庄士中心城 左右城市未来商业提报鞍山

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1、我热爱城市 热爱它的灯红酒绿 热爱它不断变化的色彩 热爱它的气息 那是我熟悉的气息 当然也是我生长的地方 仅以此献给那些热爱城市并为她努力的人们 鞍山庄士中心城项目营销构想 左右城市未来 2020年6月11日 第一章钢都鞍山 鞍山市场宏观中观微观分析 鞍山市场宏观分析 鞍山总体经济状况鞍山商业房地产市场总体现状 鞍山总体经济状况 城市概况 辽宁省第三大城市 东北第五大城市 全国综合实力三十强 鞍山市地处辽东半岛中部 总面积9252平方公里 市区面积800平方公里 总人口400万人 城市人口200万人 距离辽宁省省会沈阳89公里 距海滨城市大连308公里 地处环渤海经济区腹地 是沈大黄金经济带的

2、重要支点 是辽宁中部城市群与辽东半岛开放区的重要连接带 是沈阳经济区和辽宁沿海经济带的连接纽带 中国著名老工业基地 是东北第五大城市 辽宁省第三大城市 全国综合实力第30强城市 鞍山是东北地区最大的钢铁工业城市 中国第一钢铁工业城市 有 共和国钢都 的美誉 是新中国钢铁工业的摇篮 哈大铁路 沈大高速公路纵贯南北 京沈高速公路 秦沈高速铁路客运专线经途鞍山 鞍山现辖4个市辖区 1个县级市 1个县 1个自治县 现辖海城市 台安县 岫岩满族自治县和铁东 铁西 立山 千山 汤岗子新城 鞍山 国家级 高新技术产业开发区 达道湾新城 鞍山经济开发区 千山风景名胜区和鞍山文化旅游区等 鞍山是中国优秀旅游城市

3、 拥有世界第一玉佛 亚洲著名温泉 国家名胜千山 同时素有中华宝玉之都之称 转型2010中国经济十大领军城市 国家现代服务业发展综合试点市 中国优秀旅游城市和中国投资环境百佳城市 辽宁省 鞍山市 阜新市 沈阳市 抚顺市 盘锦市 营口市 本溪市 鞍山市地处辽东半岛中部 东部 北部靠辽阳县 南部与凤城市 庄河县毗邻 东南部与大石桥市接壤 西部与盘山 辽中县连接 市中心距辽宁省人民政府所在地沈阳市89公里 东距煤铁之城本溪市96公里 南距大连市308公里 西南距营口鲅鱼圈新港120公里 西距盘锦市103公里 全境南北最长175公里 东西最宽133公里 占辽宁省总面积的8 4 长 春 大 连 铁路 沈

4、阳 大 连 高速公路纵贯南北 海 城 沟 帮子 铁路 海 城 岫 岩 铁路联接东西 大庆至大连的输油管道经过境内 公路成网 遍布乡镇 交通十分方便 辽阳市 地理位置 鞍山地处辽东半岛中部 东 北部靠辽阳县 南部与凤城 庄河毗邻 东南部与大石桥市接壤 西部与盘山 辽中县连接 千山 位于辽宁省鞍山市东南17公里处 是长白山的支脉 山峰其数近千 故名 千山 素有 东北明珠 之称 汤岗子温泉 辽宁堪称温泉之乡 而鞍山汤岗子温泉是全国四大康复中心之一 温泉环境优雅 泉水清澈透明 水内含有钾 镁 钠 硫等化学元素 对多种疾病都有显著疗效 世界最大玉佛的玉佛苑 位于辽宁省鞍山市玉佛山风景区内 占地面积四万六

5、千平方米 为国家首批AAAA级旅游区 其面积4 6公顷 二一九公园 建于1950年 为纪念1948年2月19日鞍山解放而命名 是东北地区最大的综合性公园 公园总面积9 6平方公里 内设花卉区 山景区和游乐区 城市旅游 全国百佳旅游城市 国家森林城市 措施 按照 东控 南进 西拓 北调 中疏 的十字方针 调整鞍山市城市空间布局 形成以鞍山市区为核心 以大屯和汤岗子组团 千山组团 腾鳌组团为卫星城镇 形成一城多心分散组团式布局结构 东控 控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团 南进 城市向南采取跨跃式发展 越过东西鞍山 杨柳河 将汤岗子组团作为城市新市区 优先发展大型带动型项目 促进新区

6、启动 西拓 结合鞍钢发展及市区工业用地的调整 将工业布局向西拓展 建设鞍山工业园区 北调 城市北面已抵辽阳边界 发展受限 用地以调整为主 建设羊草庄工业园 开发沙河沿岸及原立山工业区用地 建设居民住宅区 中疏 疏导搬迁城市中心区的工业 安排到两园中 退二进三 腾出土地用于住宅 商贸和绿地建设 城市规划 全面构筑城市发展新格局 提升主城建设新城 拉开城市骨架 拓展城市空间 完善城市功能 优化城市布局 调北 中疏 西拓 东控 南进 近五年消费品零售总额及增长情况 近五年鞍山人均可支配收入在省内城市中的位置 单位 亿元 可以看出 省内城市沈阳 大连消费品零售总额远领先于其他城市 除沈阳 大连外 鞍山

7、消费品零售总额最高 为省内其他城市的1 5 2倍 在消费品零售总额的增速方面 鞍山也位居省内前列 甚至略高于沈阳 大连 单位 亿元 鞍山人均可支配收入位列全省第四位 位居盘锦 大连 沈阳之后 高于辽宁省人均可支配收入平均值 收入增速均高于沈阳大连 4 5 5 8 大于8 小于4 经济发展 鞍山市国民生产总值 GDP 及人均可支配收入的逐年增加 客户购买力逐渐增强 促使鞍山房地产市场健康 快速 稳定的发展 房地产预警系统判断 GDP增速与房地产发展关系 高速发展 产业结构 鞍山市处于第二产业占主导的发展阶段 钢铁产业独占半壁江山 但已开始出现向第三产业占主导阶段过渡的趋势 1 鞍山市目前处于第二

8、产业占主导的阶段 但是目前第二产业所占比重增长放缓 甚至有所下降 第三产业近年开始缓慢增长 2 伴随产业结构不断调整 以第二产业占主导向第三产业逐渐转移 第三产业将会获得更快的发展 3 产业结构的变化会进一步提高鞍山市人民收入水平 同时刺激商业的需求与发展 支柱产业 鞍钢是国家特大型企业 为鞍山市创造近40 的产值 2012年鞍山产业结构比例 鞍山的第二产业占绝对主导地位 至2012年鞍钢在职员工约30万人 附企职工13 2万人 离退休工人约12万人 总人数约55万余人 占市区总人口近35 构成了庞大的产业人口群 国家背景下的支柱产业 确保社会消费能力持久稳定产业结构单一 难以实现外来人口导入

9、 高端消费依赖内需 其他主要产业 鞍山矿产资源丰富 不少矿产资源为私人采掘 成就了私有矿主等高端消费阶层 铁矿 探明储量为100亿吨 居全国之首 主要分布在鞍山市区周围及辽阳市 以国家开采为主 分布在海城 岫岩的小部分中小型铁矿由乡 镇开采 菱镁矿 主要分布在海城和岫岩 探明储量为23亿吨 为全国之首 占世界储量1 4 且质地 品位俱佳 较大规模的矿厂有辽镁公司 腰岭子镁矿以及英落 牌楼 八里等乡镇企业 滑石矿 分布在海城和岫岩境内 探明储量为6000万吨 除位于海城马风镇的海城滑石矿由国家开采外 余者均为乡 镇 村企业开采 玉石矿 分布在岫岩 探明储量206万吨 年采2500吨左右 是国内最

10、大的玉石产地 岫岩玉除县内玉雕厂 点加工精美玉雕外 还供应全国22个省170余家玉器厂加工 岫岩玉雕产品是大连口岸对外出口拳头产品之一 大理石 主要产于岫岩和海城 储量巨大 花岗岩 主要产地是岫岩满族自治县 储量超200亿吨 2008 2011年鞍山人口及户数走势变化情况 鞍山市区范围中 铁东区所占人口数量比例最高 约占市区人口的35 其次是立山 铁西区 高新区等新区人口数量最少 人口结构 鞍山市人口及户数在缓慢增长 其中本地人口占80 外来人口占20 外来常驻人口占比较小 第二产业鞍钢等企业的初等技术工人商业商场打工经营服务人员第三产业企业的普通员工第二产业制造加工型企业的基层员工 第二产业

11、鞍钢等企业的高层管理人员及家属第三产业企业的高层管理者中型及大型规模私企业主政府部门中层以上领导 第三产业企业的中层管理者第三产业企业小规模私营业主第二产业鞍钢企业资深技术人员政府公务员 家庭收入 鞍山市的家庭收入结构属于哑铃状分布特征 贫富差距较为明显 2008年以来 鞍山城市居民可支配收入和消费性支出都稳步上涨 2009年人均消费性支出稍有波动 2010年开始增幅稳定 且保持高水平增长 二者增长趋势基本吻合 消费性支出增长较快 且支出占收入的比例逐年降低 可以看出鞍山城市居民消费水平和消费能力皆有较大提高 居民生活水平稳步提高 消费水平 鞍山城市居民消费水平和消费能力逐年上升 居民生活水平

12、稳步提高 鞍山人均消费力强 与省会城市沈阳接近居民消费能力强 爱吃 敢吃 爱玩 敢玩 爱穿 敢穿 这些都是鞍山人的特点 2012年 鞍山市居民家庭人均消费性支出为16389元 而同期沈阳市居民家庭人均消费性支出为20000元 鞍山餐饮业发达 相关从业人员紧俏 一个普通饭店的服务员月薪可以达到3000元 而一个出租车司机的每月净收入也只在3500元左右 无论高低档次的服装业都很发达 休闲娱乐产发达 以洗浴为主的休闲 娱乐场所有数百家 消费逛街去站前 站前商圈 已成为鞍山市民购物休闲消费的最主要集散地 主要以百货 休闲娱乐为主的大型商圈聚集了鞍山近80 的购物人群 现已经成为鞍山地区最繁华的购物集

13、散地 消费习惯 鞍山市家庭结构多为三口之家或三代同堂 不同收入家庭支出均集中于餐饮 服装 交通通讯 娱乐教育文化服务方面 从上图可以看出 鞍山市社会消费品零售总额近年来一直保持较高的增长速度 2008年开始 鞍山消费上升态势明显 增长率较为稳定 说明鞍山近年来 社会消费品市场活跃 居民消费能力普遍增强 商品零售总额 鞍山市社会消费品零售额保持较高增长 居民消费能力普遍增强 市区对商业集聚效应的需求有所增强 鞍山市宏观市场结论 居民消费能力逐步增长 发达的第二产业和蓬勃发展的第三产业是城市经济的主要来源 房地产市场仍然处于高速发展阶段 第三产业发展拉动城区商业发展 居民消费水平和消费能力逐年上升

14、 市区对商业集聚效应的需求有所增强 哑铃状收入结构 导致中低端消费成为城市主导 高收入群体出现外向型消费特征 鞍山第二产业发达 大型工业企业 矿产采掘业以及其促进的第三产业蓬勃发展是当地房地产市场消费的有利支撑 鞍山作为辽中地区的重要城市 对周边辽阳及海城等地均有一定的辐射作用 向旅游性城市发展 现在外来人口少 房地产产业及商业发展仍然依靠城市自身发展 未来随着第三产业的发展 将带来更多的商业的需求 2 4 3 1 5 6 宏观趋势的影响认识 总体经济与产业快速发展 地产环境受大气候影响 相对不太理想 刚性需求被挤压所剩无几 15年市场商品房销售成交相比14年会有一定幅度增长 鞍山已经进入商业

15、地产产品时代 市场价格不再仅仅与 地段 挂钩 而将更多地加入产品理念 品牌价值 服务和管理等更多的附加价值 产品质量和客户服务将成为未来市场竞争的主题 消费群体日益成熟 正渐渐成为市场的主导者 鞍山商业地产市场的品牌竞争已现端倪 品牌之争将带来巨大的市场机遇 鞍山房地产市场印象 14 站前区域认识 区域认识区域特征归纳 项目基本情况 传统商业的站前商圈 历来拥有强大的商业优势和固有的经济基础 政府政策支持和商业规划 使得该区域逐步确立了在鞍山所扮演的角色 商业重地 商贾云集的最活跃区域 鞍山最具价值的城市中心 高速发展中的城市核心 区域认识 商圈交汇 周边竞争项目分析 站前商圈以资格老 众多商

16、场林立 商家云集密布 业态品类齐全 领跑鞍山商业发展 现有商业项目经营面积累计60余万平 主要有 新世界 百盛 四隆 景子街 新玛特 乐购 新建商业项目建筑面积约20万平 新建项目 万熹城市广场 百脑汇 鞍山商圈 站前商圈 项目所在站前商圈 以百货商场为主要业态 未来依然是城市商业中心 组成 鞍山火车站以东 由建国路 站前街 胜利路 东山街等主要街道构成 是鞍山各大百货商场的集合地 也是传统的商贸购物核心区 规划 商业 餐饮 金融 办公 酒店等为一体的综合型核心区域 辐射范围可达全市及下属其他乡镇 现状 中心城区基本已经没有空置土地可以出让 在建的几个综合体项目均属于该商圈的边缘地带 已逐步呈现外溢效应 带动临近区域的商业发展 未来 站前商圈依然是城市中心 在原有基础上改造翻新 或重置地块进行建设 外溢效应愈发明显 住宅发展空间小 商业发展空间有限 大商新玛特 新世界 四隆广场 百盛 景子街 乐都汇 国泰大厦 天河大厦 钻石城 万熹城市广场 莊士中心城 其中新兴 盛仕广场为代表 由鞍山新兴房屋开发有限公司斥资10亿元人民币打造的复合型商业地产项目 项目占地3万余平方米 总建筑面积23