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1、XX国际购物公园项目商业计划书范文美国房地产专家迪帕斯奎尔教授和惠顿教授在他们的经典教材城市经济学与房地产市场中说：“对于许多城 市而言，大量的城市土地再开发是重塑城市土地使用模式的 重要力量。比如纽约或波士顿，在最近几十年，波士顿 都市区的旧城中心是再开发的主要地段。”在分析了这两个 城市的再开发价值后，他们得出结论说：“在城市开发的一 些临界时点上，拆除旧有住宅是可以获取利润的，这在好地 段尤其如此。对于这些地段，新开发带来的土地净收益会超 过现有住宅的总价值。”今天，广州市的XX街就属于这一类地区。当广州市大规模扩张时，处于城市中心黄金地段的这一 地区旧住宅维护状况很差，严重毁损，面临的
2、旧城改造难度 最大，必须改造的形势最为迫切，在开发的潜质上也最为巨 大，因此，在城市内部形成了新的开发机会。本商业计划书作为一份投资建议，其宗旨就在于分析说 明本项目所具有的社会效益、经济效益和环境效益，为大型 商用物业投资决策提供依据。第一章XX国际购物公园项目定位与发展目标一、形象定位1、XX国际购物公园项目的总体形象定位为“中华第一 购物公园”。【涵义阐述：以 XX街深厚的历史积淀为基础，以市场 为导向，坚持社会效益、经济效益、生态环境效益的有机统 一，坚持“以人文景观带旅游， 以旅游促商贸”的发展思路， 塑造具有现代文化特色的、国际性的、融旅游、商贸、休闲 为一体的中华第一购物公园。2
3、、项目定位的意义广州建城有2200多年历史。在漫长的城市发展中，广 州始终以本区域所在地为中心向周边不断扩展，古城的中心 位置没有变化，因而历史积淀下来的文化旅游资源十分丰 富，成为岭南文化的“天然博物馆”。、两千多年来，广州一直是中国南方最大的对外贸易城 市。本区域在历史上一直是广州的中心商贸区。、本区“千年商都”的商贸旅游形象不断得到发展和充 实。改革开放以来，随着城市建设和社会经济的不断发展， XX街的形象得到不断充实和完善。二、发展目标1、至U 20XX年，将XX国际购物公园发展成为商贸和旅 游配套设施齐全，环境优良，特色鲜明，商业发达，历史文 化旅游景观丰富的繁华商都；使之成为中外游
4、人来广州必去 之地，又是周边市民日常休闲的最佳去处。2、至U 20XX年，使XX国际购物公园成为世界闻名的、 集世界各地于一体的中国最大的第一座区域型购物公园。成 为代表广州历史文化名城形象的标志，21世纪国际商旅业的最亮点。三、规划原则1、整体规划、协调发展的原则根据本区商贸、旅游、休闲一体化的发展思路，由政府 统一规划，引进企业分别开发，在发展方向、项目设置、经 营方式、服务环境、空间布局等方面相互联系、整体融合、 协调发展。2、突出特色的原则XX广场项目既是广州市发展商业和旅游的总体形象，也是“千年商都”的特点所在。在开发中，强化本区优势和特 点，充分利用现代科技手段， 挖掘历史文化内涵
5、，实施工程， 重点发展人文景观、文化旅游和商务旅游。3、社会效益、经济效益、生态环境效益相结合的原则在规划、设计、开发 XX广场项目时，注重在保护的前 提下开发，在开发中促进历史文脉的保护。4、坚持与周边环境协调配套的原则。根据广州市城市总体规划的要求，确立XX国际购物公园整体形象与海珠广场及沿江区域的中长期定位相统一，使XX国际购物公园项目成为独具特色的、又能与周围商业文化 环境和自然景观相融合的一部分。第二章XX国际购物公园项目总体布局XX国际购物公园总体布局为：“一街二馆三区六城+ XX广场”。1、“ 一街”XX街以现有800米古代XX街为基础，维护和整修沿街两侧， 全面恢复其原来的传统
6、特色，再现当年的XX街形象，使之成为广州历史文化与商贸的一个缩影。2、“二馆(1) 许氏家族与中国近代史纪念馆许氏家族是广州的一个名门望族，从许家远祖清代到 XX街居住经商，到族人弃商入仕成为官宦世家，许家涌现出广 州府上的盐业巨贾许拜庭、反英军入城斗争功臣许祥光、粤 军总司令许崇智、辛亥革命老将许崇憬、东征名将许济、红 军将领许卓、中华女杰许广平等一大批中国近现代名人。许 氏家族的兴衰，折射出了近代中国社会的变迁。(2) 千年商都博物馆建成一个集广州历史悠久的文物古迹和宗教文化、岭南 风情、民俗特色于一体的参观游览为主导功能的博物馆。3、“三区”(2) 文化活动区(3) 体育健身区:(1)休
7、闲娱乐区：音乐、舞蹈、录影、电影、夜总会图书馆、阅览室、演讲厅、沙龙会健身房、旱冰场、台球馆、乒乓球 室等;4、“六城”(1) 文物城：世界各地文物纪念品；(2) 珠宝城：世界各地珠宝、钟表、装饰品等店(3) 岭南特产城：以广东各地特色产品为主，包括来 自海南、广西、福建、香港、台湾、澳门等地的特产专卖店；(4) 服装城；适应都市白领消费潮流，建立世界各地 服装的专卖店；(5) 神州美食城：以各省或有特色的地区为单位，开 设全国各地风味美食店；(6) 国际IT产业城：电脑、各类软件、手机、各类通信产品的专卖店5、XX广场在现有XX街以南位置，建造融休闲购物、娱乐文化于 一体的露天开放式的广场，
8、包括露天酒吧，咖啡茶座、冷饮 美食、音乐网吧等；第三章XX国际购物公园项目描述1、XX国际购物公园位于广州市越秀区，北起大南路， 南至泰康路；东起北京路，西至广州起义路。总用地面积约 为50万平方米。2、XX国际购物公园周边环境的延伸拓展：南接海珠广 场，商业旅游景观可延续至海珠桥与规划中的海珠桥南广场 公园紧连江南大道北；北联广州市主要商业旺地惠福东路、 教育路和西湖路延续至中山五路；东边是全国闻名的商业步 行街一一北京路；西边是市区主要交通要道一一解放中路， 与广州火车站和机场相接。3、XX国际购物公园是一个高档次、综合性和体现民族 特色的千年商都第一街。游客到此可参观许氏家族与中国近代史
9、纪念馆和 千年古都博物馆，了解广州市建城2200年的历史文化，市民可以经常到此回忆广州的过去，增强做一个广州市民的自 豪感，中小学生更可以把这里作为爱国主义传统教育的基 地；中外游人来到广平故居可以一睹当年一代中华女 杰许广平的风采，了解中国现代史上一段令人难忘的历史； 尤其是作为女性特色的故居，将带给当代女性更加独一无二 的精神享受与文化感受，必将成为广大市民和都市女性的首 选场所；音乐娱乐区、文化活动区、体育健身区分别以专业 功能各不相同的服务特色，突出重点，满足不同需求的人们 的需要，为不同喜好、不同需求的游人和市民提供全方位的 特色服务，陶冶人们的情操；由世界各地名牌构成的文物城、珠宝
10、城、岭南特产 城、服装城、神州美食城、国际IT产业城，集各国之大全，满足海内外游人与都市消费者的购物需求，通过打造诚信、实惠的形象，成为最为放心的购物首选之地；配套的写字楼和酒店、公寓专为在此地经商的业主 及外地客商提供服务为他们构件经商店铺就在家门口，各类 商务服务一应俱全的智能化服务体系和安全放心的社区环 境；4、XX国际购物公园在经营上将主打文化牌、国际牌、 旅游牌、牌，实行统一规划、统一物业管理、统一塑造区域 性象、统一经营模式、由各业主发挥特长，不断创新经营思 路，创造中国商业文化的全新形象。5、XX国际购物公园所有经营区域全部是互通的，进入 这个广场，到处是绿草如茵、鲜花盛开，具有
11、岭南特色的树 木和体现XX街历史文化的人物雕塑相映生辉，流连期间， 你会常常产生曲径通幽、柳暗花明的神奇感觉。第四章 项目开发的经济背景与社会背景第一部分、广州市的商贸业发展状况A、20XX年广州消费品市场特点分析一、消费品市场特点（一）居民消费结构升级支撑消费需求增长。全年实现 社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素增 长。全年社会商品销售总额亿元，比上年增长。居民消费结构升级显现，经过多年的积累，万元级、10万元级消费悄然进入广州家庭。而代表10万元级以上的汽车消费成为了 20XX年消费品市场的最亮点，支撑消费需求不断增长。 全年商品房实际销售合同金额亿元，同比增长，持续多年 增
12、长的居住消费带动了多种关联消费，如家电、家具、装饰 材料等的消费。（二）现代流通模式加快发展。推进现代流通方式与组织形式快速发展是商贸业的主攻方向。一是连锁经营得到了 长足的发展，规模扩大，速度加快，尤其是生鲜连锁超市发 展迅速，全年新开近 50间。全市全年连锁销售额约178亿元，同比增长28%,增速高于全市社会消费品零售总额一倍多，占社会消费品零售总额比重为13%，比20XX年增加4个百分点。二是经过升级改造后的批发市场涌现了具有代表 性的现代批发企业，如广州（狮岭）皮具数码城、广州花卉 博览园、广东天建国际家居装饰材料广场等，依托现代信息 技术，分别建立了电子商务平台、交易中心、展览中心等
13、， 实现现代化交易，起到示范带头作用。20XX年73户超亿元的批发市场全年成交额为306亿元，比上年增长，市场经营面积增加 55万平方米。三是第三方物流示范效应进一 步显现，宝供物流集团20XX年被定为中国第二个物流示范基地；华新物流集团正与 IT企业研发物流信息化电子平台， 引进购销存等网络化数据管理系统，进一步提升科技含量，增强企业辐射能力。（三）具有历史文化的特色商业街建设日趋完善。特色 商业街经过整治和建设，品位提升，各具特色，有效地推进 了休闲消费市场的发展。北京路步行街整饰后，千年古道重 现，更具文化品味，让消费者尽情享受在购物以外娱乐、文 化、历史的多元化体验；上下九步行街完成了
14、延伸步行区域 和街道文化整饰，西关风情随处可见；集饮食、娱乐、购物 于一体的白鹅谭酒吧风情街成为珠江南岸区域旺地；沿江 路、滨江西路也形成了风格各异的酒吧、西餐经营的休闲娱 乐地带。此外，文德路岭南字画街、西关古玩玉器街、状元 坊饰物街等特色鲜明的商业街的改建、扩建规划基本完成。 10条特色商业街的建设，将更有效地打造广州商贸的繁荣。（四）会展经济拉动作用显现。会展经济是现代市场经 济发展的必然产物。全年成功举办了广州国际服装节、美食 节、茶文化节、展销会等活动；以及组织参加各种洽谈会、 博览会十几项，实现了“一月一节”的目标，大大推动了商 品的购销，为经营企业营造商机，拉动内需，取得了良好的
15、 社会效益和企业效益。特别是首次以市政府名义主办的广州（国际）服装节，主会场展位达1200个，参展国内外名牌超过800个，30多个省市和国外10个国家和地区组团参加 了服装节，成交或协议成交总额达亿元。第十六届广州国际 美食节也收到较好效果，设有中心主会场和100多个分会场， 主场接待顾客52万人，营业额超过20XX万元，参展企业均 获得较好的经济效益。（五）企业经营效益持续向好。近年来，商贸企业总体 经营进入良好循环，企业效益保持增长势头。主要原因：一 是随着市场经济向纵深发展，商贸产业结构日趋优化，现代 连锁经营方式的运用使经营成本下降；二是国有企业按照“先转制，后重组，能放则放，做强做大龙头企业”的改革 原则，改革步伐进一步深化。三是社保体系进一步健全，企 业包袱减少。据统计，全市限额以上批发零售企业（年销售 额20XX万元以上的批发企业，500万元以上的零售企业） 全 年利润总额15亿元，同比增长40%。（六）消费品价格水平持续底位。去年城市居民消费价 格总指数为，其中，消费品价格指数为，在八大类商品 的指数中，除烟酒及用品和居住类指数与上年比较略有上升 外，其余均下降，下降幅度较大的是鲜菜、鲜果类，均达到了 9%。消费品价格水平持续下降2年多，就连近年来
