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1、1 2008年5月 谨呈 华南国际工业原料城 深圳 有限公司 本报告要回答的三大核心问题 大 规则 1 项目深度理解与定位 2 客户深度剖析与定位 3 营销通路的构造与升级 4 第一部分 项目理解与定位 倍增器 优化器 孵化器 产业CBD 5 Part1 华南城产业价值解读 国际经济局势风云变幻中国制造业面临重新洗牌 国际层面 次贷危机后续效果释放国际油 粮价持续走高美 欧等国居民消费支出大幅减缓 国际市场需求明显疲软 贸易保护主义和国际竞争激烈等因素 国内层面 人民币升值加快 货币政策趋紧和出口退税下调主要原料 能源动力价格增加均超出产品出厂与零售价格涨幅新 劳动合同法 正式生效将带来纺织行
2、业人均劳动报酬大幅增长企业利润空间收窄 迫使企业在阵痛中面临结构调整的严峻考验 变局 6 挑战1 劳动力成本优势不复存在 其它成本高企在纺织服装 皮革等劳动型密集产业领域 越南 印度和巴基斯坦等国家的劳动力成本比中国更低 巴基斯坦 越南用工成本只相当于我国用工成本的38 原料成本只占国内70 原来在中国占据优势的劳动力成本 挑战2 产品结构同质化严重 竞争力减弱目前很多国家产品结构与我国大致相同 有一些粗加工产品的竞争力已经超过我国 国外客户为了追求利益的最大化 部分出口加工订单开始转向这些国家 三大挑战 中国制造业无法绕过的痛 挑战3 产能过剩达到白热化2002 2003年纺织服装固定资产投
3、资增速均超过50 而同期行业销售收入增长率仅为16 和23 产能过剩问题达到白热化 2007年1 8月 纺织服装固定资产投资增速为29 69 而销售收入增长率为22 26 尖锐挑战 必然催生中国产业的第二次变革浪潮 7 变局之下的行业四大转变新特征 四大转变 为中国专业市场提供新的机遇与挑战 8 主要经济指标 规划占地150万 建筑面积220万 总投资50亿元项目进展 一期建筑面积约50万平方米 已于2004年12月6日全部投入运营 二期建筑面积逾170万平方米 2007年7月已全面动工建设 产业变局之下的华南城价值解读 9 城市的综合服务功能 多行业多功能复合引擎 六大功能于一体 购物餐饮功
4、能 旅游度假功能 纺织服装及面辅料交易中心总建筑面积 约46万平方米展示位 约7500个首期面积 约10万平方米主要经营 纺织原料 辅料 面料 家纺面料 辅料 皮草 各类服装成品及床上用品等 皮革皮具及原辅料交易中心总建筑面积 约48万平方米展示位 约7500个首期面积 约10万平方米主要经营 合成革 制成革 鞋材 辅料 皮革五金配件 皮革化工 缝制设备及皮具成品等 五金化工塑料交易中心总建筑面积 约40万平方米展示位 约5000个首期面积 约10万平方米主要经营 五金工具 机械设备 模具磨料类 五金饰品 配件类 化工类 塑料类等 华南城国际会展中心 CSC EXPO 目前拥有两座各4000平
5、方米的展馆 展览面积为8000平米 会议室8间 会议面积3000平米 可以同时容纳5000人 印刷纸品包装交易中心总建筑面积 约40万平方米展示位 约5000个首期面积 约5万平方米主要经营 各类纸张 材料 油墨 耗材 印刷包装设备 配件 印刷包装成品等 电子原材料及成品交易中心总建筑面积 约15万平方米展示位 约5000个首期面积 约5万平方米主要经营 电子元器件 电子工具 仪器仪表 电子材料及辅料 电子设备 电脑 通讯 数码产品等 10 商务办公服务功能区 信息服务功能区 休闲娱乐功能区 会展会议推介培训功能区 仓储 配送服务功能区 餐饮商业功能区 公共配套设施服务区 管理功能区 华南城一
6、期建筑面积约50万平方米 已于2004年12月6日全部投入运营 二期建筑面积逾170万平方米 2007年7月已全面动工建设 其中纺织 皮革交易中心二期将于2008年12月投入运营 国际环球物流中心将于2009年8月完工 建成后的华南城将成为全国乃至世界规模最大 品种最全 现代化程度最高的工业原材料及产品展示交易中心 综合商贸物流中心和高端生产服务业基地 里程碑式 划时代的商业业态 产业CBD 11 大变局之下 大型复合专业市场价值凸显 华南城八大价值解读 普遍价值 创新价值 价值一 供应平台 降低企业原材料成本与创新成本 价值二 销售平台 便捷完成大批量商品的交易 变现现金流 价值三 信息平台
7、 网络交易平台给产业客提供更多商业机会 价值四 服务平台 提供与产业与生活相关的公共服务系统 价值五 品牌平台 帮助企业完成企业品牌和产品品牌打造 价值六 设计中心 提供产业链条中的设计 咨询等最高端业务 价值七 会展中心 帮助企业尽快在整个行业内获得各种信息和机会 价值八 物流中心 解决商品的流通 仓储 保管等各种需求 华南城复合价值解读 倍增器 优化器 孵化器 12 Part2 华南城核心解读 定位再升华 华南城绝不再是简单的原材料辅料市场 首先 颠覆我们已有的认识论 否则华南城的价值会被打折50 华南城到底是什么 华南城如何在硬件基础上华丽变身 我是谁 13 中国专业市场的进化论下的华南
8、城解读 地摊式 大棚式 商城式 Mall式 华南城 第一代 第二代 第三代 第四代 第五代 20世纪90年代末 21世纪初 20世纪90年代初 世纪 年代 商业形态的变革必然催生创富方式的变革 专业市场进化的最高端形式 华南城绝对不仅仅是一个第四代的超级专业市场mall 1979年 1984年 批发市场处于小规模 分散化的粗放式发展阶段 1985年 1991年 是批发交易市场建设全面展开阶段 逐步发展成为区域性市场和全国中心批发交易市场 市场功能和作用也显现出来 1992年 1997年 是商品市场快速发展阶段 出现了大量产地型 销地型和集散地型的农产品批发市场 2002年以后 传统批发市场正面
9、临着一场变革 这就是多业态型 复合经营的 专业市场MALL 14 华南城二期 国际纺织服装面辅料交易中心 楼层分布示意图第6层 餐厅 休闲中心第5层 写字楼 服装设计中心 行业服务机构等第4层 服装成品交易中心第3层 服装成品交易中心第2层 纺织服装面料交易中心第1层 纺织服装面料交易中心负1层 纺织服装原辅料交易中心负2层 停车场 下中上游产业链条的全导入 15 华南城皮革 国际皮革皮具及原辅料交易中心 楼层分布示意图第6层 写字楼 设计研发中心 餐饮第5层 皮革皮具成品交易中心第4层 皮革皮具成品交易中心第3层 皮革皮具成品交易中心第2层 皮革皮具辅料交易中心第1层 皮革皮具辅料交易中心负
10、1层 皮革皮具五金辅料交易中心负2层 停车场 下中上游产业链条的全导入 16 产业支撑有限 服装布匹等产业基础有限孤岛效应 远离都市 交通的可达性差培育期综合症 商业氛围不浓厚 有待培育 经济环境 国际经济发展趋缓 贸易壁垒重重产业外迁 为了降低成本 产业持续外迁竞争威胁 同类或主题专业市场的竞争分流 产业机会 迎合了产业转型需求投资机会 全民投资时代 迎合了投资客群需求政府支持 获得政府的强有力的支持 规模优势 220万平米 超级航母复合优势 五大专业引擎 相辅相成配套优势 360度全方位一站式配套服务板块优势 依托平湖物流产业园配套和交通实力优势 开发商实力和开发商运营方法 项目解析之SW
11、OT分析 项目的SWOT分析为项目的定位和营销提供基本参考依据 17 二期定位依据 定位依据 18 项目属性定位 最核心的解读 南中国 首席多引擎产业CBD 南中国 强调项目区域性地缘优势首席 强调项目的唯一性和领导性多引擎 项目涵盖五大具有完整产业链的专业市场产业CBD 通俗易懂 精确的概括了项目的属性 好定位可以节约20 的推广费 可以增加20 项目价值 19 Part3 华南城比较性解读 广东中国手套名城 高州市中国工艺毛衫名城 汕头市澄海区中国婚纱晚礼服名城 潮州市中国女装名城 东莞市虎门镇中国牛仔服装名镇 开平市三埠镇中国牛仔服装名镇 佛山市顺德区均安镇中国童装名镇 佛山市禅城区环市
12、镇中国针织内衣名镇 汕头市潮阳区谷饶镇中国牛仔服装名镇 中山市大涌镇中国休闲服装名镇 中山市沙溪镇中国牛仔服装名镇 增城市新塘镇中国面料名镇 南海市西樵区中国针织名镇 佛山市张槎镇中国羊毛衫名镇 东莞市大朗镇中国内衣名镇 南海市盐步镇 福建中国休闲服装名城 石狮市中国休闲服装名镇 晋江市英林镇中国内衣名镇 晋江市深沪镇中国运动休闲服装名镇 石狮市灵秀镇中国西裤名镇 石狮市蚶江镇 依托产业分布 中国纺织皮革专业市场形成以上三大圈群 20 河北中国羊绒纺织名城 清河县 山东中国男装名城 山东诸城市中国工艺家纺名城 山东文登市中国毛衫名城 山东海阳市中国针织名城 山东即墨市中国印染名城 山东昌邑市中
13、国纺织机械名镇 山东胶南市王台镇 浙江中国休闲服装名城 乐清市中国针织名城 象山县中国男装名城 瑞安市中国领带名城 嵊州市中国布艺名城 杭州市余杭区中国过滤布名城 天台县中国袜子名镇 诸暨市大唐镇中国羊毛衫名镇 桐乡市濮院镇中国经编名镇 绍兴县杨汛桥镇中国静电植绒名镇 嘉兴市油车港镇中国童装名镇 湖州市织里镇中国化纤名镇 杭州市萧山区衙前镇中国经编名镇 海宁市马桥镇中国布艺名镇 海宁市许村镇中国衬衫名镇 诸暨市枫桥镇中国化纤织造名镇 杭州市萧山区党山镇中国羽绒家纺名镇 杭州市萧山区新塘镇中国化纤名镇 桐乡市洲泉镇中国纺织产业特色城 镇 江苏中国出口服装织造名城 金坛市中国氨纶纱名镇 张家港市金
14、港镇中国毛衫名镇 吴江市横扇镇中国休闲服装名镇 常熟市海虞镇中国家纺绣品名镇 通州市川港镇中国丝绸名镇 吴江市盛泽镇中国家纺绣品名镇 海门市三星镇中国织造名镇 常州市武进区湖塘镇 21 新世界国际 ITFM 位于江苏省无锡市新区 作为无锡市政府倾力打造的6000亩国际纺织工业园的重要组成部分 项目占地近1000亩 约65万 建筑面积达130万 其中南区约60万 北区约40万 中央商务区约30万 可容纳近万家纺织服装企业进场经营 建成后将成为全球第一大纺织服装集散地和全球最大的品牌服饰连锁加盟中心 新世界国际定位 全球第一大纺织服装交易中心 中国纺织服装一级批发总站 新世界国际总体鸟瞰图 新世界
15、国际局部鸟瞰图 A 无锡 新世界国际纺织城 22 无锡新世界国际纺织城 借鉴点 1 无锡新世界采取 低价入市 全国战线 的销售策略 吸引了华南 华北等地区大量投资者 2 其 中国纺织服装一级批发总站 的定位抢占了形象上的主导权和话语权 使得投资者趋之若骛 3 两年免租 5年回购 等营销策略 降低了经营门槛和投资风险 23 东莞市虎门镇拥有服装企业2 000多家 还有织布 定型 漂染 拉链 刺绣等配套厂100多家 全镇年产服装逾亿件 套 年销售额逾100亿元 虎门不仅是坚实的生产基地 而且是庞大的服装市场 有着名闻遐迩的富民商业大厦 龙泉商业广场 黄河时装城等20个现代化时装批发城 8 500多
16、家商铺 形成了一个方圆一平方公里的服装批发商圈 因为产销旺盛 布料辅料市场也应运而生 目前虎门镇已有虎门国际 花城 财富等22个布料批发市场 形成了一平方公里的布辅料商圈 虎门不仅成了全国最活跃的服装批销中心 而且成为出口东南亚 欧美 西亚各地的重要基地 被中国纺织工业协会 中国服装协会授予 中国女装名镇 称号 虎门服装市场名牌荟萃 精品如云 迄今为止已成功举办过13届中国 虎门 国际服装交易会和6届 虎门杯 国际青年设计 女装 大赛 成为服装界闻名遐迩的瞩目盛事 B 虎门 中国女装名城 24 虎门国际布料市场 富民布料市场 花城布料市场 黄河时装城 富民时装城 大莹女装城 富民中心 在售 虎门服装类专业市场除新开发的两个专业市场富民中心和虎门国际布料市场有产权外 其余均无产权 投资者对使用权商铺接受程度高 目前虎门服装类商铺租金最高达1 2万元 月 平方 30年使用权售价在4 7万元 平方左右 最高售价高达10万元 平米 布料市场类销售亦较为火爆 均价在2 5万元左右 相对于服装批发市场 经营相对较差 如新开的虎门国际布料市场 经营较为惨淡 基本上每年需要贴2000万的返租金额 借鉴
