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1、资产评估 ASSETAPPRAISAL 一 课程目的 本课程的教学目的在于 掌握资产评估的基本理论与方法 熟悉各类资产及企业整体价值的评估方法和程序 开阔学生的视野 了解当前国内外资产评估领域的研究动态 特别是近年来的热点问题 二 研究内容 资产计价 资产评估 资产现实价值 难以反映 主要反映 历史成本原则 持续经营条件 现实成本原则 资产交易条件 三 课程主要内容 资产评估理论 资产评估方法 资产评估实务 资产评估 资产评估理论 资产评估概念 资产评估职能 资产评估要素 资产评估原则 资产评估准则 资产评估环境 资产评估方法 市场法 收益法 成本法 清算法 资产评估实务 资产评估程序 各类资
2、产评估 资产评估报告 机器设备评估房地产评估无形资产评估长期资产评估流动资产评估企业价值评估 四 课程要求 1 结合课堂学习内容 对资产评估领域中的有关问题进行较为深入的分析和讨论 2 查阅相关文献和资料 熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容 3 能够独立完成一个企业资产评估项目 五 参考文献 1 资产评估 全国注册评估师资格考试用书2 资产评估教程 于鸿君 北京大学出版社20003 资产评估学教程 吴燊谨 浙江大学出版社20004 资产评估 姜楠 东北财经大学出版社20015 中国资产评估6 福建资产评估7 国有资产管理8 国有资产研究9 会计 审计等有关杂志 第一章总论 一 资产评估产生
3、的客观必然性二 资产评估的重要地位和作用三 资产评估及资产评估要素 种类四 资产评估的功能和特点五 国内外资产评估发展概况 资产拟发生产权交易或产权变动 资产评估为确定资产的交易价格做准备 资产评估的产生主要取决于资产本身所具有的特点 一 资产评估产生的客观必然性 1 资产的专用性资产的专用性越强 资产的替代物越少 交易价格的确定就越困难 对于这样的资产 交易双方都希望在发生资产交易之前对资产价格的市场行情有一个了解 需要专业资产评估机构和评估人员对资产的市场价值提供有关咨询服务 资产评估成为一种客观需要 2 交易频率低由于交易频率低 某一次交易与上一次交易之间的时间间隔较长 市场因素往往发生
4、变化 上次交易的成交价格难以作为本次交易的参考价格 由于相同或类似资产的交易价格可比性降低 所以每次发生资产交易时 都要重新进行评估 以确定资产在交易时点的市场价值 3 信息不完全由于受客观条件的限制 交易双方往往对取得资产的历史价格比较了解 而对资产现行价格的信息掌握较少 另一方面 资产的专用性和交易的低频率等特点又使其它资产以往的交易事实难以作为待交易资产价格确定的依据 因此 需要一个掌握较多市场交易信息 并能站在客观立场上具有一定的权威性的中介机构 用双方可以接收的程序和方法估算一个值 为交易双方确定成交价格提供参考 这种需求的不断增多 是资产评估业产生的客观前提 4 大宗交易的发生资产
5、交易的数额一般都比较大 对双方利益的影响也较大 双方都希望在理性的基础上进行交易 由此产生了对评估信息的需求 此外 交易额的增大使评估费用相对于资产价值的比率降低 委托方支付的评估费用远远低于在缺少评估信息情况下交易所带来的预期损失 资产评估成为一种能够支付得起的客观需求 在市场经济竞争日趋激烈的今天 人们越来越意识到资本运营的重要性和必然性 经济的本身离不开资源的配置 而市场经济已被证明 正是最能实现资源有效配置的土壤 其本质就是社会资源优势配置 而围绕企业产权所进行的资本运营 正充分体现了市场经济的本质特征 二 资产评估的地位和作用 资本运营的实质是把多种资源 多种信息汇集并利用好 资本可
6、以流动 也可以重组 通过资本的流动和重组 盘活存量资产 优化资源配置 起到调整社会产业结构 优化资产经济 创造市场经济所必须的充满活力的竞争环境的巨大作用 资本运营在较大程度上是产权交易 资本运营的核心是企业资产重组 西方经济发达国家 美国 的资产重组 19世纪末到20世纪末出现了5次重组高峰 1 19世纪与20世纪之交 以企业间的横向兼并为主 兼并的资产总额达到63亿多美元 导致了美国钢铁业的集中 初步形成了现代化的工业结构 2 19世纪20年代 以企业的纵向兼并为主 提高了产业集中度 实现了资源的合理配置 3 20世纪50 60年代 混合兼并形式占主导地位 4 20世纪70 80年代 通过
7、举债方式 实现小企业购并大企业 5 20世纪90年代 政府支持 企业强强联合 资金收购方式比重减少 采用换股方式进行购并比重增加 我国资产重组概况 1 市场自发阶段 1984 1990 主要以产权转让或兼并为主要特征 全国有15个省 自治区 直辖市和3个计划单列市的6966家企业进行了资产重组 共转移存量资产82 25亿元 减少亏损企业4095家 减少亏损金额5 22亿元 我国资产重组概况 2 市场自发与政府主导型相结合的发展阶段 邓小平南巡讲话 十四届三中全会沪深证券交易所的成立原野公司世纪星源 首例上市重组案1994 2000年沪深两市公司有426家进行了800多次资产重组 我国资产重组的
8、形式主要有 1 企业并购2 股东变换3 资产置换 1 企业并购与资产评估企业并购是兼并 合并与收购的统称 泛指在市场机制作用下 企业为了获得其他企业的控制权而进行的产权交易活动 资本扩张是当今世界企业经济发展的大趋势 资本扩张的实现途径有两个 企业内部资本扩张 企业外部资本扩张 企业内部资本扩张 是指通过从企业内部积聚资本来实现资本扩张 企业内部资本扩张是企业发展的基础 也是企业进行外部资本扩张的前提和基础 通过产品经营实现资本扩张 是实现企业内部资本扩张的一条最重要的途径 是通过从企业外部获取资本来实现资本扩张 企业外部资本扩张 可以通过实行股份制 兼并 收购 银企商合作 建立大型企业集团
9、建立跨国公司等途径来实现 企业并购 是实现企业外部资本扩张最重要的途径 企业外部资本扩张 资产重组是企业实现资源优化配置而调整企业边界的一种交易行为 而这种产权交易的首要环节是对企业交易资产的价值进行评估 评估的结果是决定企业并购是否成交的基础 也是价格谈判的焦点 股东变换是指公司更换大股东 控制权和核心管理人员有较大的变动 股东变换并不改变公司的利润结构 但预示不久后可能进行资产置换 根据企业股票市价等情况对企业资产的价值进行评估是一项不可缺少的基础工作 2 股东变换与资产评估 3 资产置换与资产评估 资产置换是指公司在注入优质资产的同时 剥离出原有的不良资产 或是单纯的资产注入 或是单纯的
10、资产剥离 在资产剥离的情况下 对注入资产和剥离资产都要进行资产评估 公司仅付出或收到等于二者评估价值的差额 资产评估是专业机构和人员 按照国家法律法规和资产评估准则 根据特定目的 遵循评估原则 依照相关程序 选择适当的价值类型 运用科学方法 对资产价值进行评定和估算的行为 全国注册资产评估师考试辅导教材编写组编写的 资产评估 2002年版 一 资产评估的定义 三 资产评估及资产评估要素 一 资产评估的定义 资产评估是指对法人或自然人在某一时点占有 使用的资产价值 依法定程序和标准 科学的方法进行评定估价 张燕敏 我国资产评估理论及准则体系 一 资产评估的定义 资产评估是指为了特定目的 资产评估
11、人员运用科学方法 依据法定标准和程序对被评估资产的现时价格进行评定和估算的过程 北京大学学者于鸿君 资产评估教程 资产评估主体 资产评估客体 资产评估依据 资产评估目的 资产评估原则 资产评估程序 资产评估价值类型 资产评估方法 二 资产评估内容 八要素 资产评估的主体 1 是由专门从事资产评估的机构和人员进行的2 是对拟发生产权交易或变动的资产进行的评估 3 是评估人员依据有关的法律 法规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做出的价值判断 4 资产评估具有明确的目的 5 资产评估应当遵循一定的原则 6 资产评估必须按照一定的程序进行 7 资产评估应当明确所评估资产的价值类型 8 资产评估应
12、当运用科学的评估方法进行评估 资产评估机构和人员是资产评估的主体 是开展资产评估工作的主导者 必须是符合国家有关规定 具有从事资产评估资格的机构和人员 资产评估人员只有取得相应的评估执业资格 才能开展资产评估业务 1 主体 资产评估工作是由专门从事资产评估的机构和人员进行的 客户委托评估的资产是资产评估的客体 它是资产评估的具体对象 也称为评估对象 一般情况下 拟发生产权交易或变动是资产需要评估的前提 2 客体 资产评估是对拟发生产权交易或变动的资产进行的评估 一般情况下 资产评估的依据包括四方面内容 1 是与资产评估相关的法律 法规 如公司法 国有资产评估管理办法 资产评估操作规范意见等 这
13、些法律 法规是开展资产评估工作必须遵守的 3 依据 资产评估是评估人员依据有关的法律法规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做出的价值判断 2 是反映资产评估经济行为的文件 如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文 资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等 这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提 3 是与被评估资产相关的重大合同协议 如产品的销售合同 技术转让协议 资产的租赁合同 使用合同等 这些合同 协议往往与被评估资产的产权 使用范围 对企业盈利的贡献等方面产生影响 从而影响被评估资产的价值 因此 也是评估人员对资产价值做出判断时所依据的重要资料 4 是与被
14、评估资产有关的取费标准和其他参考资料 如被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准 各种费率取费标准 土地基准地价 行业协会发布的有关信息等 这些资料是对被评估资产价值做出判断的重要依据 4 目的 p10 5 原则资产评估的原则是资产评估的行为规范 是调节评估当事人各方关系 处理评估业务的行为准则 评估人员只有在一定的评估原则指导下做出的评估结果 才具有可信性 包括工作原则和技术原则 1 资产评估的工作原则 独立性原则客观性原则科学性原则专业性原则 2 资产评估的技术原则 p42 预期收益原则替代原则最佳效用原则贡献原则 6 资产评估必须按照一定的程序进行 评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束
15、的工作顺序 为了保证资产评估结果的科学性 任何一项资产评估业务 无论是规模较大的企业整体资产 还是单独的一台设备 在进行资产评估工作时 必须按照国家有关规定 进行财产清查 市场调研 评定估算 验证结果等工作程序 否则将影响资产评估的质量 7 评估的假设 p40 价值类型 p30 及评估标准 p36 在资产评估中有三个最基本的假设 1 继续使用假设2 公开市场假设3 清算 清偿 假设 1 继续使用假设 继续使用假设 GontinuousUseHypothesis 是假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用 从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济收益 2 公开市场假设 公开市场
16、假设 OpenMarketHypothesis 是假定资产拟进入的市场是一个公开市场 所谓公开市场 是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场 在这个市场上 买者和卖者的地位是平等的 资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间 买卖双方的交易行为都是在自愿的 理智的 而非强制或不受限制的条件下进行的 买卖双方都能对资产的功能 用途及其交易价格等作出理智的判断 3 清算 清偿 假设 清算 清偿 假设 LiquidationHypothesis 是指资产所有者在某种压力下 或经协商或以拍卖方式将其资产强制在公开市场上出售 这种情况下的资产评估具有一定的特殊性 适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况 资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值 在资产评估中 由于资产未来效用有别而形成了三种假设 在不同假设条件下 评估结果各不相同 在继续使用假设前提下 要求评估资产的继续使用价值 在公开市场假设前提下 要求评估资产的公平市场价值 在类清算 清偿 假设前提下 要求评估资产的清算价格 因此 资产评估人员在评估业务活动中要充分分析了解判断认定被评估资产最可能的效用 以便得出有效结论 资产评
