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1、0 2012年重庆市主城区房地产市场报告 1 目录Contents 2 宏观经济及调控政策 3 2012年宏观政策汇总 2011年已出台最严厉调控政策 限价 限购 调控至今 除了延续之前的政策以外 在楼市调控上各部委反复强调坚持楼市调控巩固调控成果 并没有新政策出台 而地方政府迫于经济增长压力频频微调楼市政策 探寻调控底线 另一方面 上半年我国经济增速回落明显 为稳增长 央行2次下调存准金率 1次下调存贷款基准利率 实施稳健货币政策 一再强调坚持调控 巩固调控成果 除延续前期政策外 无新政策出台 2次下调存准金率 1次降息 释放流动性 稳增长成为重心 各方资源保证保障房建设 重抓保障房 土地出
2、让再限制 容积率不低于1 0 禁毛地出让 4 各地方政府微调楼市 全国近40城市出台楼市新政 超八成地方新政获得通过或者被默许 触及限购 限价 支撑或变相支持投资类需求的政策均被叫停 被叫停的楼市新政 NO 1时间 2011年10月事件 3类人群取消限购的佛山新政 NO 2时间 2011年11月事件 放松对购房者的资格审查 的成都新政 NO 3时间 2012年2月事件 免契税还能享受财政补贴的芜湖新政 NO 4时间 2012年2月事件 居住证满三年可买二套房 的上海新政 NO 5时间 2012年2月事件 称放松限价令仅为试行的中山新政 NO 6时间 2012年5月事件 公积金余额不足可补缴的重
3、庆新政 八招让地方新政 过关 NO 7时间 2012年6月事件 首套房认定标准 认房不认贷 的河南新政 5 GDP与存准 11年开始受国际经济形势疲软影响 中国经济呈下行趋势 一季度8 1 的运行速度表现经济基本实现了软着陆 12年 保八 形式严峻 后期预计政府将采取 宽松货币 政策 扩大内需等手段来 稳增长 率先采取了降存准的方式 11年底至今3次下调存准率 共1 5个百分点 释放资金1 2万亿 6 利率与CPI 经济低迷 央行降息 针对储蓄分流 剌激消费需求和投资需求来拉动内需 稳定经济增长 2012年以来CPI低位运行 通胀压力减小 为释放资金 扩大内需提供了基础 利率下行通道已经开启
4、新一轮的利率周期出现 信号已经释放 静待调控转向 陆续还将会有利率的下调情况出现 预计第二次将会在8月 7 宏观经济 CPI GDP 与调控 8 经济及政策总结 9 2012年上半年重庆房地产市场走势 10 2012年上半年成交走势 重庆楼市经历了08年调控下低迷的市场情况 09年政府救市的火爆 以及11年史上最严调控下的惨淡 12年政府虽然坚持调控基调 但是对经济层面出现松动 刚需市场回暖 其他产品稳定 价格出现上涨趋势 11 2012年市场存量 截止6月底 重庆库存总量约1293万方 近期市场好转 供需比保持平衡 库存压力依然较大 年均存销比由峰值11 1逐步下降为当前的7 9 但仍在8
5、0警戒线徘徊 随时可能上扬 对市场判断仍需谨慎 成交价格走势 12 成交结构变化 12年上半年整体成交结构不变 住宅成交占比近90 商业商务占比10 高层成交占比扩大 其余各业态微变 09 12年整体成交结构 09 12年住宅成交结构 13 别墅成交结构 12年上半年别墅市场量涨价跌 龙湖紫云台表现突出 累计成交10万方 成交均价8400元 对别墅市场影响较大 09 12年成交走势 成交面积结构 成交总价结构 上半年年别墅成交量较前期有大幅提升 同比11年上半年上涨37 环比11年下半年上涨30 成交价格维稳 别墅成交以200 上下为主 300 产品成交占比较去年同期有大幅提升 100 200
6、万为主力总价段 总价结构基本保持不变 14 洋房成交结构 12年上半年洋房市场量涨价跌 城市中心洋房产品逐渐减少 洋房价格持续下行 09 12年成交走势 成交面积结构 成交总价结构 上半年洋房成交量较前期有大幅提升 同比11年上半年上涨27 环比11年下半年上涨28 成交价格继续下探 同比11年上半年下降4 环比11年下半年下降3 洋房成交以120 左右产品为主 120 以下洋房产品成交占比扩大 成交总价结构基本保持稳定 80万以下产品成交占比扩大 受调控影响 部分区域价格优势突出 产品低价热销 15 高层成交结构 12年上半年高层市场量涨价跌 各企业以价换量成效显著 上半年成交量较去年同期上
7、涨约250万方 个别热销项目小幅提价 09 12年成交走势 成交面积结构 成交总价结构 项目价格调整情况 16 2012年上半年企业成交金额排名 17 前十企业市场份额 整体市场份额 住宅市场份额 前十企业市场份额共计 32 79 前十企业市场份额共计 33 29 18 2012年上半年典型营销推广案例分享 19 龙湖地产 整合营销 新浪 晨报 希望能够通过大规模的宣传造势 开盘取得轰动效应 首次开盘预计推出800套房源 龙湖源著 天街里 套内46 72 的小户型住宅产品即将于6月份首开销售 针对该类产品联合晨报已经新浪乐居 进行大规模的宣传推广 新浪乐居依靠网络电子商务系统进行推广宣传 已经
8、于5月中旬开始 晨报通过硬广和软文进行宣传 本周正式开始 希望能够通过大规模的宣传造势 开盘取得轰动效应 首次开盘预计推出800套房源 本次活动合作单位 前期均不收取费用 以成效性来判定 通过媒体宣传成交的房源 以4000元 套给予媒体费用 其中晨报分得52 新浪乐居分得48 20 龙湖集团 春季易房节 举行时间 3月8日 11日共4天地点 北城天街 西城天街 星悦荟 水晶郦城 龙湖西苑 紫都城 蓝湖郡共7个展场 优惠 总款优惠10 58万 项目平均优惠幅度8 的促销政策 旗下8大在售项目共计销售近600套 涵盖高层 商业 小户型 洋房 别墅等业态 北碚高端别墅项目 紫云台 以及位于大学城的全
9、新商业作品 仟百汇 全新亮相 成为关注焦点 仅紫云台项目展台到访就有1000余组 现场登记近300组 共到访约21800人次 新房现场登记客户近4000人 展区规模 到访人数 成交情况都全面超越往届易房节 易房节期间 四个项目顺势加推 成交去化80 以上 活动期间成交套数近500套 成交额突破4亿元 21 龙湖集团 网上房交会 龙湖官网活动专区点击量达18 53万次 参与网上报名人数近1500人 卖房1021套 特惠房源基本清空 针对新老业主的额外优惠 业主的忠诚度提高 通过 网上房交会 报名客户可享受1 5 的契税减半优惠 另外每个项目都有不超过15套的一口价房源及优惠额度约8万 50万元
10、套的专属特惠房源 龙湖老业主再购房还有1 的额外优惠 活动目的 此次龙湖网上房交会 延续龙湖今年以来奉行的 三快策略 所谓 三快策略 即快速推货 快速成交 快速去化 鉴定不移的执行企业制定的 跑货 策略 企业首次进行该项活动 打政策擦边球 通过活动 对项目进行了新的一轮展示 同时通过高额的优惠带动销售 企业的业主忠诚度调查 下降了11个百分点 通过活动 加强企业的品牌影响 提高业主忠诚度 龙湖九大项目部分优惠房源介绍 江与城 全景高层 林溪洋房 专惠8万 30万元 套龙湖春森彼岸 千万级滨江大宅 专惠50万元 套龙湖花千树 法式花庭小洋楼 专惠21万 43万元 套龙湖源著 公园六栋全景高层大宅
11、 专惠18万 29万元 套龙湖至德路9号 大学城联排双拼别墅 专惠12万 34万元 套 龙湖东桥郡别墅专惠15万 27万元 套6龙湖紫云台 重庆新中央别墅区 千亩湖山巨著即将亮相 敬请期待7龙湖U城 大学城天街洋房 专惠9万 20万元 套8龙湖仟百汇 大学城天街商铺 专惠17万 32万元 套9龙湖时代天街 中央商圈天街小户 专惠8 10万元 套 22 棕榈泉国际花园 电话营销 棕榈泉本次利用CALL客公司资源 带来成交客户8组 成交金额1千万元 而本次蓄客15天 产生的营销费用仅4 5万元 远低于线上推广 23 2012年上半年土地市场总结 24 半年土地市场特征 整体土地成交溢价低 底价挂牌
12、成交多 政府为卖地 积极召开土地推荐会并主要降价卖地 城市中心土地受各大企业追捧 小地块更受关注 大部分品牌企业选择观望 拿地企业不多 有需企业及实力雄厚企业大量囤积优质地块 成交土地面积跟前3年同期相同 约8000亩 建设体量1200万方 两江新区仍是土地交易最多的地区 占成交量的70 左右 1 2 3 4 5 6 7 25 2012年成交土地情况 上半年成交64宗地 8226亩 1179万方 楼面地价2067元 其中两江新区成交可建设体量762万方 占62 2012年土地成交情况一览表 今年以来土地市场有遇冷趋势 政府急于推地 土地供应量大增 部分区域地价试探性下调 无论从土地宗数 可建设
13、用地面积和地块规划建设面积上来说 今年较前两年同期有较大增长 政府急于卖地 4月底重庆市政府牵头集中供地22宗 2012年主城九区土地成交情况一览表 26 2012年成交土地情况 两江新区腹地北部新区是上半年土地成交的热点区域 礼嘉 悦来 大竹林 二郎 双山 渝北龙兴 蔡家 礼嘉 悦来 大竹林出让土地约3700亩 可建设体量550万方 楼面地价2500元 多数地块容积率1 0 2 0 个别地块3 0左右 主要拿地企业 力帆 赢普 商社 高科 渝兴 渝高等 蔡家出让土地约600亩 可建设体量110万方 楼面地价1000元 容积率1 9 3 7 金科 佳程在该区域进行土地储备 渝北龙兴出让土地约1
14、800亩 建设体量140万方 楼面地价1140元 容积率1 0 1 5 重庆航悦 中航技房产在该区域圈地 二郎 双山出让土地800亩 建设体量150万方 楼面地价2000元 容积率2 9 4 8 个别1 2 保利 雅居乐 渝开发等企业入驻该区域 27 2012年成交土地情况 成交重点地块分析 逸居乐实业上半年最高溢价地块逆市低价进驻蔡家占地21亩 体量4万方 容积率2 5 净地单价500万 亩 楼面价2988元 溢价率82 捷创发展逆市较高溢价拿地 地价最高地块占地35亩 体量11万方 容积率4 6 净地单价1532万元 亩 楼面价4968元 溢价率42 力帆地产出入地产大力扩张 总价最高地块
15、占地323亩 体量65万方 容积率3 0 净地单价682万元 亩 楼面价3408元 溢价率16 保利石坪桥保利再次圈地西城占地171亩 体量55万方 容积率4 8 净地单价797万元 亩 楼面价2474元 溢价率1 雅居乐地产雅居乐重庆再添一项目占地179亩 体量35万方 容积率2 9 净地单价389万元 亩 楼面价1994元 底价成交 金科地产逆市低价进驻蔡家占地292亩 体量37万方 容积率1 9 净地单价160万 亩 楼面价1265元 底价摘牌 航悦地产逆市较高溢价拿地 建筑体量最大地块占地1637亩 体量131万方 容积率1 2 净地单价89万元 亩 楼面价1111元 地价摘牌 28
16、2012年成交土地情况 1月 4月应政府要求 出让土地量比较大 出让单价水平平稳 溢价水平低 挂牌出让为主 注 溢价率统计范围为可统计到底价的地块 溢价率 地块成交总价合计 地块底价合计 1 100 16 15 5 0 0 应黄市长财政回款要求 2012年4月底价出让土地 根据今年计划 下半年还有约32宗 建筑面积约600万方土地将出让 政府通过西部新城 茶园新城 两江新区的发展规划 建设土地量充足 两江新区战略地位高 范围大 土地储备量大 是后期土地供应的重点 在国家宏观调控倡导下 政府将以普通住宅供地为主 并是维持稳定的供应量 22 6 3 2 1 4 0 0 2 4 1 1 0 6 29 2012年成交土地情况 2012年上半年成交土地可供建设体量1237万方 与前几年相比有约1000万方的体量缺口 下半年土地供应形势依然严峻 注 2007 2008土地供应量因历史原因数据无法追溯 30 主城区土地流拍 底价成交宗数 宗 非底价 底价 流拍 终止 1月 6月 5月 4月 3月 2月 0 19 0 0 0 0 1 2 0 1 1 2 1 9 3 6 6 5 2012年1 6月份底价
