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1、大型房地产企业产品线介绍及考察安排 说明 1 产品线筛选原则根据能够找到的详细资料对国内大型房地产企业的成熟产品线进行介绍 2 考察方案原则根据梳理出的各条产品线发展历程选择各大房地产企业最新的相关系列产品进行考察 用以对应产品线中梳理出的结论 相互应证 以期对考察过程有个良好的指导 目录 产品线介绍保利万科华润绿城仁恒 2 综合体项目介绍 3 行程安排 保利产品线介绍 香槟系林语系 保利产品线 香槟系 1 产品线定位1 1客户属性1 1 1社会新锐型25 34岁的青年或青年夫妻 无子女 家庭成员学历较高 这部分客户不太喜欢租房 想拥有自己的房子 来体现个人的品味 情调甚至个性 房子对他们来说
2、是一个重要的朋友聚会 娱乐的场所 1 1 2望子成龙型有0 17岁子女的家庭 这部分家庭买房是为了让子女有更好的生活条件 能够去更好的学校去学习 或现有住房不理想 想要改善住房条件 1 2产品要求1 2 1社会新锐型希望小区有较好的健身场所 临近大型运动场所 娱乐休闲场所 要求较好的户型和喜欢的建筑风格 1 2 2满足与孩子成长相关的文化教育和安全需求 有高质量的幼儿园 小学 小区的安全能给孩子的健康成长创造条件 1 3结论产品线定位 舒适型属性 中高等档次 保利产品线 香槟系 2 规划原则2 1区域资源2 1 1区位 城市区域或城市副中心 2 1 2资源 有良好的生活资源或自然资源 如配套设
3、施完备或交通便利等 2 2小区规模2 2 1计算容积率建筑面积 一般在60万 以内 超过此规模的小区宜考虑产品类型的变化 2 2 2容积率 2 0 4 52 3建筑品类以高层住宅为主 配以沿街底商 2 4小区规划的空间特色小区建筑的主要风格为ARTDECO 小区的空间氛围宜与高贵典雅的建筑风格匹配 建筑布局规整有序 建议在小区主入口附近的建筑物做对称布局 以便形成小区入口空间的秩序感与礼仪感 设计中应注意入口广场的平面尺寸与四周建筑高度之间的比例关系 以形成合适的入口空间尺度 常见入口空间序列示意图 保利产品线 香槟系 3 小区交通组织3 1交通流线3 1 1人车分流小区交通流线设计应注意人车
4、分流 尽量避免人行与车行流线的交叉 保持区内人行活动区域的相对独立的完整性 为住户提供安全舒适的小区环境 本产品为带底商的的高层小区 一般没有地下或半地下车库 人车分流的重点在于如何组织车辆进入停车库 及小区地面停车如何结合底商与小区车道进行安排这两个方面 小区的主入口可纯人行或兼作人行与车行出入口 其中的车行出入口宜在人行入口的单侧设置 其他小区车流可直接从小区周边道路出入车库 模式一 或通过在地块不设沿街商铺一侧的区内道路出入车库 模式二 区内车行道宜尽量靠小区或不同分期的边缘布置 在避开有商业价值的沿街面的同时 应保证车行道划分的人行活动区域的规模 人车分流模式一示意图 保利产品线 香槟
5、系 3 1 2住宅垃圾收集与清运住宅垃圾的收集点布置及相关清运的路线应在规划阶段就予以考虑 充分考虑当地居民的生活习惯及物业管理的品质要求 减少对住户生活的不利影响 避免把小区垃圾收集站设在人车流集中的地点旁边 并应与物业管理部门共同讨论确定以下垃圾收集线路的安排 层间或单元入口垃圾收集点 园区垃圾收集点 地下车库垃圾收集点 地上 地下车库垃圾收集点 保利产品线 香槟系 3 1 3底商货流底商货流应避免进入住宅小区内 如商铺进深较大而需要在朝小区内开疏散门时 宜设置单独的地面通道连接 且通道与小区之间应采用围墙及绿化隔开 避免商户干扰小区住户生活 3 1 4小区出入口形式双向车行兼人行主出入口
6、双向车行兼人行主出入口可分为双向车行兼单向人行或双向人行两种 常用的形式是双向车行兼双向人行出入口 详见图3 1 4a 其他设计要求 a 出入口的保安岗亭位于车道的中间以管理车辆进出 人行出入口位于车行道右侧 可根据项目情况设置值班保安亭管理人行出入口 保利产品线 香槟系 3 2道路断面设计3 2 1车行道路断面车行道路断面形式主要可分为两种 双向车行单人行车道 单向车行单人行车道 双向车行单人行车道适用于项目内行车道路 车道宽6m 靠近纯步行组团一侧一般设置人行道 车道与人行道间宜设置1 5m绿化带 图3 2 1a双向车行单人行车道一 如条件受限 人行道可靠车行道设置 但需设置行到树池 图3
7、 2 1b双向车行单人行车道二 建筑物 构筑物与道路边线间最少间距应不小于1 5m 单向车行单人行车道适用于项目内能形成环境 车辆单向通行的道路 车行道可为单车道 车道宽4m 也可为双车道 车道宽6m 车行方向的右侧设置人行道 建筑物 构筑物与道路边线间最少间距应不小于1 5m 图3 2 1c单向车行单人行车道 保利产品线 香槟系 4 建筑形体与外立面4 1建筑风格取向与定义本产品线的建筑风格为ArtDeco ArtDeco是一种重装饰的艺术风格 同时影响了建筑设计的风格 它的名字来源于1925年在巴黎举行的世界博览会及国际装饰艺术及现代工艺博览会 它被认为是折衷的 被各式各样的资源而影响 主
8、要特征是对简单的几何纹样有规律的展开 形成较复杂但局韵律感的整体上的视觉效果 建筑风格高耸 挺拔 兼具独特的现代艺术的大气精神和古典艺术的典雅尊贵感等特点 保利产品线 香槟系 4 2设计原则建筑形体与外立面的设计原则从远 中 近景及内景4个尺度分析 4 2 1远景尺度 应注意通过建筑群高低错落的形体设计与顶部的处理 弱化高层建筑平板的立体效果 配合典雅协调的建筑立面颜色 在城市尺度营造丰富的小区建筑天际线和典雅的小区形象 4 2 2中景尺度 应强调建筑立面三段式的构图原则 塑造沉稳大气的基座 富有韵律的中部和层次丰富的顶部 应关注建筑外立面材料的选择 便于突出建筑的稳重典雅及品质感 4 2 3
9、近景尺度 关注建筑的细部元素 包括外立面凹凸线条 外门窗 阳台栏板 百叶 灯具等主要外立面部品 均需配合Artdeco风格特点设计 其中立面基 座部分 包括单元入口及商业裙楼等的外立面需重点处理 外立面管线不可外露 需结合墙身进行隐蔽处理 4 2 4内景尺度 近距离感受到的建筑品质主要与阳台栏杆扶手 门窗表面材质 阳台地面等近人元素相关 应注意其材质与尺度 并结合立面整体考虑 保利产品线 香槟系 4 3外立面风格要素本产品系需采用以下外立面风格要素 三段式设计手法和香槟色的建筑主体颜色 其他与风格相关的外立面部品设计 如外门窗 阳台栏杆等可结合区域气候特点等具体项目条件在本导则的建议做法基础上
10、调整 4 3 1三段式是ArtDeco立面造型的重要特征 基座和顶部高度应根据总高比例确定 其中 基座高度不宜小于2层 顶部造型变化如为通过顶层建筑平面的缩进获得时 应注意不可影响顶层的空间使用 且宜避免内部管线位置的移动 建筑外立面的基座 中部 顶部的处理手法及材质要求具体如表4 3 1 保利产品线 香槟系 4 3 2主体颜色与材质建筑主体颜色采用香槟色 色调沉稳大气 建筑整体形象高端典雅 基座立面建议使用石材 给人以厚重感和品质感 上部立面建议使用同色系面砖或仿古漆 立面分格缝的间隔方式宜参考基座石材的分缝尺度 4 3 3外门窗外门窗铝合金表面喷涂颜色建议使用深色系或香槟色系 以突显建筑的
11、稳重典雅 统一标准段窗间墙做法 窗框与窗扇的划分宜突出横竖构图原则 并以窗台线等线脚细部来装饰立面 4 3 4阳台阳台的凹凸及角柱的处理应与项目所在地的气候及客户生活喜好 观景要求等相结合 阳台的墙面宜延续外墙材料或采用同色的涂料 阳台栏杆宜采用现代风格的玻璃栏板 形成对立面古典元素的对比 栏板的踏面宜采用石材 保利产品线 香槟系 5 建筑公共空间本产品线的建筑公共空间的功能配置 空间尺度 装修标准及具体的设备设施选用宜参照以下设计与选材标准建议 5 1架空层 保利产品线 香槟系 5 2单元入口及首层大堂电梯厅5 3地下车库大堂电梯厅 保利产品线 香槟系 5 4标准层电梯厅及走廊5 5电梯与封
12、闭楼梯间 5 6地下车库 保利产品线 香槟系 6 室外公共区域6 1园林风格取向与定义6 1 1配搭建筑ArcDeco风格 园林设计宜采用简约装饰艺术 自然生态式园林风格 通过具装饰性的花池 花钵 柱式 景墙 雕塑等强化景观的装饰味 配搭层次丰富的自然式植物种植公共营造项目园林风格 6 1 2配搭建筑法式风格 园林设计宜采用法式风格 6 2道路交通设施6 2 1消防车道1 消防车道走线宜结合景观及园路需要进行设计 宜自然流线型 创造视觉及空间的变化 2 消防车道宜设计为环形 减少尽端消防车道 避免设置回车场影响景观设计 保利产品线 香槟系 6 3硬景景观6 3 1材料选择园林铺装及饰面材料以黄
13、色调为主 主要选用的石材品种 黄锈石 黄木纹 砂岩 国产金麻等6 3 2活动设施及场地要求1 该产品线可适当增加儿童活动场地 全面健身场地设置规模及数量 2 儿童活动场地宜位于景观绿地中开敞的区域 阳光充足 空气清洁 能避开强风的袭扰 应与项目的主要交通相隔一定距离 减少汽车噪声的影响并保障儿童的安全 儿童活动场地的选址应充分考虑儿童活动产生的嘈杂声对附近居民的影响 离开居民窗户8 10m远为宜 便于承认对儿童进行监护 3 全面健身场包括器械区和休息区 器械区应保证有良好的日照和通风 地面宜选用平整防滑适于运动辅装材料 同时 满足宜清洗 耐磨 耐腐蚀的要求 室外健身器材应考虑老年人的使用特点
14、采取防跌倒措施 休息区域布置在器械区周围 供健身运动的居民休息和存放物品 休息区宜种植遮阳乔木并设置适量的座椅 6 4绿化景观6 4 1植物种植要求1 乔木 灌木 地皮 草花 草坪有机结合 形成稳定合理的人工植物群落 通过营造各具特色的植物群落与自然地形创造出丰富的景观空间 乔 灌 草有机结合 并注意植物景观的观赏面 2 植物配套应合理组织空间 平面疏密有致 形成一定的韵律感和节奏感 并通过不同植物配置手法 形成植物组景 植物组团 植物走廊 行道树 植物小径等不同的空间感受 注意植物组团的季相变化 结合环境创造优美流畅的林缘线 立体高低错落 结合地形创造起伏变化的林冠线 北方植 保利产品线 香
15、槟系 物种植须考虑冬季景观效果 6 4 2植物规格要求适量种植景观大树 胸径30cm以上 乔木平均胸径12cm以上 小乔木 灌木结合地被复层种植 复层种植面积占绿地面积大于20 7 社区配套设施 会所7 1规划布局及交通组织在会所的规划初期 应与物业管理部门沟通确定会所的经营模式 若会所仅服务于小区内部住户 会所可在服务区域中心结合特色景观设置 如下沉庭院等 创造小区内均好的可达性 若会所需对外经营 则宜靠近小区外围或小区主次入口设置 方便小区外人员进出 同时减少外部人 车流对小区住户的干扰 对外经营的会所在交通组织上 需保证内部人流与外部人流的的均能便利地到达 还应考虑外部人员的停车需要 在
16、会所入口附近设置地面停车或地下车库出入口 7 2功能配置本产品系项目周边生活设施设备 小区会所主要是作为城市生活的补充 建议配置以家庭康乐活动及运动健身为主的功能空间 具体可参照表7 2 1 保利产品线 香槟系 表7 2 1不同小区规模的会所配置建议 表7 2 2会所基本配置内容 保利产品线 香槟系 8 销售区域8 1销售区域8 1 1规划布局1 规划阶段需大体确定售楼部位置 销售展示区域的面积范围 销售路线的长度与设计 样板房的基本种类与数量等 以便后续的设计及施工的有序进行 2 售楼区域设置在小区内时 宜利用沿街的永久建筑 如沿街商铺或会所等做售楼部以增加其可达性 3 售楼部宜邻近结合小区主入口序列景观或其他特色景观布置 4 注意销售区域面积及参观流线长度的控制 有利于提升展示效果 控制成本及加快建设速度 5 分期销售的项目 需综合考虑各期展示的样板房区与售楼部之间的参观路线的组织 销售周期 相关展示区域的建筑周期 及分期验收交楼节点等 建议售楼部在不同开发分期间设置 售楼路线不宜穿越交楼时间间隔较长的不同分期区域设置 8 1 2交通组织1 销售区域内应根据客户需求配置停车位 2
