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1、（项目管理）合生湖山国际东广州首个山水洋房项目介绍合生湖光国际东广州首个纯山水国际洋房引言：湖山国际地处广州东部新塘镇,位于广州、黄埔、增城经济三角圈中心位置，是广州、深圳、香港的交汇点。该项目最大特色是最大限度地利用原有的坡地地貌特色，建筑依山傍湖的洋房和别墅，保留原生山、湖、树林，注入现代的山地建筑，打造国际化、纯坡地山林洋房精英社区。依靠增城新塘陈家森林公园的生态环境资源，使其成为最适合居住的地方。 合生湖光国际项目档案物业类型：普通住宅建筑类型：小高层洋房 联体别墅 均 价：均价:7300元/平方米占地面积:443600平方米建筑面积:1410000平方米 入住时间：200812 绿
2、化 率：70项目地址：广州增城市新塘陈家林森林公园内开 发 商：合生创展广州地区公司景观设计：广州土人景观顾问有限公司项目看点：合生创展2007年在全面迈进“东进”战略之下全面打造东广州首个纯山水国际洋房社区，合生湖光国际以“景观共享，和谐共生”的设计观念，结合坡地的地理、人文优势，在建筑造型上追求简洁明快、飘逸流畅，透射出现代化国际山水生活时尚，体现人与建筑自然的相融相亲，完美呈现出上游居家生活品质。 “东部板块”的提出源于广州城市布局调整“南拓北优、东进西联”。泛指自广州环城高速公路以东，包括黄埔区、广州经济技术开发区、白云区和天河区小部分地区、以及增城市在内的整个广州东部地区。合生湖山国
3、际就是位于属于增城的广园东板块。东广州的高速发展，促使多条快速、高速路、铁路、轻轨与广州中心及四周搭建“高速直通车”。第一部分：项目开发背景一、区位价值评估1项目区位描述合生湖光国际，位于广州东进的桥头堡广园东板块。广园东板块位于广州东部，横跨黄埔区和增城市两地，萝岗区和黄埔区东侧，西通往广州市区，东往东莞、深圳、香港，东北直达增城市区及通往惠州，西南邻近黄埔区，107国道、广深高速、广惠高速、新新和荔新公路、广园快速路组成完善的交通网络，一个多小时可直达珠三角多个城市。湖山国际毗邻城际铁路和地铁五、九号线新塘站，北二环高速、广惠高速、107国道、荔新公路周边穿梭，广园、广深等多条进入广州各区
4、域的城市动脉交织，距广州开发区、科学城等仅15分钟车程，距天河北、珠江新城、会展中心区等城市CBD中心仅30分钟车程。往来珠三角及港澳等城际之间非常便捷。2区域现状在严格意义上来讲，广园东板块应该算是新塘板块。新塘板块紧邻全国第二大港黄埔港，设有客货运码头，每天有客货轮直航香港。有广深公路、广深高速公路、广园东快速路、荔新一级公路、广惠高速公路；接通东莞城区的广园东快速路三期工程将于明年建成通车。增莞深高速公路、广州北三环（增城至广州新机场）高速公路也正在抓紧规划和建设。目前，新塘到广州只需20分钟车程，到广州国际机场和深圳黄田机场仅需30至40分钟车程。完善的交通体系，使新塘与珠江三角洲连成
5、一体，一个小时内可到达珠江三角任何一个城市。良好的地理优势、便捷的交通条件加上政府开发力度的逐渐加大，东部板块的居住价值和投资价值将不断提升。 由于广园东板块邻近萝岗还有广州科学城，因此它有很多的科技产业和经济实力支持。以萝岗区龙头山为基础的岭头生态公园项目已纳入萝岗区5年发展计划，这将是广东乃至华南最大的大型生态公园，将大大提升这一区域的生态环境。其配套项目的萝岗岭水星水库沿库公路修建以及外商活动中心第二期工程等都已正式启动。也证明了这个板块的未来具有可持续发展的潜力。由于依靠陈家林自然风景保护区，广园东板块的楼盘几乎全部以生态环境优越作为自己的主打优势。随着广州城市东进步伐的不断加快，加上
6、开发区科学城的高科技定位，广园东板块已经成为广州楼市的“价值洼地”。随着大品牌发展商的陆续进驻，广园东板块成为广州东部新崛起的别墅洋房区域，成为广州新未来居住中心区。从现状来说，广园东板块比起城区缺乏社区文化氛围还有生活、教育配套，但它胜在有区域发展潜力，广州明显将向东迈进，拥有优异地理环境和良好生态的广园东板块是否会成为广州下一个卫星城市？二、区域楼市现状1区域楼市现状广园东板块最初的发展模式是开发高端产品，这里的早期产品如凤凰城和翡翠绿洲、甲天下别墅等，也都是以别墅为主，主要是度假之用。因为这里最初距离广州有一个小时的车程，交通没有目前顺畅，只有有车阶级才会不介意路程的相对遥远。而且广园东
7、的生态环境非常良好，因此最初在这里开发的楼盘都是以别墅等度假式物业为主。经过多年的发展，随着交通的日渐便利还有配套设施的日渐成熟，洋房成为广园东板块的绝对主导，在保利林语山庄的独立别墅，万科城、保利香雪山等联排别墅的基础上，凤凰城、广州海伦堡等紧凑实用的中小户型，万科新里程的限价房等洋房产品层出不穷，面积从70到220平方米不等。一般来说，洋房的面积和价格都要比别墅低，买入门槛就比别墅要低，洋房的大批量出现，为广园东板块逐渐发展成为一个常住型的大社区提供了可能，只要相关生活、教育配套设施能跟得上，这里很有可能会成为广州的一个新卫星城。2区域楼盘现状凤凰城美寓项目档案建筑类型：别墅、洋房占地面积
8、：6666700平方米价格：均价4800元/平方米容积率：0.6绿化率：70主力户型：以两房两厅，三房两厅为主项目位置：增城区广园东快速路（广园路、广深高速新塘出口）开发商：碧桂园物业发展有限公司 项目特色：“美寓”洋房定位于“大城小镇的享乐时光”，在凤凰城成熟、大气的别墅反托下，显得更加年轻时尚，动感十足。 “美寓”的户型以更受年轻人喜爱的小户型为主，在室内装饰上注重细节，风格简约、新颖别致。 金地荔湖城项目档案建筑类型：小高层洋房,多层洋房(带电梯),多层洋房(不带电梯),独栋别墅占地面积:2507000平方米价格：起价6999元/平方米，均价:7500元/平方米容积率：约1.0主力户型：
9、36座小高层，从70到220，错层6米挑高阳台，双套房项目位置：增城区新塘永和新新公路（广园东路中新出口）开发商：金地集团项目特色：金地荔湖城项目自然资源得天独厚，分为东、南、西三个地块，地块原为自然山林地块，外环连绵起伏的群山，内绕千亩清幽明澈的余家庄水库，南望林木葱郁的南香山西麓，与万顷绿茵27洞荔湖高尔夫隔水相望。金地荔湖城，东广州自然中的城市，极富科学开创性地运用国际城市规划理念，在山峦、湖泊、高尔夫绿茵的环抱中，实践城市人居理想。以住宅为主的金地荔湖城，涵盖多种产品类别，并规划配置酒店、商业、休闲会所、教育等多元配套。胸怀城市的理想，金地荔湖城将营建成为集居住、工作、购物、娱乐有机结
10、合的东广州区域城市中心。金地荔湖城是金地地产进军广州的首个项目，东望南香山，西临广州永和开发区，占地3760亩，是金地集团全国性房地产开发中现有规模最大的项目。金地荔湖城运用“新城市主义”，有多种产品类型，包括多层、小高层、别墅、公寓、特色花园洋房等，形成以居住为主，集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。项目总占地3812亩，分为A、B、C三幅地块，容积率约1.0，首期开发为A地块。A地块分两期开发，一期占地23万平方米，总建筑面积约12万平方米，仅0.5的超低容积率，规划户数800余户，居住人口约2600人。一期开发的产品类型丰富，呈9个独立组团分布： 包括三叠院（5层类别墅洋房）、
11、几何公寓、15度洋房、100坊（独立别墅）等。金泽豪庭项目档案建筑类型：高层占地面积：99829平方米价格：均价:5000元/平方米容积率：3绿化率：30%主推户型：以90平方米二房和125平方米三房为主项目位置：增城区新塘广深大道108号开发商：增城市银河通房地产投资有限公司项目特色：依107国道而立，临近新塘轻轨站、规划市政广场，北临凤凰城巍峨别墅群，南望荔枝公园绿荫苍翠，周边高端住宅林立，银行、医院、学校等生活配套齐备，高尚片区格局已初步形成。24栋建筑均坐北朝南，3050的米超大楼距，首期建设12000平米景观、休闲、健身于一体东南亚水景园林。5000平米商业街区的休闲便捷，能随时满足
12、休闲购物的心理需求，品牌名店、特色美食应有尽有，购物消遣就在家门口。更有位于社区中央的精英会所，集乒乓球、壁球、器械健身、游泳池、高尔夫练习场等高尚休闲运动于一身。项目共分三期开发，一期开发5栋26层高层，建筑面积约6.5万平方米，户型多样化，可选择性强，以90-130m2的两房、三房为主力户型。采用纯高层设计，建筑密度只有18，首层部分架空、一期二梯四户、户型方正实用，部分私家露台花园、全部主卧套房私密性强、“四明”、落地窗、客厅大阳台，立面突出“现代建筑”风格，顶层飘棚构架，造型轻盈、通透，色彩明快。并在主力户型中设大阳台、空中花园、入户花园等亮点。户型规划方正实用。作为高层豪宅，除具有最
13、佳景观与朝向外，海南南山户型规划方正，较于其它同类产品而言，实用率极高。动静分区、污净分区合理，为业主居家带来最佳舒适性与实用性。 新都盛世名门项目档案建筑类型：小高层洋房占地面积:172940平方米总建筑面积:395570平方米价格：均价:4500元/平方米容积率：2.29绿化率：35%项目位置：增城区新塘广深大道中段新塘中学西侧(广园东路新新出口)开发商：广州市新发实业有限公司项目特色：新都盛世名门位于新塘中心广深大道中段新塘中学旁，地理位置优越，配套便利，毗邻建设中新塘市政广场、新塘体育馆，大型公交换乘枢纽，在建的广州-新塘轻轨车站以及远期规划的地铁站分处其西北面和西南面，完备的生活、教
14、育配套，在新塘区域内首屈一指。该项目定位为“新塘中心首席人文生态社区”，主打健康生态和浓郁都市大盘生活氛围，其重金打造的西班牙大型水景风情园林及高绿化率、低密度、低容积率、环保节能的人性化现代人居理念，堪称其最大亮点。项目总占地17万平方米，总建筑面积约40万平方米，拟建63栋住宅，其中多数为11层小高层住宅及少量18层和32层住宅，预计总居住户数3000户，商业配套面积近50000平米，是目前新塘中心区域最大规模楼盘。三、小结经过多年的发展，随着交通的日渐便利还有配套设施的日渐成熟，广园东板块在前期主要开发高端别墅项目后变成现在的以洋房为主导。相比市中心不到一半的价格，良好的生态环境还有便利
15、的交通，可以相信它对初次置业的人群具有强大的吸引力。目前广园东的不足之处是生活配套设施的落后，住户基本只能依靠各开发商的小区配套设施，如果政府对这方面的规划上落功夫，广园东板块将会具有更加巨大的升值空间。 合生湖山国际整体以坡地规划、建筑设计、景观设计为主，充分挖掘项目内在品质到外部资源的优势整合，在景观设计中运用了广场、坡地、景墙、景桥、静水、叠水、溪流、喷泉等多种元素，以七重独特的庭院式设计，彰显出国际山水花园的独特个性。便利交通使业主及时领略各大城市的精彩，更使忙碌与闲适自然生活瞬间切换，衍生一种与国际生活俱进的时尚人居模式。第二部分：项目总体开发策略一、 项目总体开发理念合生湖光国际拥有原生山、湖、树林等稀缺自然资源。而且广园东板块还没有高端定位的纯山地洋房盘!。针对这一空缺，合生湖山国际依山势而建，最大限度的保留原有的山坡和山谷，致力于实现合生品牌文化与东部区域文化格局之融合与对接，通过它，传达一种生活、一种态度、一种气势，给居住在合生湖山国际的人们那种无以复加的优越感，得到无可复制的产品附加值。二、发展定位1、 目标客户群定位合生湖光国际对目标客户群的定位是中产阶级以及海归人士。他们向往一种
