202X年某物业公司维修服务工作手册

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1、浙江省广利物业管理有限公司维修服务工作手册目录编号标题 页码 SP-09-01 维修组织机构图 SP-09-02 管理处技工班职责 SP-09-03 管理处技工班长职责 SP-09-04 管理处技工岗位职责 SP-09-05 业主房屋维修管理规定 SP-09-06 维修安全工作制度 SP-09-07 上门维修工作细则 SP-09-07-R01 留言条 SP-09-07-R02 派工单 SP-09-08 维修工作流程 SP-09-09 维修服务标准 SP-09-10 维修过程的检验 SP-09-11 不合格材料及不合维修服务的控制 SP-09-12 维修指导书 浙江省广利物业管理有限公司 编号：

2、SP-09-01工作文件 版号/改次：A/0标题：维修组织机构图 页码：1/1 管理处经理工程主管技工班长运维行修技工编写： 审核： 批准：日期：浙江省广利物业管理有限公司 编号：SP-09-02工 作 文 件 版号/改次：A/0标题：管理处技工班职责 页码：1/1 确保小区内建筑完好，机电设备正常运作。为业主（使用人）提供安全、舒适、方便的工作和居住环境。1. 负责管理处小时值班，监控设备、接听住户电话并作好记录； 2. 每天定时巡视各类机电设备运行状况，发现异常及时修理；重大问题迅速上报领导。3. 对全部设备进行预防性保养及定期检修，确保设备良好可靠地运作；4. 对各类公共设施按时进行维修

3、，确保其使用功能；5. 对各类突发性故障进行抢修； 6. 及时、合理解决业主的请修； 7. 节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电措施；8. 为更好地为业主服务，确保各类设备设施的正常运转，根据设备设施的运行情况，提出设备设施的局部改造方案，报管理处经理及专业工程师审核后实施； 9. 按规定对小区消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好无缺； 10.执行公司及管理处工作计划，遵守公司一切规章制度。编写： 审核： 批准：日期： 浙江省广利物业管理有限公司 编号：SP-09-03 工 作 文 件 版号/改次：A/0标题：管理处技工班长职责 页码：1/1 1. 带领全班技工执行公司制

4、定的机电设备管理规定对设备进行维修保养，确保设备的完好及正常运行；2. 每天具体安排班内员工的工作，监督检查技工班工作的完成情况以及工作质量； 3. 整理管理处设备技术资料及维修保养记录；指导并检查技工的各项工作记录； 4. 接受小区工程主管的维修安排要求，及时组织修复并作记录；5. 在部门主管指挥下，带领全班技工对小区内各类突发故障进行抢修；6. 监督协调材料、工具的使用情况，定期向工程物料部采购员反馈材料工具的质量以及使用情况；7. 组织本班员工的每天培训工作，努力提高思想素质和专业技能；8. 指导技工按规范开展工作，及时纠正不合格；对不称职技工向管理处工程主管提出处理意见。9. 根据实际

5、情况，对设备设施的局部改造进行调查和研究，积极提出合理化建议。编写： 审核： 批准： 日期： 浙江省广利物业管理有限公司 编号：SP-09-04工 作 文 件 版号/改次：A/0 标题：管理处技工岗位职责 页码：1/11. 遵守公司的各项规章制度，按规定着装及使用文明用语，树立公司良好形象； 2. 参加管理处日常值班，坚守岗位，监控各类机电设备的运行状况，接待并处理业主及住户的请修，按规定作好相关记录； 3. 按规定定期对各类公共设施、设备进行巡视及维修保养，作好工作记录；4. 积极参加管理处各类培训，不断总结实际工作经验，提高思想素质和技术水平； 5. 爱护工具、节约各类维修材料，认真执行落

6、实节电、节水措施，积极主动提出各种合理化建议； 6. 积极参加各种故障抢修工作，遵守安全操作规程及维修技术程序；7. 服从班长调度、安排；认真完成班长及部门主管分配的工作任务；编写： 审核： 批准：日期： 浙江省广利物业管理有限公司 编号：SP-09-05工作文件 版号/改次：A/0 标题：业主房屋维修管理规定 页码：1/1 1.0 目的:解决业主入伙后房屋维修问题。2.0 适用范围：适用于业主房屋维修。3.0 内容： 3.1 业主入伙时应会同管理处人员共同验收，对房屋发现的质量问题，必须在验收单上分项注明整改项目并双方签字，由管理处负责联系发展商相关工程监理部门组织专人维修，维修后由业主和管

7、理处实行逐项验收，维修时发生的一切费用由发展商负责。3.2 业主房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到业主反映情况后，应立即派人到现场查看，如属实，则通知施工单位维修，如发现重大的质量问题，应立即报告公司领导，并通知发展商，如施工单位未及时维修，则管理处应在通知发展商后组织人员进行维修，所发生的一切费用在施工质量保证金中扣除。3.3 业主房屋入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上由管理处负责维修，属于业主在使用、改建或装修中发生的问题，由业主自行负责。3.4 如业主需要进行一般性维修，可直接向管理处提出维修申请，由管理处技工

8、班进行维修，维修后由业主验收并签名认可，其费用由技工班按成本价合理收取。 3.5 如业主提出的大的维修要求，技工班应上报管理处，管理处派人核实情况，安排维修计划，组织人员维修，维修后由业主验收并签字认可。3.6 凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向业主收费。编写： 审核： 批准： 日期： 浙江省广利物业管理有限公司 编号：SP-09-06工作文件 版号/改次：A/0标题：维修安全工作制度 页码：1/1 1. 为保证安全工作，各员工必须熟知本安全制度，并认真执行。2. 各特殊工种技工必须持证上岗，必须切实遵守本工种安全操作规程。3. 各安

9、全用品必须按规定进行摆放，每次使用前后必须认真进行检查，发现问题或不可靠因素，应立即停止使用，将其单独放置并向部门主管报告。4. 高空作业时，必须配戴好安全带和安全帽，并有专人负责监护。5. 使用汽油、天那水等易燃易爆物时，首先必须确定，现场无任何火源、火种（包括潜在的、可能产生的火种）后方可使用，使用过程中严禁吸烟，严禁一切可能产生火种的操作。6. 使用电焊、切割机等设备时，必须清除完现场的易燃物后方可使用。7. 原则上不带电作业，如必须，则应做好绝缘措施，且必须有专人监护。8. 对不具备安全施工条件，而必须马上施工的，必须有专人在场监护，且施工前必须备好应急方案，做好应急措施，如在现场备齐

10、灭火器，找好水源等。编写： 审核： 批准： 日期： 浙江省广利物业管理有限公司 编号：SP-09-11 工 作 文 件 版号/改次：A/0 标题：不合格材料及不合格维修服务的控制 页码：1/2 、目的：确保维修服务过程中，不合格维修服务得到有效控制，避免在维修服务中使用不合格材料，以及不合格服务能及时得到处理。 、适用范围：采购来的不合格维修材料及维修服务过程中质量不合格维修的控制。 、职责： 技工负责对发现的不合格材料进行标识或记录，技工班长负责对不合格材料进行确认。 技工班长对不合格维修服务进行检查，工程主管负责对不合格维修服务进行确认。 不合格材料、服务，由管理处工程主管与管理处经理制订

11、纠正措施并纠正。 、内容： 不合格维修材料的控制 技工班长对使用中发现的不合格材料应及时进行记录，填写不合格产品处理单。 不合格材料确认后，将不合格材料进行以下处理。 4.1.2.1进行更换，以达到住户的维修要求 4.1.2.2作让步接收使用（急用且住户认可） 4.1.2.3降级用于别的标准稍低的维修中 4.1.2.4退货或报废 技工班长按时将不合格品处理单送交工程物料部作相应处理。 维修不合格服务的控制 在维修过程中，发生的不合格服务，由技工班长和工程主管确认后，根据具体情况查找原因做相应处理。 4.2.1.1在维修服务过程中出现轻微不合格，不影响服务质量的应在当天内纠正并作好 相应的记录。

12、 4.2.1.2由客观环境（如大雨、住户家无人、材料无法及时购回）所造成的不合格服务， 编写： 审核： 批准： 日期：浙江省广利物业管理有限公司 编号：SP-09-11 工作文件 版号/改次：A/0 标题：不合格材料及不合格维修服务的控制 页码：2/2 经与住户协商后，一旦达到条件立即维修，进行纠正。技工应在派工单上作相应说明。 4.2.1.3维修服务中出现严重不合格服务时，技工班长和工程主管应立即上报管理处经理 并组织制定纠正措施，纠正维修完毕后，按同样的维修服务标准服务重新检验（时间不超过天），如遇特殊情况，而不能在三天内完成，则须提前说明并做记录。 编写： 审核： 批准： 日期： 浙江省广利物业管理有限公司 编号：SP-09-12 工作文件 版号/改次：A/0 标题：维修指导书 页码：1/6 1.疏通马桶 1.1维修过程： 1.1.1先检查马桶堵塞原因。（询问住户） 1.1.2用马桶抽子抽通马桶。 1.1.3如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止。 1.1.4盖好检查口，进入室内后放水冲洗，直至能正常使用。 1.1.5反复放水检验马桶是否畅通。 1.2告知住户：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸）。 2.疏通地漏 2.1维修过程： 2.1.1先用抽子试通。 2.1.2试通不行，应查明原因打开检查口检查。