《202X年合同法次承租人》由会员分享，可在线阅读，更多相关《202X年合同法次承租人（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、合同法 , 次承租人篇一：转租合同中次承租人如何规避风险 转租合同中次承租人如何规避风险案情回放：XX年10月5日，黄某与航洋公司签订场 地租赁合同，租期三年年，合同期限自XX年10月5日至XX 年10月5日，双方未对转租条款作出约定。XX年5月1日， 黄某将该场地转租给第三方徐某，并签订了租赁合同，租期 到XX年10月5日止。XX年1月，航洋公司以黄某擅自转租 合同为由欲解除与其的租赁合同，并要求徐某搬出租赁场地， 故产生纠纷。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠法律剖析：一、出租人要求单方解除合同的理据： 承租人要转租合同必须经出租人的同意，否则出租人可 以单方解除合同，要求承租
2、人承担违约责任并要求次承租人 返还租赁物。根据合同法第 224 条第一款“承租人经出 租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承 租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造 成损失的，承租人应当赔偿损失。 ”及第二款“承租人未经 出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 ”之规定，承租 人转租协议必须经出租人的同意，否则，承租人擅自转租的 行为属于无权处分，该协议处于效力待定中，只有事先经过 出租人同意或事后得到出租人追认该转租协议才有效。就出 租人与次承租人的关系而言，次承租人的租赁权不得对抗出 租人，在出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租 人请求返还租赁物。该文档
3、为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠二、关于次承租人提出抗辩的理据。1、转租合同不具有合同法中合同无效的条款，也不违 反合同法中的禁止性规定，应当属于有效合同。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠我国合同法第五十二条明确规定，有下列情形之一的， 合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害 国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利 益；（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利 益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 ”转租合同由 平等民事主体签订，系双方意思真是意思表示，也不属于合 同无效的情形及不违反法律、行政法规的禁止性规定，而我 国合同
4、法将合同无效的情形明确的限制在上述的几项条款 之中，可以是严格限制合同无效的构成的，故转租合同除非 违反法律、行政法规的强制性规定，否则是合法有效的。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠2、承租人未经出租人同意转租的， 根据合同的相对性， 出租人只能向承租人主张违约责任，而不能把租赁合同认定 为无效，也不能认定转租合同无效。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠合同法第二百二十四条规定： “承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失 的，承租应当赔偿损失。 ”“承租人未经出租人同意转租的， 出租人可
5、以解除合同。 ”由该条法律规定可以看出，承租人 转租租赁物时需经出租人同意，但如未经出租人同意而转租， 出租人只能行使单方解除权，而不能当然的把租赁合同归于 无效。此时形成的是两个法律关系，即承租人与出租人之间 的合同、 承租人与次承租人之间的租赁合同。 在转租情况下， 次承租人如构成违约，根据该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠合同的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任，而 承租人若构成对出租人的违约，当然也有出租人向承租人主 张，而不能向次承租人主张。故出租人不能主张租赁合同、 转租合同无效，当然也没有合同归于无效的返还财产、赔偿 损失等后果了。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权
6、所有，违责必纠3、出租人未提出异议也是转租合同有效的法定依据。 根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释第十六条规定： “出租人 知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议， 其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同 无效的，人民法院不予支持。 ”可以看出，出租人若在法定 除斥期间 6 个月内对转租合同未提出异议的，不能请求解除 租赁合同或要求法院认定转租合同无效。即使退一万步来讲， 出租人在 6 个月内对转租合同提出异议了，也只能是要求承 租人承担违约责任，并不能以此对抗第三方。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠三、未经出租人
7、同意， 次承租人如何规避掉合同风险？ 即使上述当事人的理据如何合法合理，转租合同的效力 在现实中还是存有争议的，若出租人已经在合同中明确不能 转租或未约定转租条款，该如何规避掉这其中的风险呢？笔 者认为签订 企业经营承包协议 或铺面经营权转让协议 较为稳妥。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠承包经营与租赁关系有着明显区别。承包经营是指在不 改变企业性质的条件下，实行所有权与经营权相分离，发包 人将企业有期限和有条件的交给承包人经营，承包人向发包 人交付成果并依照合同规定实行自主经营的模式。经营权转 让行为由于与技术任务与利润相挂钩，是债券该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必
8、纠行为，受合同法的调整。同时，由于承保经营权是在他 人之物上设定的定限物权，因其权能的不完整，只有占有、 使用、收益的权能，而不具有处分经营财产的权利，因此， 受物权法中第 117 条“用益物权人对他人所有的动产或 不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。 ”的调整，承 包经营权的内容是对是对承包客体占有、 使用、收益的权利。 承保经营权由于是在他人之物上建立起来的权利，由于不涉 及处分他人的不动产，因此无需经所有权人的同意。同时， 承包经营权是以一定生产经营任务为目标，对象是经营成果， 承租人将经营权交给次承租人，双方的目标都在经营的成果 上，与出租人的目标并不违背。该文档为文档投稿赚钱网作
9、品，版权所有，违责必纠综上考虑，在出租人禁止转租的情况下，次承租人与承租人签订经营权转让协议较为稳妥。律师：滕彩云XX年10月29日篇二：关于次承租人的代偿请求权解读关于次承租人的代偿请求权解读最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠第十七条【次承租人的代偿请求权】因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人 请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同 解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金 数额，可以
10、折抵租金或者向承租人追偿。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠【条文主旨】本条主要规定的是次承租人的代偿请求权。【背景依据】一、起草本条的背景情况现实生活中，租赁关系是一个非常重要的法律关系，由 于租赁权在法律体系中具有准物权性质，法律对此非常关注 一般的租赁关系仅涉及出租人与承租人，但一旦涉及承租人 将租赁标的再转租时，法律关系则相对较为复杂。当出租人 与承租人解除租赁合同，次承租人的权利如何维护，其承租 权是否还存在，成为法律实践中的难题。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠转租在现实生活中广泛存在，目前许多办公楼、店铺甚 至居民住宅以转租的形式进行使用。办公楼和店铺往
11、往涉及 价格高昂的装修费用、广告费用和其他费用，如果出租人解 除合同，则次承租人将面临巨大损失，而住宅则涉及人民群 众的日常生活，即便是承租人违约，出租人解除合同收回房 屋以后，如何善后也是一个十分棘手的问题。在次承租人没 有任何过错的情况下，尤其是承租人拖欠的租金金额小于解 除合同给次承租人造成的损失时，片面保护出租人利益无疑 很不可取。转承租人的损失只能向承租人追讨，但承租人既 然拖欠租金，足见其支付能力存在很大的问题，这种索赔将 面临着极大的风险。另外，在次承租人已依照合同的约定履 行了合同的义务，在其完全没有过错的情况下允许出租人收 回房屋，将使次承租人的法律地位处于极不稳定的状态。次
12、 承租人无法控制前手承租人的行为，也无法预见前手承租人 可能的违约，无法预测自己的合同地位。趋利避害是人的本 能，此种情况下，次承租人必然会以降低投入，包括对租金 的投入该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠和使用房屋的投入（装修、广告等）以减少可能的损失， 这最终对出租人也没有任何好处。现实生活中存在的这一尴 尬难题，亟需相对比较合理的法律规定来破解。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠房屋租赁司法解释 针对房屋租赁司法实践中的难题， 规定了次承租人的代偿请求权，以化解次承租人的弱势地位 和转租合同的不稳定状态。出租人的法定解除权的设置主要 在于维护出租人在租赁合同中的重大
13、利益，这些利益主要包 括租金的收取以及租赁物在价值和使用价值上的合理维持。 合同法第二十二条规定承租人无正当理由不支付或迟延 支付租金的，出租人经催告可以解除，其与承租人的租赁合 同，依据合同相对性原则，次承租人不负有代负租金义务。 其即便能代付租金，也不能对抗出租人的合同解除权。为维 护次承租人的利益，我国台湾地区“民法典”第 311 条有次 承租人为第三人代承租人清偿租金的规定。从常理上看，出 租人因承租人不能支付租金而行使解除权，不能说与次承租 人没有利害关系。 因此，有必要规定次承租人的代偿请求权。 按照民法理论，除根据债的性质，必须债务人亲自履行，或 者债权人与债务人事先约定必须由债
14、务人亲自履行外，第三 人可以为清偿人。因依债务本旨提出给付者，债务人既未因 此而受不利益，债权人亦可满足其希望。第三人代债务人清 偿，并未加重债权人的负担，债权人无正当理由不得拒绝。 从实际效果来考虑，第三人清偿在大陆法系国家也都得到普 遍承认。从目的解释的角度考虑，第三人清偿并无损害他人 利益之处，且与我国合同法规定的基本原则不相违背。如果 出租人依据合同法第二百二十七条规定行使解除权，而该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠房次承租人完全具备支付租金的能力，由次承租人代承租人支 付租金，丝毫不影响出租人的租金利益。同时，次承租人的 权益也可以得到保障。经出租人同意的转租合同，如因承
15、租 人拖欠租金，出租人要求解除合同，次承租人享有代偿请求 权，该代偿请求权可以对抗出租人的合同解除权。次承租人 代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵 租金或者向承租人追偿。正是基于司法实践中大量出现的出 租人主张行使合同解除权， 而次承租人无能为力的情况， 屋租赁司法解释赋予了次承租人代承租人清偿的权利，并 使其产生对抗出租人合同解除权的法律效果。但是由于本条 的规定突破了合同的相对性原则，使得次承租人能直接与出 租人发生联系，因此，在讨论中针对该条的争论也相对比较 大。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠二、制定本条的依据司法解释中关于次承租人代偿请求权的确突破了合
16、同 的相对性理论，这种对传统理论的重大突破有无法理依据和 价值基础，有待我们探讨。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠（一）合同的相对性理论与次承租人的微弱地位依据合同的相对性理论，出租人与承租人的房屋租赁合 同和承租人与次承租人的房屋转租合同，两者是完全独立的 两个合同。既然是合同，就要恪守合同的相对性原则。次承 租人与出租人之间并不发生直接关系，次承租人的任何主张 当然不能对抗出租人。从转租的法律关系上和合同的相对性 上来理解，次承租人的地位是很微弱的。从出租人、承租人 与次承租人的关系进行考察，并不能得出次承租人的代为清 偿的权利能够对抗出租人的法定解除权的结论。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠转租是指承租人在承租他人之物后作为出租人，将租赁 物出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系， 但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利
