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1、关于发展私营物业管理企业的研究一、 问题的提出据以2001年6月30日为调查时点，建设部对全国物业管理行业进行一次性调查的结果显示：全国共有物业管理企业14782家，其中国有企业2258家，占物业管理企业总数的15.27%；有限责任公司8747家，占物业管理企业总数的59.17%；股份制有限公司795家，占物业管理企业总数的5.38%；私营企业619家，占物业管理企业总数的4.19%；港澳台商投资企业434家，占物业管理企业总数的2.94%；外商投资企业208家，占物业管理企业总数的1.41%；其他企业1717家，占物业管理企业总数的11.62%。从一次性调查的结果看，尽管目前私营物业管理企业
2、在物业管理行业中占的比例并不大，还没有形成大的气候，但是，这种经济形式在物业管理行业中一出现，就以强劲的发展势头，旺盛的生命力和很强的适应性展示出勃勃生机。随着社会主义市场经济体制的建立和完善，国有物业管理企业改制步伐的加快，及物业管理行业的快速发展，将会有更多的私营企业登上物业管理的舞台。特别是目前发展我国私营物业管理企业的舆论环境、政策环境、社会环境和法制环境已经成熟，为私营物业管理企业的发展提供了良好的机遇。可以断言，今后几年将是我国私营物业管理企业进入快速发展时期.二、 发展私营物业管理企业的依据1 理论依据党的十五大报告明确提出“公有制为主体，多种所有制经济共同发展，是我国社会主义初
3、级阶段的一项基本经济制度。非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分。对个体、私营等非公有制经济要继续鼓励、引导，使之健康发展。这对满足人们多样化的需要，增加就业，促进国民经济的发展具有重要的作用。”这是党和国家在总结了我国建国以来，特别是改革开放近二十年来的经验基础上，作出的一项重大经济决策。这项决策对进一步推动我国生产关系的改革走向更加深化，对我国建立起比较完善的社会主义市场经济体制，对促进我国生产力的发展和综合国力的迅速增强，具有重大的历史意义和实践意义。党的十六大报告进一步明确提出：“根据解放和发展生产力的要求，坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。第一，
4、必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济。发展壮大国有经济，国有经济控制国民经济命脉，对于发挥社会主义制度的优越性，增强我国的经济实力、国防实力和民族凝聚力，具有关键性作用。集体经济是公有制经济的重要组成部分，对实现共同富裕具有重要作用。第二，必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，个体、私营经济等各种形式的非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分，对充分调动社会各方面的积极性，加快生产力发展具有重要作用。第三，坚持公有制为主体，促进非公有制经济发展，统一于社会主义现代化建设的过程中，不能把这两者对立起来。各种所有制经济完全可以在市场竞争中发挥各自优势，相互促进，共同发展。充分发挥个
5、体、私营等非公有制经济在促进经济增长、扩大就业和活跃市场等方面的重要作用。放宽国内民间资本的市场准入领域，在投融资、税收、土地使用和对外贸易等方面采取措施，实现公平竞争。依法加强监督和管理，促进非公有制经济健康发展。完善保护私人财产的法律制度。”以上论述，进一步肯定私营经济和私营企业在中国社会经济发展和建设社会主义现代化伟大事业中的重要作用和地位，并为私营经济的进一步发展奠定了更为坚定的意识形态和制度基础。可以肯定的说，今后我国的私营企业将进入一个更为迅速发展壮大的时期。随着我国私营企业的发展，我国的私营物业管理企业也将得到迅速的发展2 实践依据据国家工商总局兰士勇撰写的19922001年中国
6、私营企业一文的统计数字显示，19922001年的10年间是我国私营企业大发展时期，其主要标志是：私营企业的户数快速增长。19922001年，私营企业户数从14万户增加到203万户，增长了14.5倍，平均每年增长34.63%。同期，国有企业户数年均增长1.76%，集体企业户数年均增长速度为6.79%，外商投资企业户数年均增长10.21%。私营企业户数年均增长速度最快，远远高于其他所有制经济成分的增长速度。私营企业注册资金迅速增加。19922001年，私营企业注册资金由221亿元增长到18212亿元，增长了82倍，平均增长速度为63.26%。同期，国有、集体、外商投资企业的注册资金平均增长速度分别
7、为11.25%、3.06%、17.78%。与国有、集体、外商投资企业相比，私营企业注册资金的平均增长速度最快。私营企业对国家贡献越来越大。一是私营企业实现的产值、消费品零售额不断提高。全国私营企业实现的产值由1992年的205亿元增长到2001年的12317亿元，平均每年增长57.63%；实现的社会消费品零售额由1992年的91亿元增长到2001年的6245亿元，平均每年增长59.98%。二是私营企业上缴的工商税收逐年增长。全国私营企业工商税收由1992年的4.55亿元增长到2001年的917.6亿元，年平均增长80.33%。私营企业上缴工商税收的年均增长速度明显高于全国水平。三是私营企业吸纳
8、就业人员不断增多。19922001年私营企业人员仅有232万人，到2001年，已经达到2714万人，增长了11.70倍，年均增长速度为31.43%。私营企业在吸纳劳动力就业方面做出了很大贡献。四是外向型私营企业增多，出口创汇能力不断增强。1992年，全国只有2230户私营企业出口创汇，折合人民币10亿元，到2001年，出口创汇私营经济已达到16358户，创汇金融折合人民币913亿元，比1992年增加了91倍，成为未来中国企业走向世界市场的生力军.实践证明：我国的私营经济，经过二十多年的发展，从小到大，从弱到强，不仅成为我国社会主义市场经济的重要组成部分，而且成为建设中国特色社会主义的一支生力军
9、。三、发展私营物业管理企业的有利条件 由于私营经济具有产权关系明晰，经营机制健全，运行机制灵活等特点，因此，在激烈多变的市场竞争中，展示出很强的适应性和生命力。应当说与其它经济类型的物业管理企业相比，发展私营物业管理企业具有以下八个方面的有利条件：1决策效率高，有利于企业不失时机抢占市场。一个企业就是一个生命体，这个生命体要发展壮大，必须选择正确的成长途径，而正确成长途径，离不开高层经营者的决策。由于私营物业管理企业的高层决策者有较高的素质，一般都具有规划企业未来的能力，综合分析能力、果断决策能力、市场应变能力和不断创新能力。因此，私营物业管理企业在重大决策时，往往不需要经过反反复复的讨论，只
10、要经过充分论证，董事会成员认为切实可行就可以拍板，其决策效率比较高。不像国有企业遇到重大决策需要层层请示，层层论证，层层报批，往往一项决策待上级批下来，已经失去了最佳的时机，甚至事过境迁了。私营物业管理企业这种高效率的决策，有利于企业及时抓住项目，抢占市场，并赢得市场的主动权。2灵活的用人机制，有利于优秀人才脱颖而出。人才是企业成功之本，立业之源，私营物业管理企业更是如此，很多私营物业管理企业创业之初就是靠一两个人才起家的。私营物业管理企业在用人机制上相当灵活，只要认为符合企业发展需要的人才，对方又愿意来企业发展就可以将其调入，并根据你的能力，给你施展才华的合适岗位，让你满足实现自我价值的需求
11、，甚至不惜重金引进人才。根本不需要像国有企业有着诸多条条框框的限制，在人才使用、特别是在提升方面，他没有清规戒律，不讲论资排辈，个人的成功靠工作的努力和自己的能力，实行能者上，平者让，庸者下。这种用人机制，不仅有利于优秀人才的脱颖而出和人才的快速成长，而且有利于调动企业职工的积极性、创造力和创新力。可谓是：事业造就人才，人才成就事业。3完善的分配的制度，有利于吸引人才，留住人才和调动人的积极性、创造性。按劳分配，多劳多得，少劳少得，不劳不得的分配制度，在国有物业管理企业实行了多年，但总没有实质性的突破。而私营物业管理企业一开始就按照市场经济的规律，实行职工工资与绩效挂钩的分配制度，把职工对企业
12、所作贡献与实际回报相一致。这种分配制度可以调动起企业最活力的生产要素人的主动性、积极性和创造性，尽而使企业的发展得到了保证。国有物业管理企业虽然也采取了“分级制”，但就是没有拉开档次，经理的工作要比普通员工复杂的多，承担的风险也大得多。但他们的报酬同员工相差不大。这种不公平的“大锅饭”分配制度，不仅是造成很多国有物业管理企业经理不思进取的主要原因，而且是国有物业管理企业留不住人才和难以调动职工积极性的症结所在。正是由于私营物业管理企业的决策者们，善于灵活运用，符合客观规律和实际情况的分配制度，不仅留住了企业现有的人才，而且有助于企业吸引人才。4健全的创新机制，有利于企业经营战略的实现。由于私营
13、物业管理企业的自身特点，其生来就有一种极强的危机意识、生存意识。为了生存他们必须要有搏击风浪的本领，才能适应市场竞争的挑战，并在竞争中求得生存和发展。因为，企业要生存、要发展就必须对管理制度、管理方法、管理手段进行不断创新，没有创新企业的生命就会枯竭，没有创新企业就失去了竞争力。美国经济学家萧比达曾说过：“企业家的利润，除了创新需要以外，别无它途。而所有的创新均来自于经营战略的激发”。市场如战场，企业的经营战略也类似于战争规划，所有的战争都是有目标的，要么是为了赢得土地，掠夺钱财，消灭对方武装力量等，要么则为了反击。而物业管理企业的竞争是为了占领市场份额，扩大经营规模，实现规模效益，提高企业盈
14、利，“惟利是图”是企业创新的最终目标。正是由于私营物业管理企业具有完善的创新机制，才能保证企业经营战略的实现。5“船小调头快”，有利于企业死而复生。市场经济大浪淘沙，企业的生灭在所难免。虽然私营物业管理企业由于人力、物力、财力和综合实力不如国有物业管理企业。但是，私营物业管理企业一般具有人员精干，企业规模小，且管理规模小等特点，特别在创业之初，往往只管理一两个物业区域。这种“潜水艇”，即使在市场竞争中失力，仍有争夺到新的项目，东山再起的可能性。而国有物业管理企业，由于思想观念陈旧，队伍宠大，包袱沉重，特别是管理观念，管理战略，管理运行模式等都不如私营物业管理企业“船小调头快”，一但在市场竞争的
15、汪洋大海中覆没，便难以起死回生。6企业无负担，有利于轻装上阵。私营物业管理企业同国有物业管理企业相比，一般无外欠货款，内拖工资，退休职工多等包袱，加之企业决策层思想观念新，创新意识强，人员少而精，企业凝聚力、向心力强，这些都是私营物业管理企业发展的有利条件。7政策宽松，有利于企业发展。目前，发展私营物业管理企业的社会、舆论、经济和法制环境十分宽松，特别是1998年中华人民共和国宪法修正案将“私营经济”写进了国家的根本大法宪法，这对发展私营经济无疑提供了最有力的法律保证。8其他行业私营经济发展的成功经验，为私营物业管理企业的发展提供了值得借鉴的地方。我国改革的二十三年，是中国经历改革风风雨雨，起
16、起落落的二十三年，也是我国私营经济体从无到有，从小到大，风雨兼程，蒸蒸日上的二十三年。特别是1997年以来，由于大批国有企业进行资产重组，人员分流和产品结构调整，使得国有经济拉到经济增长的作用明显减弱，而私营经济异军突起，得到了蓬勃的发展，私营经济不仅已经成为我国最为活跃、发展最为迅速的经济形式，而且成为保持国民经济持续增长的生力军。私营经济还在促进市场竞争、改善商品供给和服务、促进科技成果，策应国有企业改革等方面发挥了重要的作用。私营企业的脱颖而出不仅为我国国民经济的发展作出了不可磨灭的贡献，而且为中国私营经济的发展提供了许多成功的经验和作法，并为私营物业管理企业的发展提供了许多值得学习借鉴的地方。其他行业先驱者的成功经验，有利于私营物业管理企业尽快成熟和发展起来。同时，一些私营企业特别名牌私营企业失败的教训，也为私营物业管理企业的发展敲了警钟。这些对我国私营物业管理
