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1、买房应起诉继续履行还是取消合同篇一：律师解读二手房买卖一方违约, 是继续履行还是解除合同律师解读二手房买卖一方违约，是继续履行还是解除合同在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方 或买方违约的情况。诉至法院，有地方法院判决合同有效， 双方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责 任，解除双方的买卖合同。一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办（一）要求继续履行。当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救 措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约 方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支 付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违
2、约金有损失的可要 求赔偿损失。但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非 金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求 履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可 以选择适用违约金或者定金条款。1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条 款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方 式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求 对方退回定金；收受定金一方违约时
3、，应双倍返还定金。其 中需要注意的是， 定金数额不得超过合同总价款的 20，超 过部分将不被视为定金。2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在 合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违 法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果 合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求 法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成 的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担 赔偿损失的责任：（ 1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定 违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违 约方应承担
4、赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁 机构裁决和法院判决。2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约 一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方 在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的 最大损失。二、房屋买卖合同一方违约怎么办 按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原 则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情 形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后 的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合合同 法第一百一十条规定外，应责令双方
5、继续履行。在履行义 务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对 方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房 屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：（一）双方协商确定的，从其约定；（二）双方不能协商确定的：1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是 同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是 相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定 房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出 发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满 之日、违约方的违约行为
6、确定之日以及审理中房屋的涨跌情 况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情 况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方 是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。三、律师看法遇到这种情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，最 好选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要 选择合同的继续履行。理由是：一般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手 中购房，之后按月供款还贷。在购房时间不长，银行贷款未 还完情况下，房产都抵押给了银行。所以，在进行二手房交 易过种中，业主要赎楼，买家要申请过户及申请银行贷款等。 在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。如果
7、 原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自 行出钱赎楼或找担保公司赎楼。如果原业主另有债务，极有 可能被债权人申请查封。或者原业主真接另找买家，把房屋 过户他人，使买家落空。二手房交易中手续繁琐，风险随时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强 制执行，所以不建议买家选择合同的继续履行。律师提示：为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房 价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金 或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或 下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。定金只要不超 过房价的 2
8、0%，就会得到法院的支持。篇二：房屋买卖合同纠纷 判决继续履行案例Tips:1. 案例一、五有判决书原文，二、三、四没有查询到判 决书。2. 仅案例二法院支持 “协助过户 +违约金”，案例一、三、四、五仅判协助过户，未涉及违约金事宜。3. 后附有法条。XX与XXX房屋买卖合同纠纷案津市市人民法院民事判决书(XX)津民一初字第147号原告 XX。 委托代理人张业先，湖南澧洲律师事务所律师。被告 XXX。原告XX与被告XXX房屋买卖合同纠纷一案，于 XX年3月 29 日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员 田凌担任审判长，审判员鲁礼福、人民陪审员邹杰参加的合 议庭于XX年7月17日公开开庭
9、进行了审理。书记员张黎担 任庭审记录。原告XX的委托代理人张业先到庭参加了诉讼， 被告XXX经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉 讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告XX诉称，XX年9月21日，原、被告签订了一份房 屋买卖协议，约定：XXX将其所有的座落在津市市建设路 （国安小区）4楼102号房屋卖给XX; XX一次性付清购房款 288000元，XXX同时交给 XX房产证、土地使用证；成交之 日起，此房产权、土地使用权归XX所有，XX需过户换证，XXX有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。同年9月29日，XX给付被告XXX购房款288000元，XXX出具收条并该 房屋及房产证、土地
10、使用权证交给XX。后XX要求XXX配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故向人民法院起 诉，要求被告 XXX协助原告XX办理将该房屋产权、土地使 用权过户到XX名下并依法承担本案诉讼费用。原告 XX 为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、买卖协议、收条各 1份，拟证明XX与XXX签订了房 屋买卖协议、XX已支付全部购房款和 XXX已收到房款的事实；2、 房屋产权证、土地使用权证各1 份，拟证明座落在 津市市建设路（国安小区） 4 楼 102 房房屋所有权和土地使用权归XXX所有的事实;3、金鱼岭派出所的证明 1份，拟证明XXX外出，下落 不明的事实。被告XXX未到庭应诉答辩和举证
11、。对原告XX提交的证据，本院认证如下：对买卖协议和收条，经审查，该证据客观真实，且与本 案有关联，本院予以采信。对房产证和土地使用权证，经审 查，本院认为，这两证系房管部门和国土部门审查后为权利 人颁发的公文书证，该证据来源合法亦与本案有关联，本院 确认其证据效力。对当地派出所出具的证明，该证据来源合法， 且客观真实， 本院予以采信。根据庭审举证和庭审陈述，结合本院认证情况，本院确 认以下案件事实：XX年9月21日，XX与XXX签订了一份房屋买卖协议， 协议约定，XXX将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4 楼 102 号房屋（房产证为津房权证城北字第003690 号，房屋所有权人为 XX
12、X国土证为津国用（XX）第613号，土地 使用权人为XXX地类为住宅用地）卖给 XX; XX次性付清 购房款288000元,XXX同时交给XX房产证、土地使用权证， 成交之日起，此房产权、土地使用权归XX所有；XX需过户换证，XXX有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。同年 9月29日，XX支付XXX购房款288000元，XXX出具收条并 将该房屋及房产证、土地使用权证交给 XXo后XX要求XXX 配合办理房屋产权、 土地使用权过户手续未果， 故酿成本诉。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是 一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。 房屋所有权人为出卖方，支付价款的一
13、方为买受方或买受人。 本案中，XX是买受方，XXX是出卖方，双方签订的房屋买卖 协议，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未 在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。该合同合法 有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自 己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等 附随义务。买受方 XX按约支付购房款，出卖方 XXX收到购 房款后将该房屋及与本案有关的房产证、国有土地使用权证 交给了 XX,双方履行了合同主要义务。因办理房屋产权、土 地使用权过户手续，需买卖双方持买卖合同和相关证件及材 料到当地房地产交易管理部门、国土管理部门办理过户手续， 即必须出卖方协助才能完
14、成，XX现欲将所购房屋产权、土地 使用权登记过户到其名下， 必须由XXX协助才能完成，即XXX 有协助XX办理房屋产权、土地使用权过户手续的附随义务， 且双方在买卖协议中已就此予以明确。现XXX不积极配合XX办理房屋产权、土地使用权过户手续，这一不作为行为属违 约，应承担继续履行、 采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 故XX要求XXX协助办理房屋产权、土地使用权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。XX在本案中未要求 XXX承担违约 责任，属自愿处分自己的民事权利，符合中华人民共和国 民事诉讼法第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处 分自己的民事权利”的规定，本院予以认可。XXX经本院公告送达传
15、票传唤未到庭参加诉讼，应承担举证、质证不能的 法律后果。 据此， 依照中华人民共和国物权法 第十五条， 中华人民共和国合同法第六十条、第一百零七条、第一 百三十五条和中华人民共和国民事诉讼法第十三条、第 六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：被告XXX在本判决生效后十日内协助原告XX将现登记为XXX所有的座落在津市市建设路（国安小区） 4 楼 102 号房屋的所有权、土 地使用权津国用（XX）第613号过户到原告XX名下。本案案件受理费5620元，由被告XXX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南 省常德市中级人民法院。
16、审 判 长 田凌审 判 员 鲁 礼 福 人民陪审员 邹杰 二O 二年七月十七日 书 记 员 张黎二卖房后违约不给过户 判协助过户且赔违约金（此案未查询到判决书） 中国法院讯 （ 张旭 ） 买二手房已成为 不少人的选择，但在房屋买卖交易中时常发生一些违约情形。 近日，北京市顺义区人民法院受理一起卖家后悔房款少，违 约不给买家过户的房屋买卖合同纠纷案件。该院经审理，判 决卖家协助买家办理涉诉房屋的过户手续，且给付买家违约 金。原告小刘诉称：XX年7月11日，经某中介公司居间， 原告与被告李女士签订了 北京市存量房屋买卖合同 和补 充协议，约定原告购买被告李女士位于顺义区的一套房屋， 价款为 230 万元。合同签订后，原
