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1、此报告仅供客户内部使用 未经易居企业集团书面许可 其它任何机构和个人不得擅自传阅 引用或复制 2012年5月 当前房地产市场形势分析与发展前景 杨科伟易居 克而瑞研究中心副总经理2018年8月 1 一 房地产业仍将是中国经济 压舱石 2 2 3 3 4 4 5 房地产与国家财政 土地和房地产相关税收10年增长5倍 占国家财政收入比重从5 升至9 之后6年均维持在9 5 左右 另外 历年全国土地出让金收入相当于财政收入的26 备注 土地与房地产相关税收按财政部口径仅包含契税 土地增值税 房产税 城镇土地使用税和耕地占用税 不包括房地产市场主体在各环节发生缴纳的个人所得税 企业所得税 国内增值税
2、国内消费税 增值税 营业税 及其附加税 城镇建设维护税 印花税和行政事业性收费等 数据来源 国家统计局 CRIC整理 6 城镇化与人均住房 城镇化率稳步提升 较发达国家80 以上仍存较大差距 城镇化是中国房地产市场最大的发展红利 城镇居民人均住房面积稳步提升 到2016年多达36 6平方米 开始由 有房住 向 住好房 转变 二 房地产政策调控长期化 常态化 7 7 8 历史行业周期 2005年以来历经四轮市场周期 2017年市场到达第四个高点 2007年全国商品房销售面积到达首个高点7 7亿平方米 2008年市场步入调整期 2010年全国商品房销售面积到达第二个高点10 5亿平方米 2011年
3、市场略有调整 2013年全国商品房销售面积到达第三个高点13 1亿平方米 2014年市场步入调整期 2017年全国商品房销售面积到达第四个高点16 9亿平方米 数据来源 国家统计局 CRIC整理 2005年至今全国商品房销售面积增速走势 上升期 调整期 上升期 调整期 上升期 调整期 上升期 9 历史政策调控周期 每轮调控周期实际有反复 但都以刺激政策收场 2005年以来 房地产市场历经三轮调控周期 2005 2008年为第一阶段调控 2010年4月 2012年7月为第二阶段调控第一个小周期 2013年2月 2014年9月为第二阶段调控第二个小周期 2016年至今为第三阶段调控 而且前两轮调控
4、周期皆以刺激性政策收场 资料整理 CRIC 2005年至今房地产调控政策汇总 当前政策定调 房住不炒 租购并举的住房基本制度 10 11 中央表态 政治局要求坚决遏制房价上涨 住建部对调控不力城市坚决问责 12 武汉预售资金监管佛山 东莞 广西 南京 兰州不得拒绝公积金客户武汉 杭州等公证摇号销售济南不得要求购房人全款买房或全款优先选房 捆绑车位或地下室 兰州市取消部分区域 限购 推出 限售 大连市重启 限购 收紧 限贷 推出 限售 长春市 泉州市 阜南县 限售 海南省升级 限购 限售 昆明市收紧 限贷 推出 限售 芜湖市 淄博市严格 限价 青岛市升级 限购 推出 限售 哈尔滨市推出 限售 成
5、都市升级 限购 升级 限售 丹东市两度下发 限售 新政长沙 深圳出台限售沈阳扩大 限购 区域 分城施策 多地密集进行政策调整 调控更加精细化 天津 南京 昆明 西安 青岛 济南 郑州 长沙 杭州 成都 武汉 呼和浩特等放宽人才落户标准 可先落户在买房南昌落户购房零门槛 本科每月补贴500元天津发布 海河英才 计划 提出一系列人才创新举措 今年以来 房地产市场政策环境主基调依旧从严 住建部约谈12城 房价已然成为本轮房地产调控的重要监测信号 青岛 长春 兰州 大连 海南 哈尔滨 成都等省市先后调整 四限 武汉 杭州 济南等从规范市场交易秩序角度发力 天津 南昌 西安等城市进一步放宽人才落户标准
6、部分诸如南昌 武汉等地也推出了相应的购房补贴政策 调整 四限 规范交易 人才落户 13 精细化限购 查漏补缺 上海 西安 长沙 杭州等都暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房 三四线棚改货币化安置收紧 国开行总行回收三四线城市棚改货币化安置合同审批权限 但并未暂停所有棚改项目 目前仍在进行中的项目依然继续执行 住建部等七部委整顿30城市场乱象 联合印发了 关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知 决定于2018年7月初至12月底 在北京 上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动 政策加码 一 二线精细化限购 30城治理市场乱象 三四线收紧棚改
7、货币化安置力度 南京 深圳 上海 西安 长沙 杭州 江阴等都暂停或限制向企事业单位及其他机构销售商品住房 逐个堵死 离婚买房 企业买房 先落户再购房 等炒房的政策漏洞 精细化限购 查漏补缺 国开行总行回收三四线城市棚改货币化安置合同审批权限 但并未暂停所有棚改项目 目前仍在进行中的项目依然继续执行 三四线棚改货币化安置收紧 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 苏州 无锡 杭州 合肥 福州 厦门 济南 郑州 武汉 成都 长沙 重庆 西安 昆明 佛山 徐州 太原 海口 宁波 宜昌 哈尔滨 长春 兰州 贵阳 打击重点包括投机炒房 房地产 黑中介 违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面 整顿
8、30城市场乱象 政策走向 调控政策主基调不变 着力稳地价 稳房价 稳预期 14 原有调控政策主基调不变 四限 政策中长期不退出 部分长效机制出台进行时 稳地价 稳房价 稳预期 14 三 各城市市场行情独立运行 15 15 16 各能级城市市场 2009年以来一线总量下降 二线规模整体稳定 三四线城市销售占比阶梯式上升 2009年 2018年前6月各能级城市新建商品住宅成交面积比重变化 数据来源 国家统计局 CRIC整理 16 去年 十九大 之后 城市预证管控放松 新增供应开始放量 至今月均3100万平方米 较前期月均2800万平方米增长11 尤其是今年二季度以来的5 6月份 城市供应量再次放大
9、 一线和三四线城市同比增幅分别维持在20 和40 左右 二线城市新增供应绝对量最大 同比增幅也保持在10 左右 17 城市供应 去年11月以来月均供应增11 今年二季度以来一线 三四线增幅扩大 二线保持10 2017年1月 2018年7月65个各能级城市月度商品住宅新增供应变化 单位 万平方米 数据来源 CRIC2016系统 17 18 城市成交 各线城市成交量稳中有升 一线仍处低位 二线整体稳定 三四线市场热度延续 自2018年3月份以来 67个重点监测城市成交量逐月回升 累计增速由负转正 7月已升至13 5月份以来 各线城市成交量全线回升 一线城市低位回升 远郊刚需产品去化压力较大 二线城
10、市整体稳定但城市间明显分化 重庆一枝独秀 西安 长沙 成都市场略有降温 福州 厦门市场已然出现调整的征兆 成交量长期维持在较低水平 三四线城市市场热度仍在延续 佛山 徐州 惠州等成交量仍处高位 数据来源 CRIC2016系统 2017年1月 2018年7月各线城市商品住宅成交量 单位 万平方米 一线城市房地产库存略有回升 广州 深圳增长明显 上海加速去库存 消化周期不足4个月 因成交不振 北京 深圳消化周期显著拉长 二线城市中 沈阳 大连库存仍处高位 多数城市消化周期不足6个月 重庆低至1个月 市场整体依旧供不应求 三四线城市库存量同比涨多跌少 受限价 限签等因素影响 中山 常州等部分城市库存
11、数据失真 并不足以反映市场热度 19 库存 热点城市限价 限签库存有所回升 近三成城市消化周期不足6个月 截止到2018年7月末46个重点城市商品住宅库存和消化周期情况 单位 万平方米 月 数据来源 CRIC2016系统 19 20 一线城市 行情各自独立 北京量跌价升 上海量跌价稳 广州量平价稳 深圳量稳价跌 数据来源 CRIC2016系统 2016年1月 2018年7月北京商品住宅成交量价 单位 万平方米 元 平方米 2016年1月 2018年7月上海商品住宅成交量价 单位 万平方米 万元 平方米 2016年1月 2018年7月广州商品住宅成交量价 单位 万平方米 万元 平方米 2016年
12、1月 2018年7月深圳商品住宅成交量价 单位 万平方米 万元 平方米 20 21 二线城市 规模相对稳定 商品住宅月度成交面积整体维持在3660万平方米左右 数据来源 国家统计局 2016年 2018年6月32个二线城市商品住宅成交面积 单位 万平方米 21 22 三四线城市市场 2017年以来三四线城市销售占比快速上升 热点城市高度聚集于长三角和珠三角 数据来源 CRIC2016系统 2018年1 7月全国40个重点三四线城市新建商品住宅成交面积前15城市 单位 万平方米 22 四 中国房地产行业规模仍将高位运行 23 23 24 二孩生育率提升人口寿命延长家庭结构变化 改善 刚需 出生人
13、口长期稳定 未来适龄购房群体基数依然庞大户籍改革叠加人才新政 人口流向大趋势未改 三四线 三年内棚户区改造1500万套规模不变自身城市基建投入 城市吸附力增强 带来的存量改善和返乡投资置业需求 中长期行业规模 规模已上台阶 未来仍能保持高位运行 25 刚需 2000年之后每年全国新出生人口长期保持在1500万人以上 适龄购房群体基数依然庞大 数据来源 中国统计年鉴 1978 2017年全国人口出生人口 出生率 死亡率 自然增长率 单位 万人 2017年163个城市初中等教育以下在校生数量及占常住人口比例前20城市 25 26 刚需 户籍改革叠加人才新政 浙江 广东人口持续流入 四川 湖北 山东
14、 重庆开启回流模式 2017年常住人口净流入数量TOP20城市 数据来源 各城市统计公报 2014 2017年各省 自治区 直辖市常住人口净增变动情况 单位 万人 26 27 改善 二孩生育率提升和人口寿命延长带来家庭结构变化 带动年均3 5 存量改善需求 2013 2017年全国居民家庭生育率 数据来源 统计年鉴 27 货币化安置有效激发了三四线城市的内生需求 为当地房地产市场启动上行提供初始动力 市场启动后内生型改善需求 返乡置业和外溢投资需求也相继加入 带来市场短期量价齐升 继而恐慌需求接力 在持续宽松信贷政策 低首付的助力下 三四线城市市场持续火热 三四线规模三 五年内高位维持 棚改货币化安置激活市场 产品升级和自身吸附力提高等多因素叠加 28 28 29 29 四 商品房市场中仍将高位运行 30 30 31 市场前景向好的一 二线城市 杭州 上海 武汉 重庆 成都等 通过对三四线城市进行经济 人口 房地产相关数据的分析 还分析了这些城市的星巴克 电影院 健身房 摩拜 滴滴出行 美团外卖 高铁 航班等情况 筛选出无锡 东莞等居于前20位的三四线潜力城市 城市投资前景 杭州 上海 武汉 重庆 成都等继续向好 无锡 东莞等三四线潜力巨大 数据来源 CRIC 最具潜力的城市分布 三四线潜力城市 32 感谢与会 敬请关注
