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1、（市场分析）2020年年重庆房地产市场年报及年市场前景分析2012年重庆房地产市场年报及2013年市场前景分析（完全版）摘要对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。一、房地产政策政策不放松，楼市回稳1.1宏观政策总述:对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作
2、用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。如果说2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度
3、不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新的政策出台，但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央对于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停，例如年初时的芜湖财税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。地方层面来说，相比2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，2012年以来明显变得更加谨慎，“闯关”举动从2011年的显性逐渐转向隐性。从地方政府政策调整形式上来看，今年多采用的是调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠这样比较温和的方式。根据研究中心统计，2012年至今全国
4、有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例.央行今年内的两次降息，对于很多贷款合同约定“按年调整”的购房者来说，将从2013年1月1日开始兑现降息利好。首套房5年期以上房贷基准利率从原来的7.05%下调至6 .55%，5年期以上公积金贷款利率将从4 .90%降至4 .50%。降息举动对购房者实际省钱的意义并不大，但作为宏观调控手段，降息是释放了银行利率减少和促进房地产市场的信号，有利于鼓励购房者入市。财政部部长谢旭人的一篇署名文章，再次将房产税推到舆论的风口浪尖。文章中指出，要深化房地产税制改革，
5、构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。而谢旭人在文章中提出的“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革”，无疑成为房产税试点扩围的明确信号。备受瞩目的十八大圆满召开，会议强调坚持房地产调控不放松，继续抑制投资投机，完善房产税等长效机制，同时对保障房、经济适用住房和普通商品房加大支持力度。同时中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议主要提出了以下六点内容：继续
6、实施积极的财政政策和稳健的货币政策。继续坚持房地产调控政策不动摇；创新农业经营体制，加快发展现代农业；化产业结构战略性调整。着力增强创新驱动发展新动力集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路；强民生保障，提高人民生活水平；深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时间表。时间推出政策市场反映1月今年，重庆高档住房的房产税征收门槛将提高两成。重庆主城区个人住房房产税征收门槛将提高至12152元/平方米。而2012年房产税征收范围扩大已成定局。从长远来看，限购政策毕竟是一项行政手段，虽然短期内抑制了投机需求，但是并不利于房地产市场的长期健康稳定发展。由此观之，房产税
7、很有可能在接下来一段时间，成为楼市调控下的“最强阵容”。2月2012年2月初召开的人民银行金融市场工作座谈会提出，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。在多数银行将首套房贷利率下调到基准利率之后，部分银行继续扩大优惠幅度，针对首套房贷利率给出了10%至15%左右的折扣。但二套房贷“首付六成、利率上浮10%”的政策依然坚挺。3月温总理在“两会”记者会上，再次强调房价远远未回归合理，调控不能放松。从今年开始楼市将进入市场与政策控制并举的下半场，房地产行业将以并购的方式大量洗牌。之前期待调控松动的市场预期基本已经落空，政策继续从紧已经成为定局。可以说，楼市野蛮生长的年代已宣告
8、结束，从今年开始楼市将进入市场与政策控制并举的下半场。房地产行业将以并购的方式大量洗牌。 4月多家银行称已暂停中小房企开发贷款从多家银行年报透露，房地产贷款增长正在持续放缓，但部分银行的房地产不良贷款余额及不良率有所上升。由于房地产贷款风险具可控性，银行加紧对房地产业不良贷款的清理整顿是明智之举。从目前形势看，2012年房地产开发放贷进一步收紧已无悬念。5月工商银行率先取消首套房85折优惠利率。由于年初存款准备金率下调，银根有所放松，银行的房贷业务资金比较充裕。但随着房贷业务大幅增长，额度可能比较有限，工银取消首套房优惠利率在情理之中6月中国人民银行宣布，至6月8日起下调金融机构人民币存贷款基
9、准利率。受益主体首先是购房者，月供将因此减少，购房刚性需求将持续释放。从开发商层面来说，创造了低息融资环境，信托、私募等融资成本也会同步回落。但是同时，在限购仍未放松的情况下，以及国家对楼市调控的决心，降息也很难让房价大幅回升。7月温家宝提出抓紧研究房产税不放松国务院对16省督查。从各地反馈的情况看，国务院督查组对包括重庆在内超过半数的省市楼市调控落实情况予以肯定，同时以提醒、建议等方式，对湖北、湖南、河北、山东等省没有严格执行调控政策提出批8月中国人民银行于8月2日下午发布2012年第二季度中国货币政策执行报告指出：下一阶段继续加强房地产金融的风险监测。在加强窗口指导和信贷政策引导方面，中国
10、人民银行继续加强和改善对金融机构的窗口指导，促进信贷政策与产业政策的协调配合，引导金融机构合理调整信贷结构和投放节奏。9月央行营管部在召开辖区金融机构情况通报会时指出：下半年严格实行差别化住房信贷政策。从政策来说，央行继续强调实施差别化住房信贷政策，因而下半年房地产市场将继续保持刚需主导，改需辅助的形式，预计改需物业供求都将继续保持小幅上涨，但无较大变化的。10月多地集体出台公积金“新政”深圳市从9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。昆明市也表示将提高贷款最高额度，放宽公积金贷款还款年限。11月十八大后，“坚持调控政策不动摇”仍是主基调。1.建立市场配置和政府保障相结
11、合的住房制度，加强保障性住房建设和管理； 2.要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题3.促进生活空间宜居适度。12月中央经济工作会议召开并定调明年政策走向城镇化建设被多次提及，13年楼市土地供应规模有望增加； 货币政策有望宽松，13年金融市场有望再次降息降准； 调控趋于稳定，并没有更严厉的调控措施出台的迹象，对楼市而言，不从严即利好。 1.2宏观经济 2012年1至12月CPI指数进入2012年以后，房价、物价涨幅明显降低；出口增长大幅回落，投资和消费增长也有不同幅度下降，经济增长率呈现继续下行态势，宏观经济政策继续兼顾稳增长、稳物价目标，但在实际操作层面逐步偏重稳增长。在2011年经济增速
12、平稳回落的基础上，进入2012年后经济增速继续回落。一季度GDP增长8.1%，增速较上年四季度降低了0.8个百分点，而2011年一季度至四季度共降低0.8个百分点，经济增长回落幅度有所加大。2012年4月份工业增长率由一季度的11.6%进一步降低到9.3%，若5、6月份工业增速继续下降，按照工业增长率与GDP增长率之间的关系推算，二季度GDP增长率将降低到7.5%以下。面对这一经济走势，稳增长的任务将变得更突出。截止到2012年11月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2%。分析称，时隔2个月之后CPI重返“2”时代，显示我国物价水平已经进入了新的一轮上升阶段。CPI水平回升与9月份以来
13、的经济止跌回升有密切关系。经济回暖，需求上升，投资活跃程度增加会导致CPI再度上扬。此外，因气候变冷导致的食品价格上涨也是重要原因尽管11月份CPI的同比增幅只比10月份扩大了0.3个百分点，但是多方普遍认为，这标志着本轮物价拐点已经出现，未来我国物价水平将进入新的一轮上升阶段。“回头看，10月份CPI同比上涨1.7%成了本轮物价运行的拐点。2013年的物价很可能将进入一个新的上行周期，抑制通胀的工作不可放松。二、重庆市市政规划2.1 四条轨道交通线今年将开通2012年内即将开通的轨道线路共有4条，涉及开通轨道公里数达到72.5公里。包括：1号线二期从沙坪坝至大学城段，约20公里；6号线一期五
14、里店至礼嘉段，约24公里；会展中心支线礼嘉至会展中心，约12公里；3号线南延伸段二塘至鱼洞段，约16.5公里。今年开通这4段轨道线路后，全市轨道交通通车里程约147公里，日客运量超过160万人次。整个轨道线将横贯两江新区，衔接主城九区及其重要的商业中心、交通枢纽、居住密集区等。轨道交通带来的绝不仅仅是时间的变化，它将产生“一线带活一片”效应，使得沿线区域房地产增值。这也正是开发商所期盼的。随着4条轨道交通线路从蓝图变成现实，其对不同地区的楼盘的影响也将体现出多面性。由于轨道交通本身“速度快、容量大、时间准”的特点因素，它最大的作用是把整个居住的概念、家的概念延伸到了郊区。所以，从这方面讲，轻轨
15、改变更多的是郊区楼市。一些中、低收入购房者会因郊区“居住成本”低而改变观念，从城市“飞向”郊区。可以说，轻轨成了促进更多购房者“住在郊区”理念形成的催化剂，未来郊区很有可能成为人们的第一居所。2.2 2014年 重庆加州将变身国际性金融贸易区14日，渝北区区长黄玉林在渝北第十七届人大一次会议上宣布，正式推动实施“五个十”工程：建成十个城市核心节点（注：城市设计中的重要地块）、十个支撑性基础设施项目、十个集聚辐射力强的产业基地、十个有品牌影响的旅游项目和十个惠民利民的重大民生工程，到2016年，渝北区要形成200平方公里、250万人口的城市构架。备受关注的“十个城市节点”包括空港中央商务区、空港
16、商住新城、国际医疗城、航空城、石坪组团、加州、肖家河、天鹅湖、同聚福和观音岩区域，累计面积逾30平方公里。其中，面积最大的节点是空港商住新城、空港中央商务区和国际医疗城，覆盖面积均为5平方公里；最靠近江北机场的是航空城，这里将重点集聚国际、国内航空公司总部或地区分支机构。同聚福和观音岩则都是旧城改造区域，前者将打造购物、餐饮、娱乐中心，后者则成为城市风貌的展示区。此外，渝北也将向周边“扩城”。目前尚属于未开发地区的石坪组团将成为服务型复合人口聚居区；天鹅湖片区则是为保税港区城市居住配套。加州片区是唯一一块靠近传统意义主城区的区域，该片区将重点推进中渝重庆国际都会建设，到2014年形成国际性金融贸易区，开设大型商场，截留到观音桥、解放碑区域消费
