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1、鑫茂房地产建设开发有限公司发展战略研究报告 “鑫茂公司发展战略研究”课题组鑫茂房地产建设开发有限公司（以下简称鑫茂公司）是一家由私人投资、于1998年注册、主要从事房地产开发的有限责任公司。鑫茂公司在成立仅一年多的时间内，就实现了5项重大创新：在市内首先建设了多层单元式国际标准工业厂房，在市内首先成立了工业物业管理公司，在全市首先建设了“民营科技发展中心”，在全市首先建起了民办民营科技园。在全市首先建立了“开发+建设+招商+扶持+服务”的经营模式“鑫茂模式”。这些创新活动不仅产生了明显的经济效益，也产生了重大的社会效益，引起了强烈的社会反响。环顾过去，展望未来，鑫茂公司面临着一系列的战略抉择：
2、要不要以及怎样使科技园空间更加适应我市民营科技企业蓬勃发展的需要，要不要以及怎样使公司经营范围更加适应驻园民营科技企业蓬勃发展的需要，要不要以及怎样使公司财力更加适应经营规模扩大与经营领域扩展的需要，要不要以及怎样使公司组织和人才更加适应事业大发展的需要，等等。决策这些战略问题，一方面应当把握公司发展的环境，主要是认清经济发展的趋势，领会党和国家以及各级政府对改革与发展的基本要求，了解园内外科技企业的需求，掌握房地产开发市场竞争的规律和抓住重大的机遇。另一方面应当把握公司内部的资源，其中包括制度资源、组织资源、人力资源、财力资源、政策资源以及房地产资源等。要与竞争对手比较，认准自己的主要优势和
3、劣势。与此同时还应当把握利益相关者的意愿，主要是把握区政府、工业园管委会、驻园企业以及公司员工的意愿。只有充分把握了这三大要素，才能使自己的发展战略建立在科学、可行的基础上。根据对上述因素的分析，我们就鑫茂公司发展战略提出如下意见：一、战略思想战略思想是指导公司总体与长远发展的基本思想，是确定战略目标、战略任务以及战略措施的基础。因此，我们在与鑫茂公司探讨发展战略之前，首先探讨战略思想问题。我们经过研究认为，鑫茂公司的战略思想应当用十六个字来概括，即“不断进取、全面创新、智能为本、诚信至上”。“不断进取”贵在“不断”二字。鑫茂公司创办人杜克荣经理既然选择了在市场经济中自我发展之路，就一定要在这
4、条路上走出辉煌来。我国发展多种所有制经济需要这种辉煌，我国发展高新技术产业也需要这种辉煌。为了在民办民营科技园领域创造辉煌的业绩，鑫茂公司就要永远“稳中求进”不歇脚，建完一个民营科技园再建另一个民营科技园，巩固好了一个服务项目再开发另一个服务项目，巩固住了一个经营领域再进入另一个经营领域。“全面创新”贵在“全面”二字。干事业就要创新，不创新就满足不了市场中的新需求，就不能在竞争中打胜仗，因为人类已经进入了以新取胜时代。鑫茂公司虽然在短短的一年多时间内就实现了好几项重大创新，但是创新的任务远远没有终结，也永远不应该终结，因为创新无止境。“智能为本”强调的是个“本”字。为了迎接知识经济的挑战，人类
5、已进入知识经济的门槛，企业已进入智能致胜的阶段，鑫茂公司应该一如既往，保持善于谋略的好习惯，走“以智强企”之路。“诚信至上”强调的是“至上”。现代企业管理十分注重公共关系，搞好公共关系的决窍是至诚至信。对公司员工要至诚至信，对公司客户要至诚至信，对各级政府要至诚至信，对志士同仁及左邻右舍也要至诚至信。鑫茂公司应该发扬自己的“诚信”传统，把公共关系搞得好上加好，使公司永远立于不败之地。也可以把鑫茂公司战略思想称之为“鑫茂文化”。通过进一步传播与认同，还可以把鑫茂文化推广为“鑫茂民营科技园文化”。二、战略目标鑫茂公司应当依据自己树立的战略思想首先制定战略目标。我们经过研究认为，鑫茂公司的战略目标应
6、该定为：努力把“鑫茂民营科技园”建成天津市民办民营科技园的示范园和北方地区著名的民营科技园，使公司发展成为科技园区经营开发特色突出、相关经营领域宽广、经济社会效益显著的智能型的现代集团公司。这句话包涵两层意思：首先说得是“鑫茂民营科技园”的战略目标，其次说得是鑫茂公司的战略目标。鉴于在可以预见的时期内，鑫茂公司主要的经营内容是不断建设“鑫茂民营科技园”，所以首先制定“鑫茂民营科技园”战略目标是必要的。三、战略措施我们经过研究认为，鑫茂公司为了实现自己的战略目标，应当采取以下战略措施：（一）扩大园区发展空间“鑫茂民营科技园”招商形势喜人，已有厂房即将售完，新建厂房难觅空间，选择新址迫在眉睫。选择
7、民营科技园新址是鑫茂公司当前面临的重大问题，在这样一个重大问题上应当继续创新。如果南开区人民政府及南开工业园管委会下决心征用铁路以西的农村土地，鑫茂公司应当力争获得一片较大土地的开发使用权，为的是使“鑫茂民营科技园”获得持续发展的空间并实现合理的经济规模。如果近期征用这片土地困难，鑫茂公司在选择民营科技园新址时应当瞄着这样的战略方向，即把民营科技园建设与老工业区改造结合起来。坚持这一方向有众多好处：一是符合天津市城市总体规划要求。它要求“将西营门工业区和天拖工业区调整为天津市新技术产业园区的中试基地”，还要求对本市核心区与中心区内的工业进行调整，迁出污染大、运量大、耗能高的工业企业，保留无污染
8、、耗能低、与居民生活相关的工业企业。鑫茂民营科技园招来的工业企业都是有较高技术含量的企业，不存在污染大、运量大、耗能高问题，用这样的新企业替换原有存在上述弊病的老企业正好符合市里确定的调整方向。二是符合部分国有工业企业的需要。我市部分国有工业企业经营越来越困难，迫切需要出让土地使用权、出租厂房和安置下岗职工。鑫茂民营科技园建在市内老工业区的老工业企业院内，正好迎合这些企业的需要。三是符合民营科技企业的需要。市内工业区尤其是天拖、西营门工业区，距离高教区比较近，出行比较方便，发展科技型工业的条件比较好。鑫茂民营科技园建在这些地方更容易招商引资。四是符合公司利益的需要。在某些老工业企业院内建民营科
9、技园，可能不需要受让土地使用权，也可能不需要新建厂房，还可能不需要支付租金。这些方便条件都会减少建园的资本尤其是固定资本投入。即便需要这类投入，只要争取到某些优惠政策，还会从总体上降低建园成本。综合各种因素考虑，把新的民营科技园建在市内老工业区的老工业企业院内具有多方面的意义。鉴于我市目前还没有把“把民营科技园建设与老工业区改造结合起来”的提法，也没有民办民营科技园建设在老工业企业院内的先例，所以鑫茂公司这样做，本身就是重大创新行为。在市内老工业区选址，应当首先考虑在南开区老工业区选址，特别是在天拖工业区和西营门工业区选址。如果有的老工业企业各方面具备的条件更好，也可以不受选址范围限制。考察哪
10、些老工业企业符合建园条件，除了尊重各级园区主管部门的意见外，还应当尽量多地取得市工业调整办公室，市、区规划部门，市、区环保部门，各工业系统规划部门以及各重点街办事处的支持。相对于现有的鑫茂民营科技园，可以把新建的园区命名为“鑫茂民营科技二园”、“鑫茂民营科技三园”等。因此，鑫茂公司面临的战略任务是在新技术产业园区政策区范围内建设相对集中的鑫茂民营科技园群落，在我市创出一种建设新技术产业园区的新模式。为了便于鑫茂民营科技园由单体民营科技园向民营科技园群落发展，鉴于现在的“鑫茂民营科技园”只是由南开区工业园管委会命名，所以鑫茂公司应当积极争取由南开区人民政府以至市新技术产业园区管委会命名。此外，鑫
11、茂公司还应当积极努力，在适当时机注册一个新公司。这个新公司的名称以“天津市鑫茂民营科技园发展有限公司”为好（二）建设新型科技用房从高新技术产业发展的需要，市、区规划的要求和自身的优势出发，鑫茂公司建设应当确定这样的市场目标：面向中小型民营科技工业、面向科研中试领域、面向新兴服务行业，其中重点是面向中小型民营科技工业。建设民营工业厂房应当坚持“通用厂房与专用厂房同时并举”的方针。近期以建设通用厂房为主，允许符合要求的各类企业进入；逐步发展到以建设专用厂房为主，每栋厂房均安排同类企业或生产经营关联度较强的企业进入。鑫茂公司到目前为止，还没有建设科研中试厂房。要根据市场需要逐步把它摆上议事日程。民营
12、科技发展中心楼正在建设。该楼的功能要充分满足从事生产与科教服务单位的需要，楼内功能分区要使各类服务单位相对集中，以发挥集聚效益。为促进新型厂房建设，鑫茂公司应当提高独立设计能力。要采取积极措施，尽快使自己的丙级设计室升级为乙级设计院。要进一步加强对单元式工业厂房设计的科研工作。为此未来的乙级设计院宜取名为“鑫茂工业厂房设计研究院”。（三）建立强大招商网络招商是“鑫茂模式”的关键环节。“鑫茂民营科技园”要发展，招商是关键。为了吸引众多的企业入园，鑫茂公司应该突破目前仅靠设点招商、宣传招商和与南开工业园联合招商局限，逐步建立强大的招商网络。从长远看，有可能使用“鑫茂民营科技园”厂房的大致有8种人：
13、国有企业“下海”人员、毕业的大学生、归国的留学生、进城创业的农民、专利持有者、科研人员、国外投资者、从事新兴服务的人员。此外，坐落在本市各个角落的某些中小型民营科技企业，或者是由于扰民，或者是由于条件不佳，正在打算换一个地方。这种企业也是“鑫茂民营科技园”招商的重点对象。根据这种分析，鑫茂公司应当与下列部门建立稳定的招商合作关系：人才交流服务中心、大专院校、留学生服务中心、工商管理部门、规划管理部门、环境保护管理部门、市容管理部门、经济协作办公室、专利事务所、科研院所、外经贸委、外国企业投资服务中心、贸促会、经济技术信息咨询服务部门等。为了调动重点招商合作单位的积极性，除了让他们了解“鑫茂民营
14、科技园”之外，还要制定明确的奖励措施并行成制度。为了开创“鑫茂民营科技园”招商工作新局面，还要建立健全公司内部的招商组织和机制。要使招商部门朝着公司化方向发展，在适当的时机建立“鑫茂民营科技园招商公司”，既主要为本园招商，又可为其他园区有偿招商。（四）健全园区服务体系我们认为，“鑫茂模式”区别于其他房地产开发公司经营模式的本质特征是服务。营销策划是服务，物业管理在相当意义上讲也是服务，建设民营科技发展中心是为了加强服务，筹建“鑫茂民营信用担保协会”是为了增加服务内容。正是由于开展或正在开展这一系列服务活动，才使鑫茂民营科技园有了很大的吸引力，使鑫茂公司有了很大的凝聚力。今后，房地产开发市场竞争
15、会更加激烈。可以预料：随着鑫茂经验的不断传播，将来一定会有其他房地产开发公司建设民营科技园，也一定会有许多房地产开发公司兴建多层单元式国际标准厂房。这就是鑫茂公司即将面临的严重威胁。面对这种严重威胁，鑫茂公司唯有不断巩固提高服务能力，才能与其他房地产开发公司长期抗衡。总之，“打好服务牌”应当成为鑫茂公司在一个较长时期内的重要经营方针。鑫茂公司应当清醒地认识到：开展营销策划、进行物业管理、建立园内民营企业信用担保协会等只是鑫茂公司服务体系中的一小部分。切不可把部分当作整体，贻误了自己的大事业。鑫茂公司在健全服务体系的过程中，应当坚持以下功能取向：既要从本园内企业的实际需要出发，也要从整个新技术产业园区内企业的实际需要出发，主动参与新技术产业园区服务业的分工。根据这一功能取向，鑫茂公司在现有基础上逐渐开发的服务功能最好不要忽视以下各项：1.设备维修服务；2.信息传播服务；3.产品销售服务；4.战略咨询服务；5.企业“诊断”服务；6.法律咨询服务；7.业务培训服务；8.交通运输服务;9.各种代
