《202X年福清市场客户分析概况》由会员分享，可在线阅读，更多相关《202X年福清市场客户分析概况（98页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、融侨 尊域产品定位研究 融侨地产在福清再次斥资拿地 以4 95亿元拍得融侨开发区内 融侨管委会办公楼东侧 地块 土地成本3808元 核心问题界定 开发背景 本项目的最终战略目标即实现销售利润最大化和品牌价值最大化 销售利润的最大化即通过一系列保证体系 利用最优的资源配置 充分发掘土地利用价值和产品价值 顺利实现项目预期销售收入 同时达到最高利润品牌价值最大化即通过产品的规划设计和销售 在福清乃至福州区域打造本项目的核心竞争力 从而将项目打造成为融侨继公馆及融侨城项目之后又一引领性力作 奠定融侨品牌在福清的领导地位 战略目标模型 品牌价值最大化 销售利润最大化 战略目标 本项目 本项目总体战略目
2、标的实现 可以分解为土地利用 产品设计和品牌维护三大类六个分解目标 弱化区域弱势 强化环境资源规划中建设用地指标的合理利用社区布局最优的规划设计方案社区内建筑产品的最佳设计方案融侨品牌在福清的持续引领性项目在高端住宅领域的品牌打造 战略目标 品牌效应最大 项目品牌效应最大 开发商品牌效应最大 土地资源价值利用最优 环境价值利用最大化 建设用地利用最合理 产品设计最优 社区规划最优 建筑产品设计最优 我们的一切研究都以客户的目标为出发点 以市场为导向 项目核心观点 核心问题界定 开发背景 福清市场客户分析 2 购房能力分档 福清客户分析 以购房能力档次划分的客户特征 客户结构模型 预计开发成本6
3、500元 平方米项目方向为高端项目对应客户为高端客户 抽样数据来源 零距离八县客户资源库定性访谈 客户区域来源与层次交叉分析 高端客户购买层次界定 目前随着福清融侨城价格的日益走高 作为价格风向标现凯景新天地及许多新开发项目价格均以突破6000元大关 逐步向7000元大关挑战 市场价格日益走高后 出现了相对细分化 高端客户群体也在价格的拉升过程中出现分界 黄金级客户指接受力度已接近极限 白金级客户还存在着一定的弹性空间 但对于价格的承受力开始减弱 钻石级客户财富资产稳定 在购买中只要产品满足需求 价格抗性小 在价格日益走高的福清市场 来自市区城关客户 公务员 教师 企业职工等 客户的市场承受底
4、限正在接受挑战 属于白金级客户 龙田 高山 渔溪等区域客户 拥有强大的海外资本注入 同时擅于经营 资本流通面较广 形成资金供应链的有效循环 因此购买力稳定 承受力强 属于钻石级客户 海外购买能力是福清最庞大的购买群体 源源不断的海外资金流入构筑强大的购买实力 属于钻石级客户 其它乡镇客户受到购买力的局限 价格承受力有限 因此属于黄金级客户 龙田 高山渔溪等 福清城关 黄金级 白金级 钻石级 其它乡镇 购房能力分档 福清客户分析 客户趋同性分析 福清高端客户定位 城关客户由于其本身居住在城关 在购房时多以二次置业改善居住为需求 加上手上部分余钱进行短线交易获利 龙高等富裙乡镇客户资金量大 拥有极
5、为精明的投资意识 同时亦在于改变居住环境 在使用类型上三者并有 其它乡镇客户由于购买力有限 因此绝大数属于享受使用型 购房满足落户或者改善居住 客户特征分析 客户产品需求研究 购买因素 安全设施 小区管理方式 朝向在客户认为非常重要的因素中列于第一 第二 第三的位置 社区配套 地段并列第四 开发商实力 户内格局并列第五 以上为客户认为非常重要的因素前五项 加上价格因素 交通便利性 以上为高敏感区间 在前五排序中 地段为唯一的开发被动因素 安全设施 社区配套可视为对项目配套的关注 小区管理方式 开发商实力可视为对开发品牌的关注 朝向和户内格局可视为对产品的关注 客厅设计 居住密度 景观资源 层高
6、 小区园景 主人房设计 车位 楼层数 风水 小区大门设计 公共空间 阳台数量及面积处于非常重要因素的第二梯队 客户认为非常重要的因素排序 客户样本量65份 观点 高端客户关注四大价值配套 品牌 产品 地段地段做为唯一被动因素 客户敏感度较低 项目本身能否支撑 地块分析 3 地块分析 城市规划发展现状与趋势 福清的发展重点福清市区的扩展临港工业的发展福清规划规模中期 至2010年 规划人口28万人 规划用地面积27平方公里远期 至2020年 规划人口45万人 规划用地面积46 3平方公里福清发展战略以港兴市 港口优势 发展外向型经济工业强市 以 三区 三线 为主体发展工业 福清市城市规划分析 福
7、州的发展重点围绕核心沿江向海福清是闽江口城镇群发展规划南翼经济区的主体 其发展至关重要 地块分析 城市规划发展现状与趋势 福清市未来发展格局 大福清 沿江 向海 环湾总体空间格局 双城三通道 双城 即福清主城和江阴港城 三通道 即沿海经济通道 福厦产业通道 海峡战略通道 福清市区现市区 元洪 龙田空间格局 老城 新城 老城 发展以现代化制造业及相关的配套服务及居住为主 新城 未来福清主城的中心 元洪和龙田 对接福清中心城区 催生主城核心 宏路街道功能定位中心城区产业集聚的重要区域发展设想城市市级副中心 玉屏街道功能定位市机关所在地 传统的商业中心发展设想福清城区的核心部分 石竹街道功能定位中心
8、城区产业集聚的重要区域发展设想发展第三产业 城市市级副中心 地块分析 城市规划发展现状与趋势 福清市中心行政区调整 地块分析 项目区域价值分析 项目区域城市功能价值 近几年来 随着福清城西区建设的日益推进 沿元洪路延伸 城市面貌焕然一新该区域商业基础设施在规模及档次上有了进一步的提高 以大中型百货 卖场 集中心型商业为中心的区域性商业群体初步形成 该区域交通组织发达 元洪大道连接城市东西端及水南车站等重要交通要塞 通往乡镇 高速公路 324国道等 外部联系交通便利 从地块至好又多 水南车站 高速公路出入口等需5 10分钟车程 在购房者心里 心理距离较远 本项目所处的西区板块延伸段配套未尽完善
9、周边以工业集中区为主 缺乏生活 教育 医疗等配套随着板块的发展及项目建设 区域内将形成高尚生活区及由此衍生的商业 商务 教育等生活配套 与城市主要功能区的心理距离日益拉近 区域价值随着融侨品牌入主得到提升 10分钟车程 10分钟车程 10分钟车程 5分钟车程 地块周边现状 地块分析 项目周边生活配套 城市公共配套未尽完善 民房 厂房及田地等混杂 形象较差 地块四至 地块东面场地开阔 有少数量厂房 南面临规划路通往主干道 地块北面为纺织厂房 西面为农田及民房 周边居住氛围较弱 商业项目周边基本没有商业配套 须步行至宏路 商业配套较弱 有成龙大酒店 欢乐谷KTV等 教育三华私立中学 融侨城社区配套
10、公共配套私立诊所 医院其他信用社 银行住宅紧邻中庚地块 临近融侨城 国际华城 未来片区内将形成高尚居住氛围 项目东面 项目南面 项目西面 项目北面 自然生态环境优越 融侨城社区提升周边人文 居住氛围 未来发展前景广阔 本项目所在区域为福清市主城区与郊区的结合部福清母亲河龙江一脉相传 山景秀丽 自然生态环境优越本项目周边未来将规划形成福清又一高尚居住集中区本项目车行交通动线便利 地块周边现状 地块分析 人文历史 旅游度假 城市生活 生态环境 自然景观 区位价值 居住人文 发展潜力 城市生活 生态环境 自然景观 区位价值 1 宗地位置 融侨开发区内 融侨管委会办公楼东侧 2 土地面积 46745
11、合70 12亩 3 土地用途 二类居住用地4 规划指标 容积率2 8以下 含2 8 建筑密度26 5 规划要求 东侧建筑红线后退24米宽规划路边线的距离 9层以下 含9层 应不少于7米以上 9层以上应不少于10米以上 南侧 北侧 西侧 主要朝向多 中高层不少于9米 高层不少13米以上 次要朝向多 中高层不少于6米以上 高层不少于9米以上 居住用房层高不超过3米 建筑高度不低于18米 沿规划路一侧建筑高度应不小于30米 以高层为主 90平米以下住房占总面积70 建筑高度 中高层 高层为主 地块分析 地块开发尚需2 3年 约70亩的规模和2 8容积率对项目的局限性较大 项目将是一个拥有较大价格潜力
12、空间的成长型社区 项目必须与城市开发节奏相吻 顺应城市发展方向 中高档 高档 城建 板块成熟时间线 地块属性定位 地块分析 配套逐渐成熟 未来人文居住氛围佳 成本约6500元 平米 城市发展中心辆线 交通便捷 主城区副中心项目 拥有较高价格潜力空间的成长型社区 具有优越景观的第一居所 城市建设 板块成长 客户发展 项目操作 观点 项目土地性质满足高端客户的潜在要求 从长远角度考虑具备成为高端项目的条件 后天创造 先天条件项目该如何实现价值最大化 市场概况及竞争对象界定 福清市房地产市场供求分析 2007年至今福清市在售项目累计投放市场的建筑面积总量约为41万平方米 总套数约2623户 今年的供
13、应量比去年来的多 随着部分大项目销售接近尾声 今年的项目主要分布在东区以及宏路 截至目前 福清项目平均销售率达80 以上 总体需求比较旺盛 福清竞争市场 供求分析 福清市场供需分析 福清市场现状分析 福清未来竞争分析 注 统计时间2007年1月至今 产品供应中 福清市公寓四房为主 三房和二房次之 总的来说户型从小到大的比较为2 11 33 48 6销售情况分析 四房满足福清市场的需求 去化达到90 以上 其次是三房 相当一部分的消费者对销售价格和居住实用性的接受程度较高 二房供应由于其价总价相对比较低 而能满足年轻的青年的需求 去化相对一般 一房主要购买的多为投资者 投资者对该类户型较青睐 五
14、房其总价太高 去化效率较低 福清市在售项目产品供求结构分析 福清竞争市场 供求分析 福清市场供需分析 福清市场现状分析 福清未来竞争分析 注 不包括未正式销售的中联锦绣尚品 福清竞争市场 公寓市场现状分析 福清市场供需分析 福清市场现状分析 福清未来竞争分析 福清市西区 泛西区 及宏路片区市场销售现状分析 市场特征西区是福清的新城区 交通便利 市政配套完善 区域开发的楼盘定位高档 是福清楼市风向标 片区推盘量最大 宏路片区与西区相接 其价格在福清最低 但随着宏路街道市政配套的完善和西区的迅猛发展 升值潜力大 福清市场细分市西区片区竞争分析 福清竞争市场 公寓市场现状分析 福清市场供需分析 福清
15、市场现状分析 福清未来竞争分析 西区2007年产品价格走势 元 平米 西区片区的价格为福清市最高 且同样为涨幅最快为第四季度 西区片区现在的项目相对其他片区放量很多 并在未来片区放量也将占据主力 西区户型供应以以三房 四房为主 占比例58 且面积相对较大 西区在售项目推量分析 平米 片区户型供应情况 上表包括中联锦绣尚品产品 福清竞争市场 公寓市场现状分析 福清市场供需分析 福清市场现状分析 福清未来竞争分析 老城区市场销售现状分析 市场特征福清房地产市场随着城市扩张形成多个特征明显的片区 而老城区具有交通便利 市政配套完善及拥有良好的教育资源 项目公开就受到市场的广泛关注 销售情况较好 由于
16、土地供应后劲不足 目前基本是尾盘销售 片区2007年价格走势 元 平米 老城区的价格涨幅最快为第四季度 老城区目前为销售尾盘 未来暂无新开的项目 老城区户型主要以四房为主 占其供应比例的80 以上 福清竞争市场 公寓市场现状分析 福清市场供需分析 福清市场现状分析 福清未来竞争分析 公寓市场细分老城区分析 福清市东区片区市场销售现状分析 市场特征福清东区近邻老城区 它得利于福清东站的建设 区域的相关的市政也随着车站的建设而完善 目前 东区卓越观天下为新开盘 其他为尾盘 销售价格相对其他片区较低 福清竞争市场 公寓市场现状分析 福清市场供需分析 福清市场现状分析 福清未来竞争分析 东区今年产品价格走势 元 平米 福清市场细分市场东区片区竞争分析 别墅市场供需分析 东区片区的价格为福清较低 涨幅较为缓慢 东区片区在售项目不多 除了卓越观天下外其它项目为尾盘开发 西区目前体量中主要以四房和三房为主 占到所有户型的近90 以上 福清竞争市场 公寓市场现状分析 福清市场供需分析 福清市场现状分析 福清未来竞争分析 福清市场供应户型套数及比例情况 户型格局呈钟形分布 居家类型的三房 四房户型占据市
