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1、物业管理制度 规范发展物业管理是当前国家对物业管理的要求 规范好物业管理就必须强化制度建设 第十四章主要研究物业管理制度建设 制度建设内容很多 可以根据工作内容建立制度 可以根据工作性质建立制度 可以根据服务对象建立制度 本章主要从物业管理公司开展物业管理服务活动时 物管公司员工与业主 使用人 应遵守的有关制度 一 物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度 物业管理公司 物业管理处 直接与业主 使用人 接触 开展工作 他们的行为关系到业主 使用人 切身利益及物业管理公司的企业利益 需要明确职责进行约束 现以一个住宅小区的物业管理处的工作机构来确定其成员 管理处主任 管理员 收款员 电脑文档员
2、 的岗位职责 一 物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度 1 管理处主任的岗位职责管理处主任在公司经理领导下 带领管理处工作人员对所管辖的住宅小区 大厦 实施全面的管理服务 保证辖区的物业设备完好 环境优美舒适 使居住者安居乐业 一 物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度 1 工作岗位责任 1 坚决贯彻执行国家各项法律 规章及公司的有关规章制度 2 组织全管理处员工学习时政 业务知识 3 定期地组织召开业主 使用人 座谈会 或上门听取意见 沟通业主 使用人 与物业管理处关系 4 关心业主委员会建设 自觉接受业主委员会 业主大会的监督 搞好各项工作 一 物业管理公司对内部员工制定的工作职
3、责与制度 2 工作内容 1 领导好全体员工积极开展环境卫生 绿化美化 安全防范 公共设施和机电设备维护保养工作 2 检查督促管理处的工作人员认真完成各项工作任务 审批财务的各项报表及费用的开支 3 结合管理住宅小区 大厦 的实际 每年提出改善管理工作建议与措施 并征得上级公司的同意付诸实施 并把开展情况通报业主 使用人 以得到广大业主 使用人 的支持 一 物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度 4 配合公安部门和街道居委会做好安全防范和计划生育等工作 保 一方平安 5 搞好社区文化建设 开展丰富多彩文化生活 陶冶人们的情操 净化人们心灵 提高民族素质 争创先进文明小区 大厦 6 每年要制定
4、工作计划 每季度要有工作重点 定期的考核 总结 不断提升管理水平 管理处除了管理处主任外还有管理员或行政主管 财务人员 电脑文档人员等 每个人都有自己工作职责 这儿不再一一叙述 二 业主 使用人 行为规范的管理 为了使住宅小区 大厦 长期保持环境优美 生活有序 服务方便 除了要求物业管理公司员工努力工作之外 还需要广大的业主 使用人 积极配合 需要制定一些制度来规范业主的行为 生活中各类规范很多 水 电 气的管理 各类设备设施的管理 环卫绿化 治安保卫 车辆道路的管理 房屋租售 文化娱乐场所的管理 下面例举几项涉及面较大 平时容易产生较多矛盾的几项规定 二 业主 使用人 行为规范的管理 1 物
5、业装修管理随着人们物质生活水平提高 购买了房屋以后都要进行装修 而且装修的投入经费较多 以体现自己的个性 满足自己生活的舒适度 在装修过程中往往破坏承重墙体 损害各种管线 影响周边邻居生活 常引发矛盾 为了防止家庭装修破坏房屋结构 引发各类矛盾 物管公司根据全体业主利益制定了装修规定 通常要求是 二 业主 使用人 行为规范的管理 1 装修时必须申报 1 业主 使用人 如需对所居住的物业进行装修 首先要向管理处提出申请 使用人递交申请时必须持业主委托书及租赁合同 2 管理处首先对业主 使用人 的资料进行确认 确认以后再向业主 使用人 提供装修指南及有关资料 图册 表格 3 业主 使用人 收到装修
6、指南及相关资料后 应尽快请有关设计部门进行装修设计 并选择合格施工队伍 然后到管理处领取有关表格 把填写的申请表及设计方案递交物业管理公司工程部 二 业主 使用人 行为规范的管理 2 进行审批物业管理公司接到装修申请后 根据业主 使用人 所提供的资料进行审批 1 业主 使用人 应确保装修方案不违反现行的各项有关规定 2 在接到递交方案一周内 公司审议后做出答复 是否同意业主 使用人 提交的方案 或提出方案的变更 要业主 使用人 确认 3 装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施 方案批准后 业主 使用人 应向财务部门交纳装修押金 领取装修许可证 二 业主 使用人 行为规范的管理 3 按章施工
7、1 装修施工单位必须按照物业管理公司审查批准的方案进行 不得有任何更改 如实际情况需要更改 必须经物业管理企业确认 出具更改通知才可施工 2 装修施工单位在施工期间 应严格遵守装修管理规定及住宅小区 大厦 管理规定 对严重违反者 物管公司有权让其停止工作 一切后果自负 二 业主 使用人 行为规范的管理 4 验收 1 装修工作完工后 由业主 使用人 通知公司工程部 由工程部会同管理部及其他有关部门派人验收 2 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收 3 消防变更工程由业主 使用人 向消防部门提出验收申请 通过后再向管理处提供合格证明 4 竣工验收合格后 由工程部向业主 使用人 出具竣工验收单 验收不合格时
8、 要限期更正 再进行复验 直至合格 5 业主 使用人 凭竣工验收单到管理部 保安部办理必要手续后 到财务部领回装修押金 二 业主 使用人 行为规范的管理 2 车辆管理规定随着老百姓生活水平不断提高 私家车越来越多 围绕着私家车的问题也逐渐多起来 一是被盗 二是停放无序影响交通 加强车辆管理势在必行 二 业主 使用人 行为规范的管理 1 机动车辆 1 进入住宅小区内的车辆必须服从物业管理公司的管理 2 车辆必须按管理公司规定的行驶路线行驶 不得逆行 不得在人行道 绿化带上行驶 不得高速行驶和按高音喇叭 3 业主 使用人 长期在小区范围内停放的车辆 必须在物业管理公司办理定位立户手续 领取停车牌放
9、于车上 停于指定车位 并凭牌出入小区 按月交纳停车费 二 业主 使用人 行为规范的管理 4 车辆如需停止使用停车位 应及时到管理处办理注销手续 否则停车费继续收取 如发生丢失或私自转让停车牌 位 管理处将扣除押金并取消车辆的停车位 收回停车牌 5 不得在停车场和小区内修车 漏油 漏水车辆不许进入车库 6 车辆入库停放后 必须锁好车门 调好防盗系统至警戒状态 车内贵重物品必须随身带走 否则后果自负 二 业主 使用人 行为规范的管理 8 停放车辆服从管理员指挥 注意前后 左右车辆安全 在规定车位停放 9 为了保证车库有良好的卫生环境 进入车库的一切人员不得随地大小便 吐痰 乱扔果皮纸屑及清扫车上的
10、杂物 二 业主 使用人 行为规范的管理 2 自行车 摩托车 1 业主 使用人 需要保管自行车和摩托车 请先到小区管理处办理立户登记手续 领取存车牌 挂于车上 凭牌享受按月收费待遇 由保管员查收 未挂牌车辆作临时停车对待 2 自行车 摩托车必须存放在指定位置 若未按规定存放造成丢失 责任自负 3 要尊重保管员的工作 服从保管员的管理 4 保管员的工作受住户的监督 其任何失职行为请向公司及时反映 三 住户手册 1 住户手册 的涵义和作用一个现代化住宅小区 大厦 配有重要的设备设施 还有活动场所 这些设施如何管理和保养 对住宅小区的绿化和美化如何爱护 需要一份文件对这些进行系统科学的说明和规定 这份
11、文件就是 住户手册 有的称之住户指南 它是业主 使用人 在小区 大厦 内生活和活动的钥匙 三 住户手册 住户手册 是物业管理公司发给每户的一本行为准则的指导性文件 目的是使住户更好地了解和使用物业 通过广大业主 使用人 和物业管理公司的共同努力 创造安全 方便 宁静 舒适的工作和生活环境 三 住户手册 2 住户手册 内容 住户手册 通常包括以下内容 常用资料 顾客服务 住户守则及责任等 住户手册 管理公约 装修指南 这三大管理文件和物业管理规定 构成了物业管理规定的一个有机的整体 住户手册 描述了物业的功能 物业管理公司提供的配套服务和住户的日常行为准则 管理公约 从大的方面明确了物业管理公司与业主的各自权利和义务 装修指南 给出了装修申报程序和对装修行为进行约束的有关规定 三 住户手册 3 住户手册 案例见书
