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1、房地产概述 赵世强教授房地产估价师监理工程师造价工程师 赵世强 赵世强 参考书目 简德三 王洪卫 房地产经济学 上海财经大学出版社 2003 1 陆克华 房地产基本制度与政策 中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材 中国物价出版社 2003 5 柴强 房地产估价理论与方法 中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材 中国物价出版社 2003 5 刘洪玉 房地产开发经营与管理 中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材 中国物价出版社 2003 5 邓卫 谢文惠 建筑工程经济 清华大学出版社 2000 马恩国 房地产经济学 中国建筑工业出版社 1996 房地产概论 房地产概述 房地产投资分析与决策
2、 房地产开发用地 房地产开发建设 房地产融资 房地产经营 房地产估价 物业管理 第一讲房地产概述 房地产的概念 房地产业与建筑业 房地产业在国民经济中的地位与作用 房地产的特性 房地产的历史沿革 一 房地产的概念 房地产 是房屋 土地及其权属的总称 RealEstateispropertyintheformoflandandbuildings PersonalEstate动产 房地产的概念 房屋和土地属于不可移动 或者一旦移动就要丧失极大价值的物体 因此俗称不动产 实际上 称房地产为不动产 只是不动产概念的狭义解释 从广义角度上讲 不动产的概念还包括其他不能移动 或一旦移动就要丧失很大价值的物
3、体 如水坝 地下工程 港口 其他建筑物等 房屋 building 是指建设在土地上的各种房屋建筑 包括住宅 公寓 别墅 购物中心 商店 写字楼 酒店 宾馆以及文化 教育 科技 卫生 体育和各种工业用房 房地产的概念 土地 land 是指土地及其上下一定的空间和附着于土地的各种基础设施的总和 三通一平 水通 电通 路通和场地平整五通一平 给排水 供电 供热 通信 道路和场地平整七通一平 给水 排水 供电 供热 供气 邮电 道路和场地平整九通一平 给水 中水 排水 雨水 污水 供电 供热 供气 通邮 通讯 电话 计算机 道路和场地平整权属 涉及房地产的权属有所有权 占用权 使用权 收益权 处分权
4、开发权 通行权 采光权等等 即一束权利 abundleofrights 房产 地产密不可分 实物形态 房以地载 地以房存 价格构成 地价隐藏在房价之中 无论买卖或租赁房屋 房价房租都包含地价地租 权属关系 从权属关系看 房屋所有权是否合法 要看房屋所座落的地皮使用权是否合法 市场交易 房随地走 地随房转 从市场交易看 房产出售 交换 赠与等都发生土地使用权的转移 经营管理 房产经营必然涉及土地经营 对房屋违章建筑的管理 必然涉及用地管理资金循环 房地产建设投资包括征地开发和房屋建设两大投资 前者靠收取土地开发费和靠出租房屋循环 后者只靠出售 出租房屋循环 房地产是双循环渠道 密不可分 二 房地
5、产业与建筑业 房地产业 房地产业是指从事房地产开发 经营 管理和服务的行业 属于第三产业 是具有基础性 先导性 带动性和风险性的产业 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业 房地产业的基本活动 土地开发和再开发 房屋开发 地产经营 土地使用权出让 转让 出租 抵押 房产经营 房产买卖 租赁 抵押 典当 信托 房地产中介服务 信息 咨询 估价 测量 律师 经纪和公证 物业管理 居家服务 维修养护 保安 绿化 卫生 转租 代收代付 房地产金融 信贷 保险和房地产金融资产投资 二 房地产业与建筑业 建筑业 直接从事房屋生产和其他建筑物的研究 规划 设计 建造 改造 装修 安装等的物质生产部门
6、房地产业与建筑业 房地产业与建筑业是两个既存在着密切联系 又有实质性区别的产业部门 主要体现在建筑业是物质生产部门 属于第二产业 房地产业兼有生产 开发 经营 管理和服务等多种性质 属于第三产业 这两个产业又有着非常密切的关系 因为他们的实施对象和经营对象都是房地产 形成非常密切的发包方和承包方关系 三 房地产业的地位 作用 为国民经济发展提供基本的物质保证为劳动者提供必要的生活条件为城市经济发展提供大量的财政收入促进建筑 建材及相关产业的发展促使城市土地合理配置诱发投机行为 形成泡沫经济导致公共领域市场失灵 外部不经济 四 房地产的特性 房地产的自然特征固定性多样性耐久性稀缺性体积庞大 消耗
7、材料多 房地产的社会特征 房地产在生产经营中涉及到复杂的法律关系 房地产往往受政府政策 福利制度和社会保障制度的影响 房地产生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯 五 房地产业的历史沿革 土地使用制度改革 改革前城市土地使用制度 无偿无限期使用 排斥市场机制 城市土地资源的分配由指令性计划和行政划拨 排斥经济杠杆 无偿无限期 因为收费或收租不必要提高企业成本和扩大国家预算 增加事务手续 并非真正增加国家收入 弊病 土地资源的优化配置无法实现 国家土地所有权名存实亡 一旦战友 永久使用 不利于城市经济的发展和城市建设资金的良性循环 用地浪费严重 利用结构不合理 城建资金无法收回 改革目标 城市
8、土地有偿有限期使用制度 历程 1987年国务院批准深圳市试点出让第一块国有土地使用权 1988年4月12日 七届人大一次会议宪法修正案 规定土地使用权可以依照法律的规定转让 五 房地产业的历史沿革 改革历程 无偿 1982年深圳特区率先变无偿为有偿使用土地 按土地等级向使用者收取不同标准的土地使用费 1984年抚顺 广州等一些城市也先后推行土地使用费 1988年9月国务院 城镇土地使用税暂行条例 流通 1987年11月国务院批准深圳市试点出让第一块国有土地使用权 1988年4月12日 七届人大一次会议宪法修正案 规定土地使用权可以依照法律的规定转让 1988年12月29日 土地管理法 作了相应
9、修改 房地产业的历史沿革 住房制度改革 改革前城镇住房制度 福利性实物分配特点 国家包建 实物分配 低租金 0 13元 月使 高补贴 租金是成本租金1 6 弊端 国家不堪重负 城镇住房异常紧张 低租金不能养房 住房破败失修 低租金刺激住房消费膨胀 抑制买房积极性 福利分房助长房屋分配中的的不正之风 败坏政府的声誉 改革目标 建立适应社会主义市场经济要求的 以商品房为主 福利房为辅的住房制度 五 房地产业的历史沿革 1986年全国数十个城市开展住房制度改革试点 1 提租增资2 低价售房3 集资建房4 建立住房公积金 职工个人所有 不低于5 专款用于住房 互助使用 低存低贷 1991年住房分配货币
10、化 房地产业的历史沿革 房地产生产方式的变革 房地产综合开发 改革前城市建设状态 分散建设 自建自用 遍地开花 后果 1 城市规划难以实现 城市面貌难以改善 2 配套设施没有同步 项目不能及时投入使用 或不能完全发挥作用 3 经济效益差 房地产业的历史沿革 房地产综合开发 是根据城市建设总体规划和城市发展的要求 在选定的区域内对主要用途的房屋建筑 配套工程和基础设施 进行全面考虑 统筹安排 分期施工 协调发展 以取得良好的经济 社会和环境效益的经济活动 房地产综合开发 是相对单项开发而言的 单项开发以作为主要用途的房地产产品作为开发对象 而综合开发则强调开发的统一性 统一规划 统一设计 统一施
11、工 统一配套 统一管理 和配套性 房地产业的历史沿革 从横向看 综合开发强调开发项目的综合配套 即对开发区域内的工业 商业 服务业 文化 教育 住宅 市政交通 公用 绿化等工程项目 区分轻重缓急 统筹安排 配套建设 使工程建成一批交付使用一批 即有利于城市各项功能的发挥 有方便居民生活 美化城市环境 从纵向看 综合开发强调全过程的综合安排和管理 即从开发区的规划设计 资金筹措 土地购置 拆迁安置 土地开发 房屋建造 竣工验收 交付使用 销售和资金回收 直至物业管理 做到各环节之间紧密衔接 合理交叉 协调配合 以求缩短建设周期 取得良好的经济效益 自1986年开始试行房地产综合开发 房地产综合开发缩短工期1 3 降低造价10 以上 质量得到可靠保证 房地产的特性 不动产的特性固定性 多样性 稀缺性 耐久性 体积庞大 消耗材料多 外部性 不动产开发的特性流动性 单件性 建设周期长 投资规模大 涉及面广 开发条件差 自然环境 各部门各环节 社会环境变化 不动产经营的特性区域性 个体性 供求调整缓慢 变现难 保值增值性 不动产投资的特性投资周期长 资源消耗巨大 环境因素复杂 风险大 合作性强
