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1、江南餐饮集团天相园项目商 业 计 划 书 项目名称 江南天相园项目 项目人 伏天豪 二OO九年十二月目 录1. 摘要41.1. 项目公司41.2. 市场营销41.3. 营运与管理51.4. 投资与财务52. 项目规划52.1. 酒店位置及现状52.2. 许可经营及法律文件62.3. 项目总体规划63. 本市环境评估73.1. 区位优势73.2. 区域经济103.3. 旅游资源114. 酒店行业概况114.1. 酒店业概况114.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布114.1.2. 我国星级酒店行业景气情况134.1.3. 我国星级酒店经营情况144.2. 酒店业经济特点154.2.1. 属于
2、资本密集型和劳动密集型行业154.2.2. 对经营管理的要求高154.3. 酒店业发展趋势164.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测164.3.2. 酒店业发展趋势预测175. 市场、竞争和项目定位185.1. 本酒店市场分析预测185.1.1. 本旅游业基本情况185.1.2. 本酒店基本情况195.1.3. 本酒店住宿人员状况195.1.4. 本酒店价格和出租率205.1.5. 本酒店市场预测205.2. 竞争分析215.2.1. 竞争对手基本情况215.2.2. SWOT分析225.2.3. 竞争分析结论255.3. 项目目标定位。256. 发展规划266.1. 总体设想266.2. 公
3、司发展战略步骤设想266.2.1. 完成酒店试营业266.2.2. 通过三星级认定、并成为本知名酒店之一276.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益277. 市场营销277.1. 目标市场277.2. 产品与服务287.3. 定价287.4. 销售渠道287.4.1. 直接渠道287.4.2. 间接渠道297.5. 公关宣传策略297.6. 销售激励制度318. 营运和管理318.1. 基本业务流程318.2. 机构设置348.3. 人员配备358.4. 管理团队368.5. 遵循的标准369. 投资与财务评价369.1. 项目实施计划进度369.2. 投资估算369.3. 收入、成
4、本费用及利润预测379.3.1. 住宿收入预测379.3.2. 餐饮收入预测399.3.3. 物业租赁收入预测399.3.4. 总收入预测409.3.5. 成本费用预测409.3.5. 利润预测409.4. 现金流量预测419.5. 财务评价4110. 风险与对策分析4310.1. 风险4310.1.1. 客源影响带来的风险4310.1.2. 人力资源风险4310.1.3. 市场竞争风险4310.1.4. 行业特点决定的风险4310.2. 对策4310.2.1. 客源影响对策4310.2.2. 人力资源风险对策4410.2.3. 市场竞争风险对策4410.2.4. 行业特点风险对策4411.
5、融资计划4411.1. 融资资金金额、方式与用途4411.1.1. 融资金额4411.1.2. 融资方式4411.1.3. 融资资金用途4511.2. 公司治理与投资者保护4512. 结论461. 摘要1.1. 项目公司天相园总部（项目公司）是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对江南天相园项目的经营管理权，天相园总部对新开酒店按照企业视觉识别系统标准装修并配备相应设备、设施，通过自营餐饮取得收入并实现利润。天相园总部将按照现代企业连锁管理并提供服务，通过企业治理结构调整，采用以直营店为主、加盟店为辅发展模式，并力争实现2013年在国内创业板成功上市。天相园的经营模式是立足于复合菜系，顾
6、客涵盖面广。天相园将以淮扬菜、粤菜、晋菜三大菜系为主，川菜、湘菜、鲁菜为辅的复合菜系餐饮连锁企业，产品的市场定位是中高端市场，由于是复合菜系，客户受众面广，公司整体抗风险能力强。公司竞争优势明显，扩张能力突出。经过15 年的行业沉淀，公司在中高端公务、商务宴请市场具有较强的品牌优势、产品优势、服务优势和创新能力。作为一家山西省知名民营餐饮企业，公司在发展过程中不断融入现代企业管理精华，具有较强的管理优势。作为复合菜系提供者，公司的菜品能适应不同地域消费者的口味要求。由于定位精准、选址科学，因此新开门店一般1 年后即可贡献盈利1.2. 市场营销江南天相园主要面对中高端公务、商务宴请并兼顾家庭消费
7、群体。公司主营业务是提供融江南特色菜品与天相园特色服务为一体的餐饮服务，其连锁化经营发展模式是以直营连锁为主，加盟连锁为辅，目标市场为参加各类宴请、进行公务、商务活动。未来计划以太原为核心，向区域中心城市和省会城市拓展建立旗舰店，构建全国连锁经营网络。1.3. 营运与管理江南天相园将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照连锁企业发展规划及江南天相园十年产业发展规划的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供天相园特色的服务。也将建立天相园连锁企业要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系
8、列管理制度，并严格遵照执行。1.4. 投资与财务本项目单店投资500万元，经营面积：2000左右，计划设计餐位：300左右。酒店营业后预计年营业收入：15552000元（300260%1203012）每年预计取税后利润：2488320元人民币，单店项目投资回收期为2年零1个月，项目单店副食成本率：35%以内，综合毛利率60%以内，净利率16%以上，租金占费用30%以内，占销售收入的8%左右，人工占费用50%以内，占销售收入的13%-15%以内。2. 项目规划2.1. 酒店现状分析：2.2. 2.3. 项目2010年总体规划项目总体2010年计划新开店面3家，项目总数达到7家店，实现全年主营业务
9、收入：71856000元，实现全年税后利润：11496960元。单店计算公式：120300260%3012=15552000元其中四家店：155520004=62208000元其中：5月之前新开一家店计算公式：120300260%308=10368000元其中：10月新开一家店计算公式：120300260%303=3888000元其中：12月之前开一家店2.4项目2010年加盟店全年发展3家，实现加盟收入1000000元。（上半年1家下半年2家店）5. 市场、竞争和项目定位5.1. 本酒店市场分析预测5.1.1. 本旅游业基本情况随着西部大开发战略的逐步实施，来本旅游的中外游客逐年增多，在20
10、02年本就已经接待国内游客385万人，实现国内旅游收入45.72亿元，本市近年来国内旅游情况见图5.1。资料来源： 本统计年鉴2003，本2003年统计公报本市在国内旅游迅速发展的同时，海外游客入境旅游也得到了一定的增长。本市国际旅游情况见图5.2。资料来源： 本统计年鉴20032003年“非典”过后，2004年本旅游业呈现处欣欣向荣的景象。根据本统计局的资料，2004年16月全市累计接待国内旅游过夜人数为206万人次，同比增长25.08；国内旅游及购物总收入23.44亿元，同比增长33.27；接待国际旅游人数3.71万人次，同比增长39.86；国际旅游及购物收入为8710万元，同比增长37.
11、12。5.1.2. 本酒店基本情况目前本市拥有星级酒店81家，其中五星级酒店6家，四星级酒店8家，三星级及以下酒店67家。本作为XX地区最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人数和旅游收入均占全疆50以上，也拥有全疆最为健全的旅游服务体系。根据2000年旅游设施普查，本市在2000年旅游酒店拥有客房10335间，床位20070张，客房和床位数均接近全疆的50。5.1.3. 本酒店住宿人员状况本星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局2000的抽样调查，有42的国外游客是于游览观光为目的，其次为商务和探亲访友，国外游客的住宿目的见图5.4。资料来源： 国家统计局、国
12、际旅游局2000年抽样调查资料本市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如山西、甘肃、四川、河南等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；人文环境差异越大，人数越多，如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、华北地区多。5.1.4. 本酒店价格和出租率本星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据20032004年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，本三星级酒店标准间实际价格旺季约在240元间左右，平季约在200元间左右，淡季约在160间左右，全
13、年平均价格约在190元间左右。由于统计方面的原因，本星级酒店的入住率尚无准确数字，但根据与本同为XX地区主要城市的克拉玛依2003年旅游统计公报，克拉玛依市2003年星级酒店出租率达到了64，而2000年，克拉玛依星级酒店出租率仅为37，说明XX地区主要城市星级酒店的出租率在近年来有了显著提高。根据本酒店业人士估计，本酒店出租率应在6062左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在95左右，在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在65左右，在114月六个月淡季中出租率约在40左右。5.1.5. 本酒店市场预测XX地区自治区旅游局在XX地区维吾尔自治区旅游发展规划中，对XX地区地区旅游接待人数
14、及收入进行了预测，有关预测指标见表5.1。由于本是XX地区旅游重点地区和旅游集散地，接待游客占全疆的50以上，而旅游客人是星级酒店最重要的客源，因此旅游人数的增长率能够大致地反映酒店客源的增长，因此，本酒店客源将随着旅游人数的增长而增长，预计年增长率应当不低于10，考虑到自2002年年开始，本星级酒店增加较少，预计近年来本酒店出租率应当同全国其他地区一样有所上升。5.2. 竞争分析5.2.1. 竞争对手基本情况由于同星级酒店的客源基本相同，因此，本每一家三星级酒店都将是XX商务酒店的竞争对手，同XX商务酒店距离较近，客房数量接近的三星级酒店相互间的竞争将更为激烈，与XX商务酒店距离较近的三星级酒店基本情况为：国泰大饭店国泰大饭店是XX地区国泰实业贸易有限公司下属的一家三星级涉外酒店，位于本阿勒泰路15号。饭店距机场8公里，距火车站10公里，距市中心2公里。酒店拥有客房约100间，客房类型有标准间、单人间、豪华套房、贵宾套房；在会议设施方面，拥有接待300人大会议室一间，可接待200人中会议室一间，可接待50人小会议室二间；在健身娱乐设施方面，有健身房、台球室、棋牌室、KTV厅、桑拿浴室；在餐饮设施方面，拥有可接待300人的海鲜娱乐城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐厅）。翼龙大酒店翼龙大酒店为中
