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1、目 录目 录1一、 总论21.1 项目简介21.1.1建设地点21.1.2项目现状21.1.3项目总体规划要求21.1.4项目建筑面积指标31.2项目法人概况31.3编制依据31.4项目建设的必要性31.5主要经济技术指标41.6结论5二、市场分析52.1 上海房地产市场总体分析52.2商业用房市场分析62.3餐饮娱乐用房市场分析92.4办公楼市场分析10三、投资估算与资金筹措123.1投资估算说明123.2建设投资133.3资金筹措133.4资金使用计划13四、财务效益分析134.1财务评价编制依据134.2基础财务数据与说明134.3销售收入预测144.3.1 办公楼出售、出租收入144.
2、3.2 商场出售、出租收入144.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入144.3.4车位经营收入154.4项目的损益15前 言凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同（附件1），并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并
3、前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项目股份，转让价格在2亿人民币左右。一、 总论1.1 项目简介1.1.1建设地点凯旋生活广场（暂名）项目，项目地块位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为5.92公顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。1.1.2项目现状动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。1.1.3项目总体规划要求项目占地面积59184平方米，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，土地使用年限为50年，规划容积率为3.9,建筑密度38%，绿化25%。1.1.4项目建筑面积指标凯旋生活广场项目从功能上分为
4、三部分，裙楼14层为商业用房；裙楼5、6层及一栋12层小高层的712层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的724层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地下建筑面积为92391平方米。按功能分：商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为92391平方米。基地容积率3.9，建筑密度37.84，绿化率25，机动车停车泊位922辆，非机动车泊位6469辆。1.2项目法人概况企业名称： 上海建配龙房地产有限公司住 所： 上海市普陀区真北路1531号法定代表人：郑良贤注册资本
5、： 人民币贰仟伍佰万元企业类型： 有限责任公司（国内合资）经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。1.3编制依据本项目可行性报告根据湘财贯通投资管理公司提供的资料，结合有关的政策法规和普陀区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。1.4项目建设的必要性1.4.1符合普陀区发展规划要求普陀区是上海中心城区之一，位于市区的西北部，是上海的陆上交通枢纽，以及上海通往西北方向外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入90年代，普陀区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。“九五”期间，普陀区的主要经济
6、指标年均增速达15%以上，实现了五年翻番，物贸交易、都市型工业以及房地产业等是该区的支柱产业。为了进一步发展普陀经济，普陀区委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功能、树形象”的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成新的生产力布局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。区政府将全力推进“十个一批”支撑体系的建设，其中包括：建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之成为对内贸易的“经济高地”； 建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基本形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务
7、产业等等。本项目拟建的凯旋生活广场充分体现了普陀区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动普陀区新一轮发展规划的实施。1.4.2项目建设有利于较好地发挥土地效益根据真北路地区的发展规划，该地区重点发展商业和物贸，目前已建成了麦德龙超市、欧倍德、光彩小商品市场、上海市花卉交易中心、梅川路欧亚休闲商业街和红星美凯龙家具装饰市场，即将进行建设的项目有兴力达商业广场等，地区总商业面积超过70万平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了
8、真北路商业中心的水平和规模，丰富了真北路商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。1.5主要经济技术指标主要技术经济指标如下：基地面积 59184平方米总建筑面积 323209平方米其中：地上建筑面积 230818平方米 商业部分 80827平方米 办公部分 91008平方米 餐饮娱乐部分 58983平方米地下建筑面积 92391平方米容积率 3.9建筑密度 38 %绿化率 25 %机动车停车泊位 922辆非机动车停车泊位 6469辆1.6结论项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南侧，其南面为麦德龙超市、西面为规划中的兴力达商业广场，位于普陀区政府规划建设的真北商务
9、中心，符合普陀区对该地块的发展规划。此外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求的一流商业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提升该区域的商业价值，促进该地区的经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。本项目的区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配套设施齐全，建设条件成熟。 周边潜在消费能力较强，项目的市场前景看好。经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为135977万元，税后投资利润率为42.14%，财务效益较好。二、市场分析凯旋生活广场项目由办公、商业、餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过分析上海市及
10、普陀区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。2.1 上海房地产市场总体分析近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已日益显现。2003年房地产增加值占全市GDP的比重达到7.4%，超过“7%”这一上海房地产业“十五”期间的目标值，同时房地产开发投资达到901亿元,同比增长20.3%，占全市固定资产投资的37%。今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、供应结构、房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房
11、地产市场仍处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2003年新增经营性用地3191公顷，可建商品住房面积达4048万平方米，商品房新开工面积3135万平方米，商品房施工面积为8268万平方米。2004年的商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过2000万平方米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。 商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品
12、住房建设的不断推进，2004年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近70%，上海商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。2004年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。总之，2004年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将超过2000万平方米；房地产增
13、加值占全市GDP的比重，每年在8%9%左右。2.2商业用房市场分析2003年是上海商业用房发展历程中的一个重要节点，不仅在商业用房的开发、销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进一步确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。到2003年，上海商铺总保量为1780万平方米，其中：中心城区约300万平方米，约占居住物业的14.4；中心市区约800万平方米，约占居住物业的；外围区域约520万平方米，约占居住物业的。黄浦区在2003年7月发文
14、要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的同一楼层划小零销售。这一政策的出台将对市场产生一定的影响，也是上海商业用房开发类型变化的一个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统一，有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。目前，上海某些市场空间较小、变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。今年下半年将出现商铺现房集中上市的情况。届时，招商困难这一矛盾将更为突出。预计一些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调、售价起稳的局面。普陀区近年来建成了近百座大型商办设施、六大卖场、三大超市配送中心，形成了有色金属、汽车、化工、农副产品等100余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额、市场成交额一直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于80年代末，主要以农副产品、水果、有色金属、塑料化工为主，现在已逐
