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1、 房地产开发项目经济效益评价 本章能力要求 1 理解和掌握房地产开发项目有关成本费用估算的项目及其依据 2 理解和掌握房地产开发项目有关收入和税金估算的项目及其依据 3 能够理解房地产开发项目财务辅助报表及基本报表中数据之间的关系 并能够按照相应格式填入数据 4 熟悉房地产开发项目财务评价指标体系 5 能够读懂比较简单的房地产项目财务评价报告 并能够按照已有类似格式进行类似项目的财务分析 本章重点 1 房地产开发项目有关成本费用估算 2 房地产开发项目有关收入和税金估算 3 进行房地产开发项目的财务分析 本章难点 房地产开发项目的成本费用估算 收入估算以及财务分析 5 1房地产开发项目财务评价
2、的基础数据估算 5 1 1房地产开发项目投资与成本费用估算 1 房地产开发项目投资与成本费用的构成 一般性的房地产开发项目而言 其投资及成本费用由以下几个部分组成 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建安工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费 销售费用 财务费用 其他费用 开发期间税费以及不可预见费等 2 房地产开发项目投资与成本费用估算依据与要求 5 1房地产开发项目财务评价的基础数据估算 5 1 1房地产开发项目投资与成本费用估算 3 房地产开发项目投资与成本费用估算 续前 5 1房地产开发项目财务评价的基础数据估算 5 1 2房地产开发项目收入估算 5 1房地产开发项目财务评价
3、的基础数据估算 1 房地产开发项目收入估算 房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入 租金收入 土地转让收入 以上统称租售收入 配套设施销售收入 自营收入 1 租售收入 租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格 租售收入的大小受到房地产项目租售方案的影响很大 房地产项目租售方案包括拟租售的房地产类型 时间和相应的数量 租售价格 租售收入及收款方式等 其中 销售收入 销售房屋面积 房屋销售单价 含土地 商品房和配套设施 出租收入 出租房屋建筑面积 房屋租金单价 含土地和商品房 开发出售型 销售净收入 销售收入 项目总开发成本 租售税金 开发出租型 出租净收入 出租收入 运营成本 经营
4、税金 项目总开发成本 开发自营型 经营净收入 商业经营收入 商业经营成本和利润 项目总开发成本 提示 总开发价值 项目总销售收入 销售税费 销售净收入 总开发价值 项目总开发成本 5 1 2房地产开发项目收入估算 5 1房地产开发项目财务评价的基础数据估算 1 房地产开发项目收入估算 2 自营收入 自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体 通过综合性的自营方式得到的收入 在进行自营收入估算时 应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响 以及未来商业 服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响 自营收入 营业额 营业成本 自营中的商业经营
5、风险回报 3 配套设施销售收入 5 1 2房地产开发项目收入估算 5 1房地产开发项目财务评价的基础数据估算 1 房地产开发项目收入估算 一些所有权属于开发公司的配套设施 如合同中规定属于开发商的停车位 会所等 开发商可以通过出售的方式获得相应的销售收入 5 1 2房地产开发项目收入估算 5 1房地产开发项目财务评价的基础数据估算 2 房地产开发项目租售收税金估算 1 营业税及其附加 房地产转让过程涉及到的营业税 城市建设维护费和教育费及附加合称为营业税及其附加 两税一费 营业税 5 城市建设维税 教育费及附加 2 3两项为营业税的10 2 城镇土地使用税 3 房产税 5 1 2房地产开发项目
6、收入估算 5 1房地产开发项目财务评价的基础数据估算 2 房地产开发项目租售收税金估算 4 土地增值税 土地增值税是指转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 以转让所取得的收入包括货币收入 实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋 不包括以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为 土地增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额 增值额与扣除项目金额的比率越大 适用的税率越高 税款越多 5 1 2房地产开发项目收入估算 5 1房地产开发项目财务评价的基础数据估算 4 土地增值税 表5 2土地增值税税率及速算扣除率表 土地增值税的计算 扣除项目A 取
7、得土地使用权所支付的金额 B 开发土地和新建房及配套设施 以下简称房增开发 的成本 C 开发土地和新建房及配套设施的费用 D 旧房及建筑物的评估价格 评估价格须经当地税务机关确认 E 与转让房地产有关的税金 营业税 城市维护建设税 印花税 教育费附加 F 对从事房地产开发的纳税人可按本条A B项规定计算的金额之和 加计 的扣除 速算法 A 增值额未超过扣除项目金额 的 土地增值税税额 增值额 B 增值额超过扣除项目金额 未超过 的 土地增值税税额 增值额 扣除项目金额 C 增值额超过扣除项目金额 未超过 的土地增值税税额 增值额 扣除项目金额 D 增值额超过扣除项目金额 的 土地增值税税额 增
8、值额 扣除项目金额 35 公式中的 为速算扣除系数 例 某单位出售房地产收入为300万元 扣除项目金额为150万元 试求应缴纳的土地增值税额 4 应纳税额 150 50 30 150 150 50 40 52 5万元 解 方法一 1 土地增值额 300 150 150万元 2 增值额与扣除项目之比为 150万元 150万元 100 3 税率分别为30 和40 应纳土地增值税 150 40 150 5 52 5万元 方法二 速算法 提示 从2006年1月1日起 建筑面积超过140平米的商品房 按照0 5 的预征率征收 表5 3土地增值税计算表 5 1 2房地产开发项目收入估算 5 1房地产开发项
9、目财务评价的基础数据估算 例5 1 某房地产开发项目销售收入30000万元 投资成本15000万元 其中 土地费用3000万元 开发成本10000万元 开发费用 销售费用 管理费用与财务费用合计 为2000万元 营业税金及附加1600万元 试计算该项目的土地增值税 方法一 方法二 土地增值税 19200 50 30 10800 19200 50 40 2880 480 3360万元 土地增值税 增值额 税率 扣除项目金额 速算扣除率 10800 40 19200 5 3360万元 5 1 2房地产开发项目收入估算 5 1房地产开发项目财务评价的基础数据估算 5 企业所得税 企业所得税是国家对企
10、业生产经营所得和其他所得征收的一种税 企业所得税以应纳税所得额为计税依据 纳税人每个纳税年度的收入总额减去扣除项目金额以后的余额 为应纳税所得额 所得税税额 应纳税所得额 33 应纳税所得额 收入总额 准予扣除项目金额 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 房地产开发项目的财务评价报表分为基本报表和辅助报表两大类 其中 基本报表共有6张 而辅助报表共有15张 具体到每个项目时 报表数量可能会有些变化 辅助报表是用来为基本报表提供基础数据的 主要又可分为成本费用估算表 投资计划与资金筹措表 银行贷款还本付息表 销 出 售收入估算表 出租收入估算表 折旧摊销表 营业成本表
11、等 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 1 成本费用估算表 表5 4土地费用估算表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 1 成本费用估算表 表5 5前期工程费估算表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 1 成本费用估算表 表5 6基础设施建设费估算表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 1 成本费用估算表 表5 7建筑安装工程费估算表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 1 成本费用估算表 表5 8公共配套设施建设费
12、估算表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 1 成本费用估算表 表5 9开发期税费估算表单位 万元 表5 10其他费用估算表单位 万元 表5 11开发项目总投资估算表单位 万元 注 项目建成时运营时 固定资产将形成固定资产 无形资产与递延资产 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 2 投资计划与资金筹措表 1 投资使用计划的编制 表5 12投资计划与资金筹措表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 2 投资计划与资金筹措表 2 资金筹措来源 通过有效的资金筹措计划来解决项目投资计划中资金的需求问
13、题 是房地产项目投资分析的一个重点 一般来讲 房地产项目资金筹措的来源主要有三个 一是自有资金 资本金 的筹措 二是项目预租收入 可作为滚动开发投入 三是金融机构的借贷资金 表5 13投资计划与资金筹措表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 3 借款还本付息表 1 借款还本付息表的格式 2 编制借款还本付息表应注意的问题 关于利息的计算 还本付息表中有关数据的来源 本年借款 数据来自投资计划和资金筹措表 本年应计利息 按式 5 1 计算得到 偿还本息资金来源 包括租售收入 短期借款等等 年还本付息 数额根据还款方式而定 当然 其数额不能超过 偿还本息资金来
14、源 中的数额 表5 13借款还本付息表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 3 借款还本付息表 3 借款还本付息表的作用 借款还本付息表是分析项目债务清偿能力的重要依据 其中之一就是可以通过借款还本息表计算项目的借款偿还期 4 租售收入估算表 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 1 租售收入估算表的格式 2 租售收入估算表的编制 表5 14租售收入与经营税金及附加估算表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 1辅助性报表的编制 5 2房地产开发项目财
15、务报表的编制 5 2 2基本报表的编制 1 现金流量表 现金流量表反映房地产项目在整个开发经营期间的现金流出和现金流入情况 是财务分析中计算项目的净现值 内部收益率 投资回收期等指标的依据 1 全部投资现金流量表 全部投资现金流量表不考虑投资资金的来源 以全部投资作为计算的基础 其目的是考察整个项目投资的盈利能力 为各个可能的投资方案 不论其资金来源及利息多少 进行比较 建立共同的基础 全部投资现金流量表的格式如表5 17所示 表5 17全部投资现金流量表单位 万元 2 资本金现金流量表 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 2基本报表的编制 该表从投资者的角度 以投资者的出资额作为计算
16、依据 把借款本金偿还和利息支付看作是现金流出 考察项目的现金流入流出情况 从而反映资本金的盈利能力 表5 18 3 投资各方现金流量表 该表以投资各方的出资额作为计算基础 用以计算投资者各方财务内部收益率 财务净现值等评价指标 从而反映投资者各方投入资本的盈利能力 表5 18资本金投资现金流量表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 2基本报表的编制 2 损益表 损益表是反映房地产投资项目开发经营期内各年的利润总额 所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表 通过该表提供的数据 可以计算得出项目的投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率等静态分析指标 其表格形式如表5 18所示 表5 18损益表单位 万元 5 2房地产开发项目财务报表的编制 5 2 2基本报表的编制 3 资金来源与运用表 资金来源与运用表主要房地产项目各期的资金盈余或短期情况 即反映项目资金的平衡情况 显然 在当年资金来源多于资金运用的数额时 即为盈余 在当年资金来源少于资金运用的数额时 即为短缺 从资金的使用效率和项目的财务安全角度看 每期或总量上资金数量过分的盈余或发生短缺都会对项目的经
