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1、新疆经济新疆财经2001年第4期新疆住房产业问题研究课题组作为国民经济新的经济增长点和正在加速发展的住宅产业,近年来,对新疆经济发展的贡献率为11.5个百分点,如何抓住有利时机加快和协调发展,是一个十分重要的问题。一、住房建设发展概况与成就(一)发展概况从1950年至2000年的50年间,新疆的住宅建设大致经历了4个发展阶段。1.1950年1957年是住宅建设的初始阶段。1950年至1952年的国民经济恢复时期和1953年至1957年的“一五”时期,是新中国成立后新疆住宅建设发展的初始阶段。在这一时期,新疆的各项事业刚刚起步,住宅建设主要是依附于工业和文教建设项目间相配套的职工宿舍;同时,还维
2、修改造了一批旧中国遗留下来的破旧住宅。8年间,基本建设投资中住宅建设共投资1.8亿元,为同期自治区基本建设投资总额的10.5%,平均每年新建住宅30万平方米。住宅多以土木平房为主,但有部分砖拱住宅。2.1958年1975年是住宅建设中暖、卫等设施的改善阶段。1958年至1975年的18年间,跨越了国民经济发展的三个五年计划。在第二个和第三个五年计划时期,住宅建设投资各为1.79亿元,1971年至1975年的第四个五年计划时期,住宅建设投资增长到3.09亿元,住宅建设投资占基本建设投资总额也由“三五”计划时期的9.52%增至12.5%,18年间,住宅竣工面积共1832万平方米,平均每年新建住宅1
3、01万平方米。这一时期的住宅工程质量有了一定提高,住宅中的暖、卫等设施也有不同程度改善。3.1976年1988年是住宅建设的一个高峰。1976年以后,特别是1978年党的十一届三中全会后,住宅建设得到了快速发展。1976年至1980年住宅建设占基本建设投资总额的11.42%,竣工768万平方米。1976年至1988年的13年间,全疆用于城镇住宅建设投资共38.04亿元,为新中国成立39年住宅建设投资总额的85.7%,13年新建住宅2157万平方米,为新中国成立39年建成住宅总面积的51%。这一时期无论从住宅建设投资规模,还是住宅面积的急增,无疑形成了新疆住宅建设的一个高峰。同时,住宅建设质量也
4、有进一步提高,其中楼房占到住宅建设总量的46.75%,成套住宅占41%。这一时期,乌鲁木齐市、石河子市共建成10万平方米住宅小区5个。4.1989年2000年是住宅建设的最好时期。1989年至2000年是新疆城镇住宅建设发展的最好时期,也是住宅建设成就最显著的时期,随着1988年全疆城镇住房制度改革的起步和进一步深化,城镇住房建设投资多元化的发展,尤其是近几年来,自治区党委和人民政府把住房建设作为扩大内需、拉动经济增长的一条重要措施之一,通过政策上的引导和推动,使住宅建设以前所未有的迅猛势头得以大力发展。其中“八五”期间,全疆共兴建城镇住宅2262万平方米,平均每年竣工452万平方米;住房建设
5、投资131亿元,占全社会固定资产投资的10.83%,占基本建设投资的18.5%。“八五”时期,全疆房地产开发也有较大发展,共建成商品房398万平方米,其中商品住宅304万平方米,占“八五”期间建成城镇住宅总面积的13.44%,商品房投资额38亿元,占全社会固定资产投资的31%。“九五”以来,全疆城镇住宅建设再上新台阶。从1996年至1999年的4年间,全疆城镇完成住宅竣工面积3192万平方米,平均每年完成798万平方米,为“八五”期间年竣工的177%;住宅建设4年间共投资272亿元,是“八五”期间住宅建设投资总数的2.07倍。商品房开发也得到了快速发展。4年间共完成商品房开发362万平方米,完
6、成投资43亿元。从1989年至1999年的11年间,全疆城镇住宅建设共完成6269万平方米,平均每年完成住宅竣工面积570万平方米;完成住宅建设投资462亿元,平均每年完成住宅建设投资42亿元。人均居住面积由1978年的3.5平方米上升到1999年9.15平方米(建筑面积17.65平方米);住房成套率从1985年的18.3%上升到1999年的55%;11年间新建10万平方米以上的住宅小区22个。(二)主要成就1.住宅建设的投资主体由过去以国家、单位为主投资的体制逐步向国家、单位、个人三者合理负担机制转变,商品住房建设投资增长迅速,住房建设投资专业化、市场化趋势进一步显现;住房消费市场个人购房比
7、例迅速增加。1999年,自治区全社会住宅建设投资110亿元,占全社会固定资产投资的21%,比上年增加3.5个百分点。住房消费市场城镇个人已成为市场消费主体。目前,全疆城镇住房消费个人购房比例平均已占住房销售总量的80%,其中住宅建设市场发育比较早的地区如乌鲁木齐、石河子、克拉玛依等城市平均已达90%以上。2.住宅建设体制正逐步由单位零星分散建设向综合开发、配套建设转变。2000年在建的住宅建设项目中,社会综合开发的住宅小区、单位连片建设的职工住宅区占城镇住宅建设的比重已上升到50%以上。各级政府和城市建设主管部门对“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”这一住宅建设方针认同度有了进一步提高,
8、工作力度加大。3.住房建设与企业改组、改制、兼并相结合,拓展了住房建设发展空间,赋予了住房建设新的社会内涵。1999年以来,随着住房建设的快速发展,城市可开发利用土地资源锐减,土地征迁费用持续看涨,因此,一些房地产开发企业抓住了国家所有制结构、经济结构和产业结构调整的有利时机,通过改组、兼并企业或其他社会单位实施住房新一轮开发,在住房建设与企业改组、兼并相结合上进行了积极的尝试。如广汇集团兼并16家,创天集团兼并7家,宏大集团兼并7家,正泰公司兼并4家,康普公司兼并3家。通过实施改组、兼并,一方面被兼并的企业和单位转移了债务负担,以地换房,解决了一些职工的住房问题,住房条件得到相应改善;另一方
9、面,房地产开发企业通过实施改组、兼并,扩大了土地储备,为较大规模地开发住房的建设创造了条件,同时也取得了良好的经济效益和社会效益。不容否认的是住房建设与企业改组、兼并相结合这种尝试,对于催化企业的改组、兼并,加快改革步伐,以及加快住房建设,提高住房的社会化程度都起到了一定的作用。4.住房制度改革取得了实质性的进展。新疆自治区人民政府宣布:从1998年12月31日起,停止住房实物分配,逐步实行住房货币化分配;截止到1999年底,公有住房出售率达80%以上,其中乌鲁木齐、石河子、克拉玛依等城市已超过90%,累计回收资金141亿元;住房公积金归集率达70%,累计归集资金28亿元。5.经济适用住房建设
10、快速发展。自治区党委、人民政府确定了住房建设要以经济适用房为主的策略,并制定了多项优惠政策。从1995年安居工程启动至1999年,经济适用住房占全部住房由10%发展到68%,2000年比重还有所上升。6.商品房开发购销两旺。新疆商品房开发一直是在理性和平稳中发展的,没有大起大落和积压现象,1999年施工面积370万平方米,竣工面积175万平方米;全疆完成开发投资27亿元,其中商品住宅建设完成21亿元,分别比上年增长92%和129%。据调查,2000年前三个季度售房场面十分火爆,有些小区规划设计刚出来,已经被预订了一大半。7.住房二级市场开始启动。到2000年底,自治区房改办已审核批准了13个设
11、市城市住房二级市场开放管理办法,占全疆设市城市的68%,其中已挂牌正式运作的有8家。到2000年底,全疆在住房二级市场开发中已有近800户通过市场交易调换了住房,完成交易额4000余万元。8.个人住房贷款加快。国家调整了住房公积金和商业性个人住房贷款政策以来,特别是停止住房实物分配以后,个人住房信贷得到较快发展。到1999年,新疆个人贷款9亿多元,比上年增加了1.5倍,2000年个人住房贷款的形势更趋旺盛。9.围绕着市场需求,住宅环境和功能质量得到了普遍重视,住房建设领域不断拓展,住宅样式风格开始走向多样化。1999年以来,各地普遍重视了对住宅小区环境建设,着力在小区绿化、户型设计、功能质量以
12、及配套服务等方面下功夫,收到明显成效。建成了一批象阿克苏康居小区、哈密阿牙小区、乌鲁木齐昌乐园小区、南湖小区、昌吉绿园小区、库尔勒市的巴音小区、石河子25号小区以及轮台县的东苑小区、且末一号、二号小区等环境和功能质量都比较好的小区,随着市场的需求变化,学生公寓、单身公寓、老人公寓以及私家别墅渐成市场新的卖点。伊宁市仁和小区把名校建在小区内,学生公寓楼建、租两旺。乌鲁木齐南湖房地产公司,几年来瞄准学校建设的热点,从自办小学到办大学,开发建设教学楼、学生公寓近7万平方米,取得良好的经济效益和社会效益。一些城市新辟的私家别墅和社区老人公寓销售和市场前景也看好。推进住宅样式风格多样化、个性化,改变千孔
13、一面老的住宅样式,从而提升住宅的品位和档次,是住宅建设上又一新的亮点。10.物业管理稳步发展,住宅小区物业管理社会化程度不断提高。全疆近两年以来新建的社会住宅小区基本上都引入了物业管理新体制,一些城镇企业、事业单位原有的集中成片职工住宅区业已开始向社会化物业管理新体制过渡、转型。新疆的物业管理是从1995年开始起步的,到2000年底全疆物业管理企业300余家,从事物业管理的人员6000余人,受托管理的住宅小区近500个,物业管理总建筑面积2000多万平方米。短短几年里,已先后有12个小区被评为全国优秀小区和示范小区,有32个小区、大厦被评为新疆优秀小区或大厦。2000年7月自治区人民政府已出台
14、“物业管理条例”,计划再用35年逐步规范新疆的物业管理。二、住房建设的经验与特点(一)基本经验1.政策的驱导作用,是推动住房建设快速发展的源动力。1998年7月国务院下发了关于深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知,明确了城镇住房制度改革的目标是实现城镇住房的商品化、社会化要求。1999年6月自治区人民政府以新政发39号文件出台了自治区新一轮房改方案,确定了从1999年12月31日起,停止各单位住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,从政策源头上切断几十年计划经济体制下职工住房由单位统建、统分、统管、统修的福利分配形式。2000年以来,为贯彻落实国家和自治区人民政府关于进一步扩大内需、刺激消费
15、,把发展住宅产业作为新的经济增长点的目标要求,自治区经济适用住房建设领导小组办公室下发了关于抓住机遇加快经济适用住房建设的通知,进一步加大了对经济适用住房建设政策扶持力度。同时在自治区房改政策上,先后取消对区直干休所住所老干部和全疆已故干部、职工配偶按政策购买现住房的限制;对单位和社会上已开工建设的跨年度住房继续延缓了按政策购房的时限,极大地调动了单位和社会参与建房的积极性。截止1999年底,全疆城镇累计出售公有住房4392万平方米,699922套,出售公有住房的建筑面积占全疆城镇可出售公有住房的82%,比全国平均公房出售水平高出近10个百分点。其中乌鲁木齐2000年仅公房出售400多万平方米
16、。政策性住房基金和住房金融发展较快。从1988年新疆实施城镇住房制度改革以来,始终坚持的一条重要原则是,对各单位公房出售回收资金实行单位独立建户,公积金管理中心监督使用,专项用于住房建设和维修(全国有相当一部分省、市、自治区对售房款由单位自行管理使用,2000年以来,国家建设部明确提出要将单位售房款纳入中心监督使用管理范围)。这一政策的贯彻实施,为新疆住房建设启动、发展积累了宝贵的建设资金。据统计分析,房改以来,到1999年,新疆城镇累计公房出售回收资金141亿元,其中已投入住宅建设106亿元,占公房出售回收资金总数的75%;用于建立住房维修基金11亿元。住房政策性和商业性个人贷款对拉动城镇住房消费支持力度进一步加大。截止2000年9月,住房公积金政策性发放个人购房贷款累计2.9亿元,住房公积金购建住房个人支取累计6.33亿元,各商业银行累计发放居民个人抵押贷款45亿元,比上年增加32亿元,是上年同期的3.5倍。贷款力度的加大,对刺激住房消费,支持
