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1、新业态新生活 购物中心商业业态研究 1 目录CONTENT 2 购物中心全面升级商业业态 在 互联网 浪潮下 电商蚕食实体商业的现有客源 商业地产自身又存在供需结构失衡 商圈分流严重 业态同质化等问题 购物中心必须通过全面升级商业业态 进行差异化经营 寻找新的盈利点 随着时代发展 客户消费观念发生了巨大变化 购物中心商业业态也随之全面升级 呈现多元发展趋势 3 民以食为天 创意主题餐厅成为业界新宠 快时尚餐饮成为标配业态 轻餐饮正流行 新餐饮 1 4 创意主题餐厅 围绕一个或多个创意主题为吸引标志 来营造餐厅的经营气氛 当前流行的如创意阅读主题餐厅 花艺主题餐厅 分子料理主题餐厅等 围绕主题打
2、造产品 服务 色彩 造型以及活动等 营造特色氛围 增强餐厅辨识度和顾客体验感 主题的定位是关键 明确目标客户 了解市场需求及热点 选择合适的主题进行挖掘和运营 主题创意是核心竞争力 只有创意十足的餐厅才能满足当下顾客对新奇 新颖 个性等消费体验的需求 5 MonceauLifestyle 茉颂 一家专门为高端女性群体法式花艺主题概念生活馆 集轻食餐饮 创意花艺 文化传播为一体 定位是轻奢生活消费体验类品牌 目标客群 25 40岁中高端收入 有消费能力 有生活情怀的高端女性用户 人均消费200元 店面特色 360 全立体鲜花 绿植环绕下的店面 除去整面花墙和垂坠绿藤使用绢花外 全部布景都是由真花
3、构成 按照节日定时更换店铺花艺布置陈列方案 而每家分店的装饰主题都不同 拓展条件 店铺面积 300 350 开店方式 独立经营合作期限 3 5年店面选址 一二线城市主城区商圈的购物中心或商业街区创立时间 2014年进驻商场 上海嘉里中心 上海协信星光广场 厦门磐基名品中心等 6 3DCoffice 国内首家3D主题概念科技咖啡馆 让3D黑科技与咖啡跨界融合 目的在于推广3D打印技术 让科技贴近生活 项目概况 位于罗湖京基kkmall一层 面积约500 上下二层的复式店铺 一楼提供咖啡等饮品 二楼规划有饮品区 3D技术展示区 沙龙区等 产品特色 店内拥有国内目前最新的3D打印技术展示 包括3D打
4、印的产品展示 3D全身扫描仪等 可以在店内自行定制3D打印商品 拓展条件 店铺面积 300 500 开店方式 独立经营合作期限 3 5年店面选址 一线城市主城区城市级商圈的购物中心创立时间 2016年进驻商场 深圳罗湖Kkmall官方网站 7 快时尚餐饮 快时尚餐饮 泛指在餐饮市场具备优质平价 爆销单品 高速流转 特色就餐环境等特点的新兴餐厅 凭借轻模式 高流转 高性价比等优势 成为餐饮市场黑马 多品牌经营专注单一菜品 多品牌经营 推出不同品类的子品牌 以某类食材制作的菜品为主打 搭配配菜或者单一经营某一种菜品的经营模式成为流行 薄利多销提高翻台率是胜负关键 最大化提高餐厅的空间利用率 优化排
5、位系统 提升等位体验 如自助叫号机 微信等位 免费小吃等措施 8 快时尚餐饮 快时尚餐饮对人流的聚集作用明显 成为购物中心青睐的招商对象 购物中心会以装修补贴 减免租金等优惠措施引进快时尚餐饮品牌 9 外婆家 主打杭帮菜 针对大众市场 打造家的概念 以高性价比 时尚用餐环境 高流转率为核心竞争力 开创 快时尚 先河 品牌特色 细分市场 多品牌经营 拥有 指福门 炉鱼 第二乐章 等多品牌 并通过微信订餐等O2O方式进行品牌推广 店面特色 不同的品牌从装修风格 菜品定价 品牌设计等等各具特色 拓展条件 店铺面积 450 1000 开店方式 独立经营目前规模 100多家门店遍布全国一二三线城市店面选
6、址 一二三线城市主城区商圈的购物中心或商业街区创立时间 1998年进驻商场 上海大悦城 北京五彩城 广州正佳广场等 10 探鱼 以烤鱼为主 搭配 烧烤 前菜 小吃 饮品 等5条产品线 使用末位淘汰菜品制 每月推出新品满足客户消费需求 目标客群 20 40岁年轻消费者 每月新店开张会推出免费试吃 超低折扣等活动 吸引人气和关注度 店面特色 装修风格以文艺复古为主 店内软装摆饰走怀旧风 拓展条件 店铺面积 300 450 开店方式 直营店 加盟店目前规模 拥有30家直营店 40家加盟店 遍布全国20大城市店面选址 一二线城市主城区商圈的购物中心或商业街区拓展计划 2016年计划直营店拓展15家 加
7、盟店50 60家进驻商场 天津爱琴海购物中心 深圳海岸城 广州天娱广场等 11 轻餐饮 轻餐饮 源于国外 意指在正餐之间能够提供能量 又不至于过饱的小食甜品 时下 轻餐饮发展迎来热潮 大中城市的咖啡馆 甜品店以及外卖品牌每年以翻倍的速度增长 轻餐饮占到整个餐饮区30 的面积 而这30 的面积能够容纳整个商场大概50 的餐饮品牌 在有限的区域里 带来更强的集群效应 客群集聚 简餐 快餐 休闲饮品 外卖 的多样化餐饮组合模式 对楼层要求不高 面积通常在150平方米左右 对于购物中心而言 租金收益也会更高 消费者面对传统餐饮品牌时会比较 花心 而在轻餐饮品牌的选择上却忠诚度很高 轻餐饮面临品牌定位是
8、否精准的考验 需要从颜值 出品 服务等多个维度给到顾客明确信息 我非常适合你 产品组合 精准定位 12 gaga鲜语 新锐 鲜果茶品搭配简餐 锁定有经济能力有生活追求的新阶层消费主流群体 提出以 唤醒 默契 自我主张 为核心价值 产品特色 用鲜果茶另辟蹊径 符合本土的饮食习惯 事实证明 每个月果茶销售额约42万 占单店营业额近50 店面特色 名师设计 设计中融入美学生活概念 追求亲近自然 并且每个店都有不同的构思 拓展条件 店铺面积 150 300 开店方式 独立经营目前规模 拥有21家门店店面选址 一二线城市主城区商圈的购物中心或商务区创立时间 2010年进驻商场 深圳海岸城 喜荟城 京基K
9、KMALL等 13 品牌集合店锋芒渐露 新零售 2 14 品牌集合店 也称 品牌概念店 统一名称的店面内汇集多个品牌产品 产品和运营管理由店铺方负责 品牌方则以出货 代售或代理方式与店方合作 在集合店里 客人停留的时间是单品牌店的3倍 放大了某一品牌的可选择性 并形成多个亮点 让品牌的丰富度变得更高 店内每平方米的租金压力 人员成本减少 大约比单品牌店下降15 有效地共享了客流 共享渠道 共享了新市场的营运信息 新进入市场的时尚品牌省去了在注册 物流 店面设计等方面的繁复工作 节约了产品进入市场的时间和成本 产品的丰富度能让消费者在选择过程中掌握更多的主动权 15 品牌集合店类型 16 I T
10、与i t 香港最具规模的时装品牌集合店之一 是时尚追逐者和众多明星必到的潮流圣地 货品特征 I T主要是国际一线品牌及其副线 针对高收入时尚客群 i t主要是日本年轻时装品牌及部分欧美潜力品牌 较年轻化 平价化 流行元素较多店面特色 根据入驻城市 店铺规格 货品种类 主打品牌及当地消费习惯和消费水平进行不同风格的装潢 拓展条件 店铺面积 400 2000 开店方式 直营店 授权店目前规模 拥有300余家门店店面选址 一二线城市主城区商圈的购物中心创立时间 1988年进驻商场 北京国贸广场 上海新天地 重庆时代广场等 17 业态占比节节攀升 是购物中心重要的吸客利器和带动家庭消费的终极王牌 儿童
11、亲子 3 18 儿童业态品类 19 儿童职业体验馆 是新兴的儿童娱教服务项目 为儿童提供高仿真设施道具 模拟社会环境 通过打工赚钱自主消费 激发儿童内在生命潜能 促使儿童健康快乐的自主成长 代表品牌 北京比如世界 杭州DO都城 上海星期八小镇 苏州大未来 酷贝拉 南京柠卡王国 南京果壳里等 拓展条件 项目选址 一般在购物中心高楼层物业需求 面积1000 10000平米不等 层高8 10米 承重800 1000kg 平米 柱距8米以上针对客群 3 15岁票价 120 200元 人 20 星期八小镇 专为3 13岁孩子创建的角色扮演主题乐园 打造真实生活场景 既有设施林立的街道 又有各式风格的建筑
12、 更有各色不同品牌商店和工厂 是任孩子体验 娱乐 创造 学习的小世界 拓展条件 店铺面积 3000 10000 开店方式 独立经营合作期限 8 15年目前规模 拥有9家店面选址 一二线城市主城区商圈的购物中心创立时间 2007年进驻商场 北京国贸广场 上海新天地 重庆时代广场等 21 儿童主题服务 在生活上给予婴幼儿童专业上或主题类的服务 如儿童摄影 婴幼儿游泳 宝宝理发 儿童主题餐厅等 一般以区域性 个人或加盟为主 代表品牌以上海南京为例 儿童摄影 西瓜庄园 宝贝天使 芝麻开门 迪士尼儿童主题餐厅 北京芭迪熊 北京YOYOBOX麦幼优 北京HelloKitty物业需求 200 500平米租金
13、承租力 视城市级别 地段 面积大小而不同 2 5 3 5元 平米 天 22 麦幼优 Myoyo 儿童主题餐厅 马来西亚著名STATIONONE餐饮集团与北京麦幼优投资有限公司共同投资的儿童主题餐厅旗舰店 服务特色 品尝美食的同时观赏有趣的表演 参加互动活动 让孩子亲手制作菜品 体验 DIY小达人 明星小厨师 魔幻小天地 等多项活动 店面特色 装修风格为东南亚热带雨林特色 菜品主要以休闲西餐 甜品饮品 以及休闲家庭套餐为主 兼顾餐饮 娱乐与教育三大功能 拓展条件 店铺面积 300 10000 开店方式 独立经营 加盟经营 合作经营店面选址 城市主城区商圈的购物中心创立时间 2006年进驻商场 北
14、京大钟寺中坤广场 23 儿童游乐园 儿童游乐场从性质上又分为二类 一类是软体游乐设备 代表品牌有悠游堂 世天乐乐城 奇乐儿 爱乐游等 一类是电子类 通过一些创意游乐设备以及巧妙运用声 光 气 水 色彩的组合 代表品牌有奇乐儿 卡通尼 神采飞扬等 物业需求 一般在250 1500平米左右 所在楼层不高于3层 不低于1层 物业层高 3 5米租金承受力 低 一般以此业态来带动儿童类的客流量 24 悠游堂 业内知名的家庭亲子游乐场馆和文化活动服务品牌 倡导 安全 爱心 勇气 梦想 的理念 为中国儿童家庭提供高品质的游乐体验及相关服务 品牌定位 以儿童家庭为目标客户的体验式消费平台 整合以软体儿童游乐
15、儿童仿真冰场及婴童零售为代表的主体项目 满足当前对儿童体验式消费不断升级的需求 服务范围 除主体项目外 还涉及运动早教 手工互动 动漫主题乐园 儿童舞台剧 儿童餐饮等诸多领域 拓展条件 店铺面积 200 10000 开店方式 独立经营 合作经营目前规模 拥有230家门店店面选址 一二线城市主城区商圈的购物中心创立时间 2010年进驻商场 广州正佳广场 北京蓝色港湾 南京万达广场等 25 运动馆 VR电竞 生态农庄等新兴项目百花齐放 休闲娱乐 4 26 运动休闲业态 截止2015年底 全国拥有商业运动场地169 46万个 运动健身已经不只是出于强身健体的需要 更是一个社交的平台 除引进真冰溜冰场
16、 健身中心等外 还新兴攀岩 马术 飞行体验 卡丁车 蹦床等项目 运动馆 体验馆 主题乐园 密室成为最受购物中心关注的新兴娱乐业态 其中 运动馆无论是上榜数量还是排名均领先于其他新兴业态 27 运动馆项目品牌 部分 28 智能科技体验 随着VR概念的热炒 虚拟现实的智能体验布局购物中心 各类基于VR技术的娱乐体验业态如探索火星 射击僵尸 梵高绘画 海底探险等项目蔚然兴起 类型 科技科普体验 智能模拟体验 VR AR电竞娱乐 VR AR主题乐园 面积从几十平米到几千平米不等融合了AR VR 轻餐 商店 社交 文创六大元素多为电竞乐园 设备体验馆 真人密室逃脱等形式 场景模拟商业体验馆 科技展示馆 互动体验式科技中心 注重大众的科技体验 享受商业科技馆带来的无穷乐趣比如飞行模拟器 体感互动游戏 3D模拟射击 怒发冲冠 激光迷宫阵穿越 镭射对战等 通过寓教于乐的形式 让大家了解科技的奥秘 激发对科技的兴趣 面积一般较大 上千平方米以上 多为针对儿童的探索科技 历史文化宇宙海洋等方面内容的博物馆形式 29 智能科技体验项目品牌 部分 30 生态种植农庄 上海k11都市农庄 300平米的室内生态互
