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1、（房地产项目管理）地产项目开发案例龙湖案 例 库龙 湖 地 产二一年六月 目 录第一篇 研发类案例801 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例802 弗莱明戈面积计算的案例1103 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结1404 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例1705 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例2106 紫都城四期样板区图纸案例2607 紫都城四期落水管定样案例3508 蓝湖郡湖西1组团地下室高窗的案例3909 紫都城四期户门定样案例4510 观山水规划验收案例4811关于清波选择项目景观设计单位的案例4912 晶蓝半岛售楼部钢构设计案例5113 晶蓝半岛示范区钢构廊架案例5414 清
2、波项目售楼部造价超标案例5515 林澜艺墅地下车库设计面积变更5616 我拿什么献给你，我的市场58第二篇 工程部案例6317 观山水南入口景观水幕墙体拆除案例分析6318 关于紫都城花园阳台空调护栏的反思6519 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例6820 关于电气工程将矿物绝缘电缆改为耐火型电缆的案例7321 芳树晴川临时箱变案例7522 观山水旧样板区拆除案例7723 关于观山水塔机倒塌案例8024 关于紫都城三期百安居屋面钢结构设计调整事宜8325（室外游泳池）土建与精装修配合不当的案例8526关于蓝湖郡二期入户门安装的案例8727 蓝湖郡三期铁花栏杆安装的案例8928关于对新引入的分供
3、方管理的案例9029 关于观山水会所及南入口雨水立管改动案例9230 关于水晶郦城三、四、五组团交房返修案例9331 紫都城110项目设计资源案例分析9532 观山水9、10、11号楼阳台找坡排水案例9833 蓝湖郡三期23、25楼文化石色差案例10034 紫都城消火栓立管更改引发的思考10235 业主参观工地看房受伤赔偿案例外部引用10436 观山水车库风管安装案例10537 西城天街一期平基土石方的案例10738 芳树晴川景观工程样板区抢工案例10839 西城天街钢材供应案例11040 观山水生活阳台铝合金门带窗改动案例11141西城天街门窗、幕墙工程案例11342 蓝湖郡三期景观种植土回
4、填工程案例11443 观山水风管标高影响车位销售案例11744 蓝湖郡三期消防验收案例11945 关于晶蓝半岛项目一期护壁局部垮塌案例分析12046 晶蓝半岛项目污水处理案例12347 晶蓝半岛一期施工许可证办理案例13348 办理晶蓝半岛建设工程规划许可证案例13549 办理工程许可证“假付款”案例经过及其启示13650 晶蓝半岛售场水景池底黑色大理石变色的案例13851 林澜艺墅地基处理方案变更14052 林澜会所劳动力案例14253 西苑污水管线抢修案例145第三篇 计划财务部案例14854 观山水mini公寓（7、8#楼）产品定位及研发过程的思考14855 对紫都城4期项目整体计划的总
5、结和反思15056 对西城天街在开工之际提出设影院的反思15257 紫都城开闭所电源进线工程成本超过正常水平的总结和反思15458 从成本测算与实际成本的差异思考成本测算方法15759 紫都城开盘计划延误的分析和反思15860 计划调整的陷阱16061 会签了1个多月的会议纪要16262 林澜艺墅户式燃气锅炉选型案例16563 林澜艺墅污水管线图纸会审案例168第四篇 人力资源及行政部案例170第四篇 人力资源及行政部案例17064 复印机采购案例分析17065 重庆龙湖西街置业有限公司两次行政处罚案例分析17366 关于驾驶员苏宗清公车私用案例17567 别让“福利”之风盛行17668项目管
6、理培训组织实施案例178第五篇 发展部案例18269 国土证办理案例18270 林澜艺墅人防报建188第六篇 造价采购部案例19171 关于采用邀标方式选择设计单位的案例19172水晶郦城信报箱案例19973 水晶郦城一期的电缆供应事宜案例20174 先斩后奏为何遭重罚？20375 样板房装饰工程结算漏扣甲供材的案例20576 一字值万金 落笔应慎重20777 由对古丽娅的表扬说开去210第一篇 研发类案例01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、2
7、5#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：楼栋涂料厂家说明研发部封样经过24样板楼涂料施工单位 研发部第一次封样样板实施单位2325杜克大规模施工前招标中标单位，造价部推荐的替代厂家先后提供5次材料小样，在质感上均没有达到自然的效果，但是考虑到价格因素，加之二者小样颜色比较接近，研发部最终还是接受使用杜克涂料。分析STO和杜克两家厂家的涂料效
8、果差异成因，主要在于：、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的
9、效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/和41.20元/）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色
10、效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂
11、料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02 弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部2005年10月28日版“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m，套内面积为85424 m，公摊率为4.52（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m，套内面积为
12、80905.13 m，公摊率为11.26（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财
13、部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计
14、院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会
15、认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的
