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1、第三部分：项目产品策略1 项目分期发展策略1.1项目分期开发原则综合考虑地块现状，以监控即将开通的黄河路为首选开发地块；各分期开发中要充分考虑水系的完整性和连续性；各分期开发中要充分考虑公建配套布局的兼顾性；分期过程中要充分考虑首期引爆市场后，后几期能持续升温之特点；首期发展用地面积可少于200亩。1.2建筑类型的选择采用多层洋房为主，别墅为辅，以及适量的小高层洋房、小户型公寓具体描述如下1、多层洋房：4层半高级洋房：首层还私家花园，顶层带阁楼、层顶花园6层半高级洋房（或51）顶层带阁楼（或中空复式）首层带私家花园顶层带屋顶花园2、别墅24联联排别墅（23层），私家花园，户均一个车位，顶层露台
2、作屋顶花园4层叠加式别墅：首层带私家花园，顶层带露台屋顶花园3、小高层洋房/公寓911层电梯洋房，地下停车场4、小户型公寓3-4层40-70平米国际公寓，设地下停车场或人防。1.3项目分期开发计划：根据项目地块自身开发条件，以及市场容量，现项目划分为4个开发期：如下图：第一期：地块最南面即临黄河路一面以地块东南角为起点、横向或纵向划出200亩地块作为第一期开发，并且在该区域划出地理位置最优越，交通条件最好的一块作为项目的首期第一组团，即项目的核心启动区。第一期的住宅类型建议为：6层半高级洋房，4层半高级洋房，23层2联别墅。本期以洋房为主，联排别墅为辅，且还要将洋房和别墅的区域明显分开第四期：
3、地块最北面，即内部规划道路以北的区域。该地块监控沪宁高速，既是项目开发难点，又是整个项目的利益归属点；第四期的住宅建筑类型建议为：6层半高级洋房911层小高层。第二期、第三期：以内部规划道路以南，第一期200亩以外的所有地块，原则上将二、三期平均划分，但可根据地块现状及规划思想灵活掌握。第二、第三期住宅建筑类型建议：4-6洋房联排、高级洋房高层电梯洋房国际公寓本期主要以多层洋房和别墅为主，为了减轻后期提高容积率的压力，配备少量的小高层；具体的建筑类型配比视市场情况而定。1.4分期发展的策略方针通过上述分期开发原则奥园的一贯模式和项目自身特点，初步制定各分期发展策略方针如下：第一期：以“品牌生活
4、方式+奥园的参照+产品+价格”推动首期的热销；第二期：以“产品+生态环境+品牌+生活”方式推动第二期的热销；第三期：以“产品+生态环境+教育+服务推动”第三期的热销；第四期：以“产品+生态环境+教育+服务+文化”推动第四期的热销。最终拉动项目的利润最大化。1.5项目总平面布局要点建议：1.5.1主轴线建议：项目南北呈长方形，建议项目的主轴线以奥林匹克大厦为起点，南北呈龙型蜿蜒贯穿整个小区I（如图）：原因之一：常州市俗称龙城，一种龙文化的延袭；原因之二：便于小区内交通组织及主干道的布局。原因之三：便于通过主轴线，将小区内完全不同的两种物业类型（别墅、洋房），在平面布局上分离开来互不干扰。原因之四
5、：便于社区内公建配套的布局；原因之五：通过主轴线将第四期地块与前期有机的连系在一起；原因之六：通过纵向主轴线布局可延伸若干条横向的次轴线。1.5.2首期开发分期建议根据地块现状及各分期计划，首期开发分期有如下方向。各方案分析如下：方案优势劣势方案11、临街面大、较易形成开发气势；2、横向开发可以方便多种物业类型同时开发，互为造势3、利于首期商业的开发1、开发时间长、投资大、开盘前形象难以保证；2、可利于独立组团的形成；3、后期开发对前期影响不太大4、难以形成大面积集中绿地；5、可利水资源的利用和延续性处理6、可利用样板区的构成方案21、有利于项目样板区及核心启动区的形成；2、可以形成相对独立完
6、整的组团；3、1.1期可大可小、相对灵活；4、有利于项目快速启动；5、有利于成本控制。1、不易具备多种物业类型同时开发；2、所受施工影响时间较长综上分析：方案2比方案1更具优势，故此1.1期建议设在项目地块东南角。2.项目总体规划设计2.1主题概念在总体规划中的体现运动的体现：奥林匹克运动大厦社区运动系统高尔夫球场健康环境跑前径教育的体现：奥林匹克学校青少年素质训练基地高尔乐园生态的体现：生态农庄生态湖高尔夫球场文化的体现：奥林匹克文化广场奥林匹克文化长廊2.2总体规划原则（1）可持续发展原则：在规划过程中，合理的、科学的利用自然资源，维护资源的再生能力，并使环境得到最大保护（2）生态原则在规
7、划中正确处理保护培育与开发之间的关系及方法，达到保持生态平衡、各因素协调有序发展的规划目标。（3）特色原则在对常州的江南城市特色及内容研究基础上，对自有资源环境和发展的合析，基础上确立规划的整体氛围和风格。（4）持续原则规划项目应促进整个区域环境、社会的持续协调发展；并且在规划和管理上都是持续性的。（5）系统原则一个社区的规划要重点由社会系统、生态系统、经营管理系统以及文化系统组成，规划设计要同时考虑。2.3 项目规划设计要求1设计应遵循奥林匹克花园设计理念与常州市场相结合的原则。强调环境概念，把常州奥林匹克花园建设成为功能齐全、设施先进、环境优美，并重点突出运动、教育、旅游等硬件支撑独特要素
8、，建立具特色的新生活社区。设计还应体现美观、经济、实用、安全、新颖的原则。2本次设计一是须高起点、高水平地完成项目总体规划；二是依据分期开发之原则，着力作好第一期200市亩及分四期开发的各期规划。3、体育融入生活-本项目设计的宗旨为“以人为本，科学运动、健康生活”以迎合“运动就在家门口”主题。通过对每期开发在建筑形态上充分体现体育生活和居住区日常的生活融为一体。中心步行绿化系统把各期中心绿地联系成一个整体，体育活动被精心组织并顺延至每个组团，运动就在身边，和生活休戚相关，形成新型居住区的显著特色。4、文化演绎文化-设计中浪漫主义设计手法的灵活运用，营造出居住环境自由的空间氛围。对人居问题细致缜
9、密的思考通过设计手法具体到居住区各个层面的设计要点中。细微尺度的仔细深入推敲，贯彻了生态建筑理论以及对居住环境、生理、心理全面关注的设计主旨。作为开发前提基调的体育精神和当地乡土文化的导入，使得整个设计具备了独特的文化内涵，成为营销竞争中独树一帜的卖点。5、总体布局在严谨和活泼中寻找最佳的切入点，以求在严谨中体现活泼，在统一中求得变化。6、充分协调周边关系，既能满足规划要求和设计规范，又能最大限度地满足市场需求和开发商的规划理念及设计要求，并合理控制容积率。7、交通组织能力求合理简捷、方便、做到通而不透。8、住宅单体设计力求户型动静分区合理，通风良好，利用率；室内空间舒展；立面造型活泼中见典雅
10、，现代风格中带欧陆韵味。9、结构设计力求明确、简单、安全、经济；公用设施设计力求合理、实用、适度超前。2.4总体规划设计建议2.4.1组团划分项目围绕“国际运动生态社区”的市场定位，根据项目地块现状及分期原则，以项目主轴线为中心，向四周呈放射状形成各个小组团。因由多种物业形态组成，所以在分组团上要打破分期开发的局限，以相同物业形成大组团。形成两个别墅组团，三个洋房组团构成代表表五大洲“五环”，并且各个组团又可分为若干小组团，便于分期开发和施工管理。2.4.2配套设施在总体规划上，要考虑到配套设施和运动设施的规划，见下表：公共配套设施运 动 设 施第一期1、奥林匹克营销中心2、奥林匹克大厦3、奥
11、林匹克商业街（部分）4、绿化停车场5、住户接送专车站场6、奥林匹克广场1、环组团晨跑径2、健康步道3、室外下沉式网球场4、社区运动系统（室外简单运动场地）第二期1、高尔夫会所2、绿化停车场3、幼儿园1、英式乡村高尔夫球场2、室外乒乓球场3、环组团晨跑位4、社区运动系统第三期1、水上名人俱乐部2、小学3、商业街4、奥林匹克文化长廊1、水上乐园设施2、健康步道3、环组团亲水晨跑径4、社区运动系统5、沙滩排球场第四期1、中学2、商业街3、奥林匹克公园4、青少年素质培训营地1、环组团晨跑径2、奥林匹克体育公园3、社区运动系统4、五人小型足球场5、健康步道2.4.3关于各主要配套建筑物的细化建议奥林匹克
12、大厦建议面积为4000-5000平方米分三层，运动中心的建筑风格，要求为现代感前卫的风格，外型设计要鲜明和突出，并要求一定程度的抽象化与稍微地夸张处理。建议采用钢结构处理。奥林匹克大厦提倡轻体育概念之外，还提倡数字化体育、体育生态，以突出科技奥运、信息运动。设数字化运动中心，内设电脑虚拟的体育运动设施（如网上棋牌，虚拟室外体育运动）1大厦总建筑面积约4000-5000平方米；2室内恒温泳池：他内分为浅水区与深水区，游泳馆附设蒸汽房、集中更衣房、淋浴房等配套设施，同时应考虑方便管理；3室内综合运动场：网球、篮球、排球、羽毛球、攀岩功能互用，设置少量看台，兼顾运动比赛与表演；4室内乒乓球馆：能同时
13、满足10对人共同使用，并注意表演、训练、运动之间的可变性；5室内保龄球：设置4个球道；6室内数字健身中心：健身器械与形体训练相结合；7体能检测中心：具有指导科学运动、满足业主会员健康服务的功能。提供快捷先进的运动检测、体能恢复服务及咨询服务。健康教育区集中设置辅助性的体能恢复区（如设置理疗、氧吧、食疗等体能恢复的功能）；8壁球馆：最多设置一个，只作运动用，不设看台；9运动精品专卖：运动员签名的运动用品、品牌运动衣等；10奥林匹克运动文化展览馆与多功能会议厅结合，展示奥运金牌、金杯、珍贵的图片、奥运发展史等。第一层：a.商业街（临时超市）；b.奥运明星风采展示区；c.桑拿及更衣室；d.奥林匹克博
14、物馆；e.运动精品专卖店第二层：a.室内恒温泳池；b.室内综合馆；c.壁球馆；d.台球室；e.室内保龄球；第三层：a.吸氧俱乐部（吸氧，纯氧饮品、氧美容等）；b.棋牌俱乐部；c.室内乒乓球场；d.奥林匹克体能检测中心；e、数字化健身中心奥林匹克花园营销中心1营销中心不宜设在奥林匹克大厦内，而应置于大厦一侧并与大厦相辅相承，建筑面积约为1000平方米左右，风格与大厦相同，造型要新颖，颜色要跳跃；2营销中心的功能为临时性的，在开发期间应满足销售接待、展示、销售现场、办公、物业管理办公用房等功能，开发完成后可作物业管理用房或室内运动场或超市之用；3营销中心应方便对外交流，并要与示范单位有机结合，重点注意周边的环境设计；奥林匹克中心商业街各期在临街设置，总体面积控制在6000平方米左右（以最终核算定妥），建筑进度在第各期内完成。商铺建筑的各段布局如下表：序 号布 局作 用第一阶段临黄河路解决第1期的商业配套第二阶段面向薛家镇临街解决第2期的商业配套第三阶段临近小区内区间道解决第3期的商业配套第四阶段临近小区内区间道解决第4期的商业配套商业街分布示意图：商业街功能建议如下：a、农贸市场b、大中型超市c、快餐店d、中西式餐饮场所e、邮局f、银行等金融机构g、网吧h、娱乐场所i、洗衣店j、书店及体育用品店k、药店及医疗中心l、奥运精品店中心商业街组团的设计原则是将商业街组团与水景，绿化
