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1、（企业管理手册）北京东方民生置业有限公司管理制度手册 房地产企业管理制度手册北京东方民生置业有限公司2013年8月目 录第9章 投融资开发管理制度3291 投资管理制度32911 项目投资管控制度3292 融资管理制度36922 融资执行管理办法36第10章 营销管理制度40101 营销策划管理制度401012 营销费用预算管理办法40102 销售与服务管理制度411021 地产项目销售管理制度41第11章 工程造价与预决算管理制度45111 工程造价管理制度451111 工程计量计价管理规定45112 工程预决算管理制度481121 工程预算编制管理规范481122 工程项目预结算管理细则5
2、0第12章 工程材料设备管理制度55121 工程物料设备采购制度551212 重要设备招标采购管理制度551214 相关部门指定材料采购管理细则58122 材料设备运输与存档制度601222 仪器设备档案管理制度60第13章 工程技术与质量管理制度61131 工程技术管理制度611312 施工图纸管理规定611322 工程质量管理实施办法621323 工程竣工验收管理制度65第14章 房地产项目管理制度68141 房地产项目开发制度681412 项目可行性研究管理办法681414 房地产项目立项报批办法72142 房地产项目实施制度741422 工程施工控制制度741424 工程验收管理办法7
3、6第15章 房地产财务管理制度78151 财务会计管理制度781512 会计核算规范78152 审计与差旅费报销管理制度861522 纳税管理办法86第16章 房地产行政人事管理制度92161 房地产行政管理制度921612 行政事务管理制度92162 房地产人力资源管理制度951622 考核管理制度95第9章 投融资开发管理制度91 投资管理制度911 项目投资管控制度制度名称项目投资管控制度制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了加强集团公司及下属企业的投资管理，规范投资行为，防止投资的随意性、盲目性，降低投资风险，依据国家有关财经法规规定，并结合集团公司的具体情况
4、，特制定本制度。第2条 投资发展部是负责集团及其子公司、直属企业、外部企业、合资企业、参股企业、兼并企业项目投资管理的主管部门，主要负责企业投资项目的审查、申报、立项，可行性研究报告的申报审批。第3条 投资原则具体如下。1必须遵守国家法律、法规，符合国家产业政策。2必须符合本集团的发展战略。3必须坚持效益原则，原则上长期投资收益率不应低于集团的净资产收益率。第2章 投资审批权限第4条 集团控股企业的投资审批权归属集团公司，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团公司只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系实行分级管理。第5条 集团公司及所属企业应
5、制定本企业产业发展中长期规划和年度投资计划；所属企业的年度投资计划要经法定程序集体讨论、科学决策，并报集团公司投资发展部登记备案。第6条 设立新公司、参股其他公司等权益性长期投资，投资额100万元以内（含100万元）的，由集团总经理审批；100万500万元（含500万元）的，由集团董事长审批；500万1 000万元（含1 000万元）的，由集团董事会批准；投资额在1 000万元以上的投资由集团股东大会批准。通过资本市场实施并购，须经集团股东会批准。第3章 投资审批程序第7条 集团及控股企业设立新公司或参股其他公司（非上市公司）新项目开发，必须事先进行可行性研究，从以下6个方面进行定量和定性分析
6、、评价，具体内容如下表所示。公司投资项目可行性研究内容一览表可行性研究项目可行性研究内容项目开发必要性研究项目是否符合政府房地产产业政策、地区规划通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较分析项目建设规模是否合理项目开发条件分析项目位置是否合、是否符合城镇规划和国土管理的要求基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证工程地质和水文地质是否符合项目建设要求拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设基本经济数据测算与分析总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率项目
7、费用的鉴别和估算项目的财务效益分析编制项目财务效益分析表，主要包括贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等计算财务动态分析指标，主要包括财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等计算财务静态分析指标，主要包括投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等项目不确定性分析盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点敏感性分析，包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降、生产能力利用程度等项目不利因素风险分析预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施第8条 按本制度必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上
8、报集团公司投资发展部。1项目投资申请报告或建议书。2投资单位对投资项目的投资决定或决议。3项目可行性研究报告。4有关合同、（协议）草案。5资金来源及投资企业的资产负债情况。6有关合作单位的资信情况。7政府的有关许可文件。8项目执行人的资格及能力等。第9条 集团公司投资发展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征求集团主管领导同意后，由投资发展部将初审意见书面返回申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第10条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。第11条
9、投资审议会的内容主要包括以下4个方面：查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案；对项目的疑点、隐患提出质询；评价项目执行人的资格及能力等；提出项目最终决策、建议等。第12条 总经理根据投资审议会对项目所作出的决议，签署审批意见。第13条 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在15个工作日以内完成项目的审查与批复。第14条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后15个工作日内向集团公司提交备案材料，包括可行性分析报告、合同、章程等。第4章 投资项目监控第15条 集团公司及其下属企业的投资实行投资、经营和监管相结合的原则。投资单位对投资项目
10、应实行专人专项监管，做到责权利相对称，确保项目按计划顺利实施。第16条 投资单位在项目正式立项并确定项目执行人后，应再确定一名项目监督人，并由项目执行人、监督人与本企业的主管领导签订项目责任合同书，项目执行人负直接责任，监督人负连带责任。第17条 项目监督人可由本企业董事会、监事会成员、经营班子成员或投资发展部门的人员担任。项目监督人的主要职责包括对项目全过程实行跟踪监管、督促项目执行人加强项目运作管理和资金财务管理、及时发现和汇报项目实施过程中出现的问题并提出解决的办法和建议等。第18条 项目执行人应定期将项目进展情况向本企业的领导或主管管理负责人作出书面汇报，并接受财务收支等方面的审计。第
11、19条 项目的组织实施。1要严格按批准的规模、内容和投资指标执行。任何单位不得擅自改变项目的规模内容和突破投资总额；否则，财务部有权停止付款。因故超过概算的，必须事先提出调整概算报告，报集团公司投资发展部核审后报总经理批准后执行。2严格控制土建面积和土建投资。基建项目按施工图和预算执行，技改项目土建工程、单项工程新增面积一般不得超过原有面积的30%，或用于土建工程的资金不得超过总投资的20。公司经济发展委员会、建设管理委员会要及时进行监督、检查，发现问题后应及时向集团领导汇报。3计划的调整和结转。在年度计划实施过程中，因情况变化，需要调整当年投资计划、用款计划的项目，投资单位必须事先报集团公司
12、审批。4集团公司投资发展部要组织有关人员至少每年两次对下属企业的投资项目实施情况进行检查。第5章 项目的验收和考核第20条 项目按批准的内容已经完成，具备使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，并编写竣工资料，报集团公司投资发展部而后申请政府部门竣工验收。第21条 项目竣工验收后，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析，向集团公司投资发展部和有关部门报告项目经济效益情况。第22条 集团公司每两年进行一次投资项目优秀奖评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第6章 其他第23条 本制度由集团公司投资发展部负责解释。第24条 本制度自下发之日
13、起施行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期92 融资管理制度922 融资执行管理办法制度名称融资执行管理办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 为了保证及时筹集到公司经营、项目运作所需的资金，最大限度地降低融资成本，并有效防范融资风险，根据国家法律法规及公司的实际情况，特制定本办法。第2条 本办法适用于本公司的融资业务管理，主要涉及合作开发融资、银行贷款融资、股票融资3种融资业务的执行。第3条 公司决策机构，财务部以及其他相关职能部门的责任权限如下。1公司决策机构：公司总经理办公会、董事会负责融资相关事项的审批与决策工作。2财务部：公司财务部在总经理的授权
14、下，负责融资的具体执行工作，包括融资计划的执行、资金提供方的接洽、融资谈判、融资资金到位管理、融资账务处理、融资总结等工作。3其他相关职能部门：在财务部执行融资计划的过程中，公司其他相关职能部门有义务给予配合和支持。第2章 合作开发融资业务的执行第4条 合作开发融资，即吸取直接的资金投资。这种融资应经公司股东大会召开会议议定或董事会批准。第5条 总经理负责和资金投资方签订资金投资协议，约定投资金额、所占股份、资金投资日期以及资金投资收益分配和风险的分担等。第6条 财务部负责监督所筹集资金的到位状况，并请会计事务所办理验资手续，公司据此向资金投资者签发出资报告第7条 财务部收到资金后，应及时建立股东名册。第8条 企业行政办公室负责办理工商变更登记，并办理企业章程修正手续。第9条 为有效防范融
