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1、万科项目可行性研究报告(部分)决策背景一、内部因素1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目挂牌出让，法律手
2、续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。4、市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第一部分 项目所属区域介绍江宁区位于南京南
3、部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。图1-1 宗地所属区位图一、江宁区简介 紧靠南京主城南部,紧邻一环线。 2000年撤县设区。 面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。 1995到2001年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。2001年GDP达114亿元,占南京GDP总额的9%。 人均GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，2001年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。二、东山新市区简介东山新市区规划面积107平方公里
4、，占江宁区总面积的6.7%。 东山新市区是南京“一城三区”中的一区2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区” 的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。 东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。2001年人口14.8万，2010年规划人口30万，年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。表1-1 南京“一城三区”规划功能定位规划面积规划人口河西新城区以商务
5、、体育、文化等功能为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。56KM255万仙西新市区城镇空间向东发展的增长级；接受上海辐射以及新经济发展的主要空间；以发展教育和高新技术产业为主要方向。80KM250万浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级；相对独立区域综合服务功能；承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。90KM275万东山（江宁）新市区城镇空间向南发展的增长极；承担主城部分功能扩散的职能；吸收南部农村城市化人口。107KM2110万第二部分 项目概况一、宗地位置1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。2、宗地位于江宁开发区一期西北
6、部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里。牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一，“杭州宋城集团”计划投资30亿元在牛首-祖堂山及以南建设10KM2的黑森林旅游度假区。二、宗地四至范围及规划要点1、四至范围宗地东邻18米规划道路，隔50米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施（无污染），北侧为麻田路。如下图所示。2、宗地面积、形状和尺寸宗地总面积43.6公顷，折合654亩，其中住宅用地为567.9亩、商业用地77.4亩、代征道路用地8.7亩。如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方
7、形，尺寸如下表所示。表2-1 项目用地指标面积和尺寸宗地总面积其中：居住用地其中商业用地其中代征道路面积43.60万平米（654亩）37.86万平米（567.9亩）5.16万平米（77.4亩）5800平米（8.7亩）长690米242米483米宽562米226米12米3、政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为1.2，商业用地内需建一座占地3亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。表2-2 规划要点土地规划用途商业、居住用地容积率居住用地容积率1.2，商业用地容积率2.0居住用地可建建筑面积：454320平米商业用地可建建筑面积：103200平米建筑形态以布置多层住
8、宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求（答复中为小于100米）日照间距与公建配套执行建设部2002年4月1日颁布的城市居住区规划设计规范（GB50180-93）建筑密度居住25%，商业40%绿化率40%，公共绿地1.2平方米/人建筑退让将军北路：多层以下退让红线10米，小高层退让红线15米胜太西路：多层以下退让红线7米，小高层退让红线10米机场高速：多层以下退让控制线7米，小高层退让控制线10米麻田路：多层以下退让红线7米，小高层退让红线10米沿四侧道路围墙退让红线2米，围墙形式采用通透式，高度1.8米建设要求商业用地内必须建一个占地面积约3亩的加油站，且位于沿东西走向的代征道路南
9、侧。三、项目渊源1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。东南大学科技园总用地面积986亩，均基本完成三通一平，除建成2层的东大科技园办公楼（临时建筑）外，尚未实质性开发。东南大学科技园分为两部分，一部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地；另一部分为宗地以北的332亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。2、 东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下3700亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。正在平整场地、搭建围墙（北部地块）东大科
10、技园办公楼（宗地内部）科技园标志牌（宗地南侧）正在修建的道路（宗地内部）四、宗地现状1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一栋2层、建筑面积500平米左右的小楼（为东大科技园办公楼，目前仍在使用）和建筑面积300平米左右的临时用房，无其它建、构筑物。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。2、 宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界（18米规划路）处有一座占地面积约5000平米、高4-5米的小山包。3、 宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为1-4米。五、宗地紧邻周边的环境1、景观环境宗地紧邻周边的住宅开发、教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。 宗地
11、南侧为南京航空航天大学、民办正德学院、中英合办英华高级学校，具有良好的文化氛围。 宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约2400亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。 宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。 2、周边噪音分析（1）机场高速车流分析白天12:0012:30时段为车流高峰期，平均车流量约15-20辆/分钟，夜间由于航班少，车流量较少。（2）噪音分析主要噪音源为机场高速的车流噪音。宗地东侧边界、距机场高速70米处的噪音，南北两端高、中部低，噪音强度55-68dB, 最高噪音强度68dB,位于宗地内的土坡上（约5米高）。注：点位距机场高速7
12、0米，自北向南分布，相邻点位间隔100米左右。宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为5258dB。六、交通出行1、 道路宗地所属开发区一期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳一环线和二环线、通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。（1）与南京市中心的联系：距离新街口11公里，车程20-25分钟 可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共青团路红线宽60米，双向六车道。 可通过将军路共青团路、机场高速、宁溧公路、宁丹公路通往一环线（绕城公路）和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。（2）与江宁区政府所在地东山镇的联系：距离5公里，车程15分钟主要有三
13、条道路： 秦淮西路：红线宽34米，三块板，双向四车道。 胜太西路：红线宽34米，三块板，双向四车道。 天元路：红线宽34米，三块板，双向四车道。2、 公交出行由于宗地所处江宁开发区一期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少、不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。（1）2条公交线路通往主城 105路每5分钟一班车，连接主城（雨花台）与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧300米；时雨线连接主城（雨花台）与东山，将军北路站位于宗地北侧500米。 均为无人售票车，由于道路宽、车辆少、上下乘客少，由宗地至雨花台仅10分钟。 主城（
14、雨花台）至宗地最晚班次21：00，宗地至主城（雨花台）最晚班次20：30。（2）101、103路连接主城与东山，102、106路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地均在1.5公里以上，超出步行距离，乘车不方便。3、 轨道交通规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近， 但估计最早到2010年才通车。 根据全市轨道交通规划，地铁5号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口机场；地铁3号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。 由于2号线04年开工、09年才能建成，因此2条规划地铁线的建成时间均在2010年以后。3号线的建设时间较5号线早，预计08年前后可能开工，但距宗地约2公里，已超出步行范围。图2-7 宗地周边轨道交通规划七、生活配套（1）生活配套的区域分布宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要为银行、邮政电信、超市、酒店、药店等基本生活配套，商场、医院等大型配套主要分布在东山镇。最近的集贸市场离小区约1.5公里。其它重要配套有：超市：麦德龙、欧倍德，距宗地3公里。中小学：英华国际学校、南师附中分校（全国10大重点中学）、新区小学和新区中学。宾馆酒店：湖滨金陵饭店（五星级金陵饭店的分店）和水秀苑大酒店（四星级涉外）。八、市政配套项目地处开发区一期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。 将军路
