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1、 营销报告 易居嘉兴万 科房地产项目营销报告终 稿 目 录 第一部分 城市宏观投资环境分析 5 一 城市地理环境 5 1 地理区位 三圈环抱 得天独厚 5 2 交通发展 城际利好 联动发展 6 3 配套设施 基本齐全 区位各异 8 4 城市规划 北控南移 东进西拓 9 二 城市经济环境 11 1 经济总量 规模较大 稳步增长 11 2 人均收入 稳超万五 购买力强 11 3 城市人口 总量稳定 增长缓慢 12 4 产业结构 二产为主 三产平涨 12 5 支柱产业 工业主导 寻求升级 13 附 嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析 14 三 房地产市场环境 16 1 投资分析 总量不大 结构合理
2、 16 2 供需分析 供求平衡 配套保障 17 3 价格分析 调控影响 有所回落 18 4 供地分析 价格飙升 逐步放量 19 5 客户分析 本地为主 差异不大 22 四 城市政策金融环境 24 五 宏观投资环境分析结论 27 第二部分 嘉兴板块市场分析 29 一 秀洲新区 29 1 区位 29 2 市场供求 30 3 市场特征 30 4 个案分析 34 5 未来市场供应 35 二 南湖新区 38 1 区位 38 2 市场供求 38 3 市场特征 39 4 个案分析 42 5 未来市场供应 44 三 北部工业园区 46 1 区位 46 2 市场供求 46 3 市场特征 47 4 个案分析 50
3、 5 未来市场供应 52 四 市中心 53 1 区位 53 2 市场供求 53 3 市场特征 54 4 个案分析 57 五 板块市场小结 59 附一 嘉兴市全装修房市场特征 60 附二 嘉兴市商住 配套对住宅项目销售的影响 62 第三部分 竞争市场分析 64 一 竞争对手分析 64 1 嘉兴房地产开发企业概况 64 2 竞争企业分析 65 二 市场亮点分析 67 第四部分 城市进入分析结论 69 一 区位选择 69 1 南湖新区 69 2 中心城区 69 3 秀洲新区 70 4 北部工业园区 70 二 物业类型选择 71 1 住宅产品 71 2 投资型产品 71 三 建筑形态选择 72 四 项
4、目细部建议 73 1 外部环境 73 2 内部产品 75 图表目录 图 1 1 1 嘉兴市地理区位图5 图 1 1 2 嘉兴交通基础设施图6 图 1 1 3 嘉兴对外交通图7 图 1 1 4 嘉兴配套设施图8 图 1 1 5 主城区总体规划图9 图 1 1 6 主城区规划结构图9 图 1 2 1 2000 2005 年嘉兴市 GDP 总量情况11 图 1 2 2 2000 2005 年嘉兴市人均 GDP 情况11 图 1 2 3 2000 2005 年嘉兴市人均可支配收入情况12 图 1 2 4 嘉兴市历年产业结构分布图13 图 1 2 5 嘉兴市开发区分布图13 图 1 3 1 2000 2
5、005 年嘉兴房地产开发投资图16 图 1 3 2 2005 年嘉兴市房地产开发投资所占比重17 图 1 3 3 2005 年嘉兴市动拆迁安置房情况18 图 1 3 4 嘉兴市区商品住宅成交价格走势图18 图 1 3 5 2000 年 2005 年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势19 图 1 3 6 嘉兴市土地供应分布区域情况21 图 1 3 7 2005 2006 嘉兴市各区土地出让分布21 图 1 3 8 2005 2006 嘉兴市各区出让土地可建规模分布21 图 1 3 9 2005 2006 嘉兴市各区出让土地平均容积率分布22 图 1 3 10 嘉兴市购房客户分类比重23 图 1 3
6、 11 嘉兴市购房家庭类型分布23 图 2 1 1 嘉兴市房地产市场板块分布图29 图 2 1 2 秀洲新区区位图30 图 2 1 3 秀洲新区住宅总体供求状况30 图 2 1 4 秀洲新区产品类型分布31 图 2 1 5 秀洲新区楼盘规模分布31 图 2 1 6 秀洲新区普通住宅价格32 图 2 1 7 秀洲新区客户构成图33 图 2 1 8 秀洲新区主要楼盘销售情况33 图 2 2 1 南湖新区区位图38 图 2 2 2 南湖新区住宅总体供求状况38 图 2 2 3 南湖新区产品类型分布39 图 2 2 4 南湖新区楼盘规模分布39 图 2 2 5 南湖新区主要在售楼盘价格分布40 图 2
7、 2 6 南湖新区客户构成图41 图 2 2 7 南湖新区在售楼盘销售情况41 图 2 3 1 北部工业园区区位图46 图 2 3 2 北部 经济开发区住宅总体供求状况46 图 2 3 3 北部经济开发区产品类型分布47 图 2 3 4 南湖新区楼盘规模分布47 图 2 3 5 北部工业园区主要楼盘价格分布48 图 2 3 6 北部工业园区客户构成分布49 图 2 4 1 市中心区区位图53 图 2 4 2 市中心区住宅总体供求状况54 图 2 4 3 市中心区产品类型分布54 图 2 4 4 市中心区主要楼盘价格分布55 图 2 4 5 市中心区客户构成分布56 图 2 4 6 市中心在售楼
8、盘一览56 表 1 2 1 嘉兴市历年户籍人口变化情况 12 表 1 2 2 嘉兴市重点培育的四大产业集群特征 14 附表 1 2 1 2005 年长三角各城市基础指标排名表 14 表 1 3 1 2005 年长三角部分城市房地产投资开发对比 单位 亿元 16 表 1 3 2 1997 年 2005 年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况 全市 单位 万平方 米 17 表 1 3 3 嘉兴土地出让案例 19 表 1 3 4 2005 年 2006 年嘉兴公开出让土地列表 20 表 1 3 5 嘉兴城市客户购买力分析 22 表 1 4 1 嘉兴市主要房地产政策 金融环境列表 24 附表 1 4 1 市城
9、区级别基准地价表 单位 元 平方米 26 附表 1 4 2 基准地价 基准条件 界定一览表 26 表 1 5 1 嘉兴宏观投资环境打分表 27 表 2 1 1 秀洲新区楼盘主力房型分布及去化情况 32 表 2 1 2 秀洲新区客户购买力分布 33 表 2 1 3 2006 年秀洲新区可供出让地块汇总 36 表 2 1 4 秀洲板块在售楼盘汇总 36 表 2 2 1 南湖新区楼盘主力房型分布及去化情况 40 表 2 2 3 2006 年南湖新区可供出让地块汇总 44 表 2 2 4 南湖新区在售楼盘汇总 45 表 2 3 1 北部工业园区楼盘主力房型分布及去化情况 48 表 2 3 2 北部工业
10、园区客户购买力分布 49 表 2 3 3 北区工业园区在售楼盘汇总 49 表 2 3 4 2006 年北部工业区可供出让地块汇总 52 表 2 4 1 市中心区楼盘主力房型分布及去化情况 55 表 2 4 2 市中心区客户购买力分布 56 表 2 4 3 市中心区工业园区在售楼盘汇总 57 表 2 5 1 板块市场综合打分表 59 附表 2 5 1 嘉兴在售全装修项目一览表 61 附表 2 5 2 嘉兴在售商住混合型项目一览表 63 表 3 1 1 嘉兴房地产开发企业概况 64 表 4 3 1 低密度产品价格比较表 72 第一部分 城市宏观投资环境分析 一 城市地理环境 1 地理区位 三圈环抱
11、 得天独厚 嘉兴市位于浙江省东北部 处在上海经济圈 环太湖经济圈 杭州湾经济圈三个经济 板块的交叉地带 区位优势得天独厚 嘉兴市下辖嘉善 平湖 海盐 海宁 桐乡和秀城 秀洲等 7 个县 市 区 全市 总面积 3915 平方公里 其中市区面积 968 平方公里 图 1 1 1 嘉兴市地理区位图 上海市上海市 杭州市杭州市 2 交通发展 城际利好 联动发展 嘉兴交通十分便利 高速公路 铁路 航空 港口 水路应有尽有 沪杭高速公路 乍嘉苏高速公路 沪杭铁路 京杭大运河贯穿嘉兴 使嘉兴和上海 杭州 苏州连成一片 随着城市快速轨道的建设 杭州湾跨海大桥 还有嘉兴到绍兴的跨海通道等公路网的 形成 为嘉兴进
12、一步形成长三角地区的中心地域优势 深入接通上海 带来了很好的发展 机遇 1 沪杭磁悬浮 作为沪杭之间唯一的中间站 磁悬浮嘉兴站站点位于南湖新区 余新镇 距离嘉兴市中心 12 公里 2010 年通车后将给嘉兴带来大量的商务型客流 2 城际列车 连接上海与苏州 杭州等长三角重要城市 环绕嘉兴城市外围区 域 经过南湖新区和秀洲新区 2006 年 10 月通车后将很大程度上刺激嘉兴经济的发展 促进嘉兴与沪杭两地的产业对接 3 杭州湾大桥 2003 年开始建造的杭州湾大桥 很大程度上拉近嘉兴和绍兴 宁波等城市的距离 2008 年建成后将为嘉兴的物流等产业发展创造良好的环境 4 客运枢纽站 设立于南湖石堰
13、 磁悬浮 城际高铁 高速公路全部汇聚于此 这将为嘉兴的对外交通更好的串联起来 图 1 1 2 嘉兴交通基础设施图 图 1 1 3 嘉兴对外交通图 客运枢纽站 苏州 方向 城际高铁 磁悬浮 高速公路 上海 方向 嘉兴长途汽车站 沪杭铁路嘉兴站 这些重大基础设施主要分布在嘉兴市城东南 成为联动沪嘉杭 促进经济 发展和人口流动的重要因素 3 配套设施 基本齐全 区位各异 图 1 1 4 嘉兴配套设施图 曙光医院 市第一医院 口腔医院 嘉兴一中 城市大学 嘉兴学院 嘉兴一中 大润发 易初莲花 农工商 国际中港城商业 大剧院 会展中心 体育中心 博物馆 图书馆 市政府 沃尔玛 市中心区 是嘉兴市政府所在
14、地 老城区内商业 医院 学校比较集中 南湖新区 是嘉兴的科教及文体中心 会展中心 博物馆设施较为齐全 秀洲新区 以居住为主 配套设施比较齐全 经济开发区 以工业为主 拥有部份大型商业设施 4 城市规划 北控南移 东进西拓 市区的规划空间结构为 一心 一片 两翼 三楔 三廊 图 1 1 5 主城区总体规划图 用地发展方向 北控南移 东进西拓 图 1 1 6 主城区规划结构图 北控 北部用地受到北郊河的阻隔 不作为中心城区的发展方向 经济开发区用地以 继续完善内部功能 用地开发 填平补齐 为主 适当发展东北区块和城东路沿线地块 南移 以南湖新区开发建设为主动力 以南湖大道为发展轴线 用地向南发展
15、安排 大片居住 公共设施 绿化用地 东进 东部以中环南路为发展轴 安排大片居住 公共设施用地 用地发展延伸至沪 杭高速公路附近 西拓 西部以秀洲新区为中心 以中山西路为发展轴 安排居住 公共设施用地 并 外延安排工业用地 与秀洲新区总体发展方向相吻合 除了北部区域是受控制区域之外 未来整个嘉兴的城市发展重心将主要体现为东进 西拓和南移 磁悬浮站点 余新镇所在的南湖新区将是嘉兴未来城市发展的主轴线 二 城市经济环境 1 经济总量 规模较大 稳步增长 嘉兴地处长三角洲中心 珠南开放型经济和民营经济的交汇影响 经济发展较快 综 合实力较强 目前所辖的县市均进入中国百强县和小康之列 2005 年 全市
16、实现地区生 产总值 GDP 1156 亿元 自 2000 年以来保持了持续五年的两位数增长势头 人均 GDP 超过 4000 美元 接近中等收入国家水平 1 图 1 2 1 2000 2005 年嘉兴市 GDP 总量情况 数据来源 嘉兴统计公报 2000 2005 图 1 2 2 2000 2005 年嘉兴市人均 GDP 情况 数据来源 嘉兴统计公报 2000 2005 2 人均收入 稳超万五 购买力强 2005 年 嘉兴市城镇人均可支配收入达到 16189 元 同比上年增长 10 18 从后 面的长三角城市基础数据排名表可以看出 嘉兴市购买力处于长三角城市群的中上游 图 1 2 3 2000 2005 年嘉兴市人均可支配收入情况 数据来源 嘉兴统计公报 2000 2005 3 城市人口 总量稳定 增长缓慢 2005 年末 嘉兴市人口 334 33 万人 其中嘉兴市区人口 88 万人 户籍人口的增长 率基本上维持在低位 城市人口导入速度和规模尚没有发生明显的质变 1按照世界银行统计标准 人均国内生产总值达 5000 美元 就意味着达到了中等收入国家和地区的平均水平 就这一点而言 与长三
