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1、第一部分 房地产组织模式 1 基于价值链的运营体系分析 2 3 第二部分 房地产组织机构范例 4 华润置地 公司架构示例 5 总经办 董事长 总经理 监事长 财务管理部 资金结算中心 建筑研究中心 工程管理部 企划部 管理总部 物业管理部 人力资源部 审计法务部 投资决策中心 区域项目利润中心 大连万科 天津万科 北京万科 武汉万科 南京万科 沈阳万科 成本费用中心 财务部 营销部 工程管理部 综合部 万科公司 深圳万科 6 天鸿宝业 股东大会 董事会 监事会 总经理 副总经理 研究发展部 工程技术部 总经济师 计划成本部 行政管理部 人力资源部 证券部 财务部 财务总监 销售部 客服部 总工
2、程师 董事会秘书 项目 项目 项目 项目 总经理助理 审计部 7 万达公司 8 当代公司 9 10 住总 11 中远地产 房地产开发项目 子公司 非房地产开发子公司 中远房地产 远嘉房地产开发公司 远嘉房地产开发公司 新的房地产开发子公司 远洋大厦有限公司 信通联合商贸公司 中远酒店物业管理公司 其他非房地产开发子公司 市场开发部 工程技术部 经营管理部 其他职能部 12 上海悦达 13 万通 14 15 16 第三部分 房地产组织职能定义 17 目录 组织架构图财务中心发展中心营销中心管理中心成本中心工程中心 18 一 财务中心职责说明及职位体系设计 19 财务中心 财务中心 中心定位 职责
3、综述 负责制订 完善各项财务管理 资金管理制度和流程 批准后贯彻实施 负责财务预 决算方案 全面预算管理方案的编制与监督执行 执行税法规定 收集 研究相关的财税法规 政策 充分利用税收优惠政策 负责拟定融资计划 资金使用计划并组织实施 负责资金的调配工作 提高资金的使用效率 降低资金使用成本 按照会计制度进行会计核算 按时编制财务会计报告和其它相关报表 负责对公司的资金运用 现金流状况 财务成本等进行财务分析 为公司决策提供依据 对公司财务风险进行有效监控 负责指导项目公司对口部门的工作 通过建立完善的财务系统制度 流程 及时准确地反映集团公司的经营状况 降低企业财务风险 为企业的经营决策提供
4、依据 通过合理的资金调配 提高资金的使用效率 20 集团财务部 部门定位 职责综述 负责制订 完善各项财务管理制度和流程 批准后贯彻实施 按照会计制度进行会计核算 按时编制财务会计报告和其它相关报表 执行税法规定 收集 研究相关的财税法规 政策 充分利用税收优惠政策 负责对公司的资金运用 现金流状况 财务成本等进行财务分析 为公司决策提供依据 负责财务预 决算方案 全面预算管理方案的编制与监督执行 财务风险控制 负责指导项目公司对口部门的工作 通过建立完善的财务系统制度 流程 及时准确地反映集团公司的经营状况 降低企业财务风险 为企业的经营决策提供依据 21 集团财务部 财务管理部职责模块细分
5、 22 集团财务部 财务管理部职责模块细分 23 集团财务部 财务管理部职责模块细分 24 集团资金管理部 财务中心 资金管理部 部门定位 为集团发展提供资金支持 通过合理的资金调配 使资金的使用效率最大化 职责综述 负责制定 完善有关资金管理的规章制度 研究国家融资政策信息 为决策提供依据 负责拟定融资计划并组织实施 拓展融资渠道和融资方式 建立融资信息系统 保障融资工作的有序进行 负责资金的调配工作 提高资金的使用效率 降低资金使用成本 负责编制公司年度资金计划 负责集团公司对各项目公司货币资金的核查工作 25 集团资金管理部 资金管理部模块细分 26 集团资金管理部 资金管理部模块细分
6、27 发展中心职责说明及职位体系设计 28 发展中心 中心定位 通过对公司外部环境风险的监控 内部管理风险的监控及控制后评价 规避政策风险 投资 运营等风险 提供有效的土地信息 为公司的发展拓宽渠道 职责综述 组织编写集团各项风险控制等相关制度 组织进行公司外部环境风险的防范 组织进行公司内部管理风险的防范 负责对签约项目拓展过程中工作进行评价 负责收集有效的土地信息 并进行相关分析和预测 组织对目标市场的调查分析 准确把握消费者的消费需求和消费倾向 撰写市场调研报告 提交公司决策层参考 负责组织项目可研与论证 确定项目的市场定位 产品定位 编制项目建议书 负责项目谈判 签定土地合同并负责相关
7、手续的办理 29 集团风险控制部 部门定位 通过对公司外部环境风险的防范 内部管理风险的防范及控制后评价 规避政策风险 投资 运营等风险 职责综述 组织编写集团各项风险控制等相关制度 外部环境风险防范 1 政策风险防范 2 融资风险防范 3 市场风险防范 4 竞争风险防范 内部管理风险防范 1 信息处理风险防范 2 作业风险防范 3 廉政风险防范 4 决策风险防范 5 合约风险防范 控制后评价 30 风险控制部职责划分 集团风险控制部 31 集团风险控制部 32 集团项目拓展部 部门定位 通过对目标市场的微观研究和项目可行性分析 为投资决策提供依据 收集有效的市场信息 为公司的发展拓展渠道 职
8、责综述 组织对对目标市场的调查分析 准确把握消费者的消费需求和消费倾向 撰写市场调研报告 提交公司决策层参考 负责研究分析目标市场房地产产品类型 价格 热销户型等相关信息 编制相关分析报告 负责收集土地信息 负责项目谈判 签定土地合同 负责组织项目可研 确定项目的市场定位 产品定位 负责组织项目论证 编制项目建议书 负责北京地区项目的立项办理 33 项目拓展部职责划分 集团项目拓展部 34 营销中心职责说明及职位体系设计 35 营销中心 中心定位 通过项目产品策划和营销策划 提升集团和项目的品牌形象 通过项目公司销售管理以及客户服务等工作 保障项目的顺利销售和及时回款 实现项目预定的各项目标
9、职责综述 建立健全产品策划 营销管理体系 组织对目标市场的调查研究 确定项目市场定位和产品定位 组织项目公司制定总体策划方案 制定集团总体品牌定位 推广方案及计划 指导各项目公司制定具体的营销推广计划 措施 组织制定各项目公司销售目标和销售计划 指导各项目公司的销售管理工作 监督各项目公司营销推广方案的执行情况 指导项目公司各项客户服务管理工作 36 营销策划部 部门定位 通过项目产品策划和营销策划 提升集团和项目的品牌形象 职责综述 建立健全产品策划 营销管理体系 组织对目标市场的调查研究 确定项目市场定位和产品定位 组织项目公司制定总体策划方案 制定集团总体品牌定位 推广方案及计划 指导各
10、项目公司制定具体的营销推广计划 措施 监督各项目公司营销推广方案的执行情况 37 营销策划部 38 营销策划部 39 营销管理部 部门定位 通过项目公司销售管理以及客户服务等工作 保障项目的顺利销售和及时回款 实现项目预定的各项目标 职责综述 建立和完善销售管理体系 制定销售管理制度 组织制定各项目公司总体销售目标和销售计划 指导各项目公司的销售管理工作 对项目销售执行情况进行监控 根据计划完成状况向项目公司销售部门提出相关改进意见 组织建立客户数据库 建立完整的售前 售中及售后服务体系 指导项目公司各项客户服务管理工作 40 营销管理部 41 管理中心职责说明及职位体系设计 42 管理中心
11、中心定位 为集团发展提供人力资源支持和战略性储备 通过实施有效的人力资源政策 激活人力资源 统筹管理行政事务 为公司提供后勤支持 通过对公司年度计划的管理 强化公司业绩监控管理能力 组织公司各项法律事务的处理工作 职责综述 根据集团的经营和发展规划 制定年度经营计划与人力资源发展规划和年度计划 分解公司年度总体经营计划 监督各项目公司计划执行情况并进行考核 制定 完善 执行各项人力资源管理制度 行政管理制度 负责集团总部各级人员和项目公司高管人员的招聘 选拔与管理 组织实施集团绩效考核 参与集团总部和项目高层管理人员的绩效评估 统筹集团人力资源成本 制定并实施薪酬政策 发挥薪酬激励作用 组织实
12、施员工培训发展计划 负责员工关系管理 负责企业文化建设 传播和提升 负责办公文件的签批与周转 负责技术资料的存档及档案文件的管理 负责行政后勤保障工作管理 负责内刊的编辑及出版 组织各项法律事务的处理工作 负责集团车辆的调度与管理 指导项目公司行政法务部工作 管理中心 43 集团人力资源后勤部 部门定位 为集团发展提供人力资源支持和战略性储备 通过实施有效的人力资源政策 激活人力资源 职责综述 根据集团的经营和发展规划 制定人力资源发展规划和年度计划 制定 完善 执行各项人力资源管理制度 负责集团总部各级人员和项目公司高管人员的招聘 选拔与管理 组织实施集团绩效考核 参与集团总部和项目高层管理
13、人员的绩效评估 统筹集团人力资源成本 制定并实施薪酬政策 发挥薪酬激励作用 组织实施员工培训发展计划 负责员工关系管理 负责企业文化建设 传播和提升 负责后勤保障工作管理 指导项目公司人力资源工作 44 集团人力资源后勤部 45 集团人力资源后勤部 46 集团人力资源后勤部 47 集团人力资源后勤部 48 部门定位 通过对公司年度计划的管理 强化公司业绩监控管理能力 通过对公司法律事务的处理工作 防范集团各项法律风险 负责公司公文的签批与周转 行政管理资料的存档及档案文件的管理 内刊的编辑及出版 职责综述 制定 完善 执行 公司行政办公管理制度 根据公司的经营和发展规划 制定年度经营计划 分解
14、公司年度总体经营计划 监督各项目公司计划执行情况并进行考核 负责办公文件的签批与周转 负责行政管理资料的存档及档案文件的管理 负责会议管理和速录 组织各项法律事务的处理工作 负责与外协法律事务所的沟通与协调 指导项目公司行政法务部工作 集团行政法务部 49 集团行政法务部 50 集团行政法务部 51 成本中心职责说明及职位体系设计 52 成本中心 中心定位 完善成本管理机制 形成有效的成本监控系统 努力降低成本 提高经济效益 建立和完善招投标制度 实施有效的合同管理 保障成本控制目标的实现 职责综述 建立和完善集团成本管理制度体系 招投标 合同管理制度体系 制定项目公司的成本目标 参与项目投资
15、决策 负责限上工程招标的审核 并对限下工程招标进行指导和抽查 设计变更和工程洽商增减帐的备案和抽查 项目工程的决算备案和抽查 对超出成本目标的决算重点审核 负责成本的动态控制 审核工程进度款 负责集团经济成本分析 提供决策依据 负责合同 供应商管理 组织集团采购 负责项目限上采购的审批 53 集团造价审核部 部门定位 完善成本管理机制 形成有效的成本监控系统 努力降低成本 提高经济效益 职责综述 建立和完善集团成本管理制度体系 制定项目公司的成本目标 参与项目投资决策 设计变更和工程洽商增减帐的备案和抽查 项目工程的决算备案和抽查 对超出成本目标的决算重点审核 负责成本的动态控制 审核工程进度
16、款 负责集团成本分析 提供决策依据 54 集团造价审核部 55 集团造价审核部 56 集团合约采购部 部门定位 建立和完善招投标制度 实施有效的合同管理 招投标管理 采购管理 保障成本控制目标的实现 职责综述 建立和完善招投标 合同 采购管理制度体系 负责限上 2000万元以上 工程招标的审核 并对限下 2000万元以下 工程招标进行指导和抽查 负责对限上 10万元以上 工程合同的审核 并对限下 10万元以下 工程合同进行抽查 组织集团采购 负责对项目限上 500万元以上 采购的审核 并对限下 500万元以下 采购工作进行指导和抽查 负责定期对公司的合约采购工作进行分析 为决策提供依据 57 集团合约采购部 58 集团合约采购部 59 工程中心职责说明及职位体系设计 60 工程中心 中心定位 负责各项目规划设计的统一管理 在集团层面把握项目的品位和风格 为项目的成功奠定基础 项目工程管理的监察部门 集团生产决策的参谋部门 推进项目科学 规范 高效管理 防范工程风险 职责综述 建立健全项目设计相关管理体系与工程管理制度体系 监控 规范项目日常工程业务 组织规划设计招标工作 编制招标文件
