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1、前 言首先，非常感谢各位主讲人在百忙之中为我们精心准备的培训资料以及为我们工作提供的各方面支持。由于时间比较仓促，本次培训资料整理中存在哪些问题和缺点希望大家见谅并为我们提出宝贵意见。我们会综合考虑各方面因素，尽量合理安排培训时间，希望地产集团拓展体系全体员工都能够亲临培训现场。此次培训过程中各位主讲人将会有现场发挥内容，请大家做好笔记，并积极参加现场讨论与问答。培训后，有任何问题请各公司培训联络人进行收集整理，统一发送到:，我们会及时与各个主讲人联系，为大家统一解答。地产集团战略发展中心Tel：88350983；883509122004年6月11日目 录前 言1目 录2第一章 项目规划4一、
2、规划知识4二、建筑部分8三、结构部分9第二章 运营与土地判断11一、运营的定位和职能11二、运营与战略拓展的关系11三、保证经济指标准确性的意义11四、确定经济技术指标的重要依据11五、项目经济指标明细详细分解说明12六、建安及部分成本估算13七、应注意的问题14八、相关附件14第三章 前期开发与配套15第一节 前期开发15一、开工15二、开盘15三、入住15四、清盘15五、相关附件16第二节 配套工程工作流程17一、临时水工程工作流程17二、排水工程工作流程18三、自来水工程工作流程19四、燃气工程24五、直饮水工程28六、电视工程29七、电话工程30八、电工程30九、办理前期供热证明程序4
3、1十、中水流程：41第四章 资金与财务管理43第一节 资金管理43一、贷款的基础知识43二、资金工作贯穿战略始终45三、资金运作模式46四、金融政策研发46五、金融品种创新48六、融资业务拓展48七、按揭贷款管理51第二节 财务管理与风险控制53一、财务管理定位与职能53二、预算管理工作重点54三、核算管理57四、其他相关工作63第五章 项目工程管理64一、基础概念的解释说明64二、施工进度计划的编制65三、现场勘定的内容：67四、工程项目成本控制68五、工程质量的控制68第六章 销售管理70一、销售进度计划的编制70二、销管的工作流程72三、实现销售回款条件：79四、成本测算中，销售费用的制
4、定以及如何分摊79第七章 土地上限价格与现金流量分析82一、编制现金流量表的目的与重要性82二、编制现金流量表前提条件82三、项目总体开发节奏的把握82四、项目开发计划的制定83五、现金流量表的完善：86六、相关附件86第一章 项目规划一、规划知识1. 建筑间距：是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。2. 日照系数：多层条形居住建筑间距： 被遮挡建筑南偏东、南偏西角度所建地区南偏东或南偏西030南偏东或南偏西30以上改造区片1.21.1新建区片1.51.0高层建筑与居住建筑的间距：高层建筑与其北侧的居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30以内）的间距，新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.2倍，改
5、造区为1.0倍；新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30以上）的间距，不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.0倍，改造区为0.8倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸，不得超过遮挡面宽度的0.5倍，间距不小于14米。说明：高层建筑是指建筑高宽比大于1.0且建筑主体高度大于24米的各类建筑；多层建筑是指建筑高度小于或等于24米的各类建筑；建筑高宽比小于1.0的高层建筑，其间距计算同多层建筑间距要求。3. 建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。4. 建筑退线要求：建筑主体高度道路宽度小于或等于24米大于24米小于或等于50米大于50米小于或等于20米36
6、10大于20米510155. 道路红线 boundary lines of roads规划的城市道路路幅的边界线。规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。6. 建筑红线 building line城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。7. 建筑密度 building density,building coverage地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式
7、为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积8. 绿地率 greening rate城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。9. 容积率 plot ratio , floor area ratio一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积/建筑用地面积10. 什么是确定规划设计要求任何城市建设项目都必须符合城市规划要求。城市规划指导城市建设，城市建设服从规划管理，这是一条必须坚持的原则，否则就
8、会给城市发展带来严重后果。因此，每一项当前建设工程项目都应当向城市规划行政主管部门申请确定规划设计要求，由城市规划行政主管部门提出规划设计要求或者是城市规划行政主管部门先提出规划设计要求建议，由建设单位按城市规划行政主管部门的要求向有关部门征询意见，再经城市规划主管部门正式确定规划设计要求是审查设计方案和核发建设工程规划许可证的重要依据。同时，确定的规划设计要求亦是建设工程设计人员开展工程设计工作的重要依据之一。提供规划设计要求，一般应包括以内容： （1） 给定与建设项目有关的道路红线；（2） 给定与建设项目有关的可以拆除的旧房范围界限和要求； （3） 建设工程的高度要求（或层数要求），长度要
9、求和建筑密度、容积率以及建筑间距要求等； （4） 城市规划行政主管部门统一要求的坐标、标高和比例尺； （5） 涉及到文物保护、消防安全、环境保护、给水排水、电力电讯、天然气管线、人防、卫生防疫、园林绿化、道路交通、防洪、抗震等哪些有关部门，需要征求哪些部门的意见； （6） 建筑造型、标准、风格、色彩等方面的规划要求； （7） 临街建筑的退让道路红线要求； （8） 必须代建的公共服务和公用设施要求，如广场、小游园、底层商店、停车场、过街楼、地下防空设施等； （9） 其他要求。11. 规划设计条件包括哪些内容 城市规划法第三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划行政主管
10、部门应核定其位置和界限，提供规划设计条件。规划设计条件是进行拟建项目总图规划设计依据之一。规划设计条件，主要应当包括： （1） 该建设用地的现状地形图（城市规划行政主管部门认可的地形图）。（2） 根据建设项目的所处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）。 （3） 综合向各有关部门征询的意见后提出的综合性意见。 （4） 该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。（5） 提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。 （6） 提出规划设计要点，包括建筑、密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线方向、绿化要求以及其他控制事项。 （7） 对于综合开
11、发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求。（8） 有关的特别要求，如人防、净空限制等。 城市规划行政主管部门应用向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便据此进行拟建设项目总平面布置设计。附图1：12. 各种建筑类型容积率对比：独栋别墅：0.3 0.4联排别墅：0.6 0.8多层住宅：小于1.5二、建筑部分1. 建筑类别与层数建筑类别层数区间别墅，TOWNHOUSE2.53.0洋房4.5多层公寓5.56.0小高层7.09.0高层10层以上超高层100米以上2. 基座面积估算阶段经济范围：建筑形式基座尺寸或面积建筑面积双拼；TOWNHOUSE6.0x(4.0+15.0+6.0)18
12、0；200；220洋房24.5x(11.0+6.0)600多层公寓；板高(45.050.0)x(12.013.0)基座x层数点高450650M2基座x层数地下车库车位35-40 M235(40)x车位数地上车位25 M225x车位数3. 电梯的设置：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。4. 双电梯的设置：十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。5. 封闭楼梯间： 是指设有能阻挡烟气的楼梯间。封闭楼梯间的门应为乙级防火门。6. 防烟楼梯间：是指在楼梯间入口处设有前室(面积不小于6m2，并设有防排烟设施)或
13、设专供排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。7. 关于连廊：板式高层从十层起连接两个相邻单元的水平通廊三、结构部分1. 结构形式的确定一般情况下根据建筑物不同的层数来确定结构形式，有时也要根据功能及布置来确定。以天津地区为例（除宁河、汉沽抗震设防烈度为8度外，其他地区均为7.5度）（1） 7层（6.5层计为7层）：一般采用砖混结构（8度区为6层）（2） 12层：一般采用框轻结构（部分省市不允许采用框轻结构，如北京，在此地区，可以考虑采用框架结构或剪力墙结构）（3） 16层：一般采用短肢剪力墙结构（4） 16层：一般采用剪力墙结构以上为一般规定，但是也有例外，如半岛
14、豪庭项目，它的施工图设计时间为旧的框轻规范废止，新的框轻规范尚未颁布期间，所以采用了短肢剪力墙结构；还有根据产品形式划分，一般独体别墅、TOWNHOUSE采用框轻结构（虽然层数不多，但是平面布置相对不规整，不宜采用砖混结构，但在半岛蓝湾中采用了剪力墙结构，这是因为施工图设计方为北京的设计院，不认同框轻结构）。2. 建筑物高度的成本界限：从成本因素考虑，建筑物总高度有个成本的界限，当高度超过此界限值，土建成本增长较为明显。对于框架结构30m为界限，对于剪力墙结构80m为界限（此限值尤为突出，亦即当总高稍稍超过80m时，不经济，要么控制总高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超过100m或120m）注：100m为7度区带转换层剪力墙结构规范规定高度不能突破的限值，120m为7度区普通剪力墙结构的限值，如突破此值则为超限建筑，成本、设计施工难度、周期将大幅度增加，在我们的项目操作中应不予考虑）3. 建筑形体要求：在土地阶段的地块建筑物初步布置中，应该充分考虑建筑物的高度、长度、宽度的比例关系，这在结构规范中有明确规定：6、7度地区高度与宽度的比值长度与宽度的比值
