率概况 5 虽然目前住宅市场静态租金回报率仍然不高 但随着自 2014 年以来房地产市场的调整 静态租 赁回报率已经呈现小幅回升趋势 尤其在当前资本市场利率下行的背景下 住宅市场租金收益的提升 显的更加抢眼 本期静态租赁回报率环比 2015 上半年数据来看 均呈上涨趋势 涨幅百分点从 0 02 到 0 55 不等 整体来看 随着房价进一步上涨的预期被打破 在房价逐步回调的过程中 相对

8、于租 金水平 静态租赁回报率已进入上行通道 楼市泡沫化程度一定程度上有所减轻 从区域来看 一线城市 厦门 天津等城市静态回报率明显偏低 反映了目前的价格相对于租金 偏高 楼市泡沫严重 而中西部城市回报率相对合理 如西安 长沙 银川 重庆 郑州 武汉等城 市静态回报率水平均高于当期余额宝收益率 3 其中 厦门普通住宅静态租赁回报率以 1 6 的水平居全国最低 回报率水平虽然略高于当期全 国 CPI 涨幅 1 4 但仍低于当期厦门 CPI 涨幅 1 7 究其原因 主要是厦门过高房价拉低了投资回 报率 从房价水平来看 厦门房价之高居二线城市之首 明显超过杭州 南京等城市 甚至赶超一线 城市中的广州

9、全国排名第四 而从租金水平来看 厦门与南京 福州等城市差别并不是很大 如此 也就不难理解为何厦门租金回报率排名末位了 2 长期长期租赁回报率租赁回报率 普通住宅普通住宅长期租赁回报率长期租赁回报率主要集中在主要集中在 5 7 中西部城市回报率中西部城市回报率总体较总体较高高 与住宅买卖市场相比 租赁市场变化相对稳定 且在房地产市场下行阶段 总体来看 近年来各 城市租金水平保持稳步上涨 考虑租金增长带来的影响 各城市长期租赁回报率均能高于当期余额宝 的收益率 3 0 且大部分集中在 5 7 可见 长期出租情况下 各个城市的租金回报水平相对合 理 长期国债到期收益率 3 9 余额宝收益率 3 0

10、CPI涨幅1 4 2015 下半年中国房地产投资回报率调查研究报告 6 从各城市回报率水平来看 中西部城市回报率水平较高 如重庆 长沙 武汉 西安 郑州等 长期租赁回报率水平均高于 7 反映了这些城市租金上涨幅度较大 租赁市场前景看好 其中 重 庆长期租赁回报率最高 达到 9 1 几乎接近房地产信托收益水平 重庆住宅市场的高租金回报 一方面是由于其当期租金回报率本身排名位于前列 高于大部分城市 另一方面 近年来住宅租金涨 幅较大 拉高了长期租赁下的租金回报率水平 与之相比 杭州 青岛等城市租金涨幅不明显 长期 租赁下 回报率水平增长幅度不大 而青岛 石家庄 杭州排名末尾 说明这三个城市租金上涨

11、动力 不足 长期来看租赁市场可能遇冷 3 5 年租赁后转售投资回报率年租赁后转售投资回报率 普通住宅普通住宅城市间分化大 城市间分化大 历史五年租赁后转售回报率水平不一 历史五年租赁后转售回报率水平不一 未来未来将逐步将逐步回归到合理水平 回归到合理水平 从历史租赁后转售回报率水平来看 城市分化加大 一线城市及郑州 武汉等城市 受近年来市 场快速发展影响 房价上涨幅度较大 能获得较高的回报率 回报率水平在 10 左右 大部分二线城 市随着房地产市场的调整 近年来房价涨幅趋缓 转售回报率水平回落至合理水平 如重庆 成都 南京 西安等 回报率水平在 5 7 左右 少部分城市 如杭州 宁波回报率处于

12、负值 此外 从近几期数据来看 租赁后转售回报率与往期相比已经呈整体下滑趋势 如宁波 杭州 北京 成都 南京等城市下降幅度明显 说明随着价格涨幅的趋缓 转售的高回报将不可持续 未来 房地产信托收益率 9 5 房地产上市公司净资产收益率 12 7 五年以上贷款利率 4 9 房地产信托收益率 9 5 CPI涨幅1 4 五年以上贷款利率 4 9 回报率概况 7 来看 房地产市场将逐步进入平稳发展的阶段 回报率水平也将达到合理水平 首先 在经济进入 新 常态 的背景下 房地产市场高速增长的时代难以再现 其次 在当前经济下行和房地产去库存压力 仍然较大的背景下 政策层面将进一步迎来利好 鼓励自住和改善型需

13、求释放 因此 未来刚需和刚 性改善将成为楼市购买力的主要支撑 未来楼市将以满足自住需求为主的 向居住属性回归 买进 再卖出 这种通过价格上涨赚取差价收入的投机盈利模式将走到尽头 二 二 高档住宅高档住宅 今年以来 随着楼市利好政策的层层加码 全国房地产市场逐步复苏 尤其是一线城市和具有较 强人口吸附能力的二线城市 凭借资源的稀缺性 高档住宅表现出更强的投资性 成交火热 2015 年甚至被称为一线城市的 豪宅元年 高档住宅的成交火热 一方面是受政策的不断宽松影响 大 量改善型需求积极入市 另一方面 高档住宅通常受地段 景观 建筑品质等稀缺资源要素影响 具 有较强的保值增值性 此外 年内重点城市土

14、地供应有限 地王 频出 进一步推高了人们对高档 住宅的升值预期 长远来看 由于高档住宅多为用于自住 总体需求相对稳定 高档住宅的集中成交 意味着需求的提前消耗 后续成交或将萎缩 从 2015 年下半年高端住宅市场回报率数据来看 静态租赁回报率不高 大部分集中在 2 3 且各城市高档住宅市场静态租赁回报率略低于普通住宅市场 这主要是受高档住宅市场本身的高价位 及租赁市场需求的分布影响 此外 高档住宅市场租金变化相对平稳 长期租赁回报率大多集中在 3 6 最后 从历史 5 年租赁后转售回报率水平来看 大部分城市回报率水平集中在 5 10 之间 房地产 囤房转售好过房地产开发 的时代已经结束 未来房

15、地产市场将逐步进入理性的投资时代 2015 下半年中国房地产投资回报率调查研究报告 8 1 静态租赁回报率静态租赁回报率 高档住宅高档住宅静态回报率静态回报率大部分大部分仍仍集中在集中在 2 3 之间之间 略低于普通住宅 略低于普通住宅 一线城市及杭州 厦门静一线城市及杭州 厦门静 态回报率低于态回报率低于 2 从 2015 下半年各城市住宅市场静态租赁回报率数据来看 高档住宅回报率均略低于普通住宅 但差别不大 仍集中在 2 3 这主要由于 租赁需求大多集中在普通住宅市场 而高档住宅除高 品质公寓外 大多以自住需求为主 此外 高档住宅单价高 使得市场总体租金回报率偏低 与普通 住宅市场表现不同

16、 本期高档住宅静态租赁回报率呈明显的下降趋势 主要是由于 2015 年支持改善 型需求的各项利好政策的出台 使改善型需求逐渐升温 由此促使高档住宅价格微涨 静态租赁回报 温和下跌 从城市来看 一线城市及杭州 厦门高档住宅静态租金回报率均低于 2 处于最低水平 尤其 厦门 高档住宅静态租金回报率甚至低于全国 CPI 涨幅 1 4 租金回报水平低于物价上涨水平 上 半年以来 在政策支持下 房地产市场逐步复苏 尤其是对改善型住房需求的支持 使得高档住宅价 格快速上涨 一线城市及重点二线城市的高档住宅成交活跃 价格出现上涨 进一步拉低了静态租赁 回报率 租金回报收窄 2 长期租赁回报率 长期租赁回报率 高档住宅高档住宅租金变化相对平稳 租金变化相对平稳 长期长期回报率回报率主要主要集中在集中在 3 6 之间 之间 在考虑租金增长情况下 各城市租金回报水平均有所上涨 均高于了 CPI 涨幅 回报率跑赢了物 价上涨水平 然而 大部分城市租金回报水平仍低于当期五年以上贷款利率水平 主要是由于近年来 高档住宅市场租金水平相对平稳 租金上涨幅度有限 长期国债到期收益率 3 9 余额宝收益率 3 0 CP