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1、中国房地产行业发展历程与趋势摘要： 20世纪90年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，房地产业与国民经济的整体发展的关系越来越为密切。然而在其高速发展的同时，市场中出现越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地转让、融资环境、买卖双方等都出现了问题，房价更是一直水涨船高。远远超出居民的购买能力，购房压力不断攀升。房地产作为被定性为国民经济的支柱产业，它的健康有序发展关乎到国家经济和民族命运，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现建康、稳定、可持续的发展。本文首先回顾我国房地产业的发展历程，在针对此过程出现的代表性的问题予以方法论的指
2、导，最后对我国房地产市场进行较为乐观的展望，提出建设性的意见。关键词： 房地产 历程 调控 城市化 趋势 Abstract1990s, Chinas real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely. However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and
3、non sustainable factors in the market. The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising. Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise. As for the real estate has been characterized
4、 as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on Chinas real estate market, to ensure the development of Chinas real estate market health, stability, sustaina
5、ble. This paper first reviews the development of Chinas real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: r
6、eal estate process control urbanization trend一、引言房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。狭义讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、交换、典当等交易的场所。随着改革开发30余年的发展,我国经济快速发展,城市化进程大大加快，而房地产行业从21世纪初开始在短短10多年时间里已成为推动经济发展的重要引擎、国民经济的重要支柱。我国房地产业以上世纪80年代为开端,作为改革开放的有力见证,经历了一系列变革和进化
7、，并最终在本世纪的第一个十年走向高潮。但万事万物都有始有终，作为拉动中国经济的有力引擎，房地产业目前业已走进历史关键时期。它虽然极为有力带动了中国的GDP，使中国的全球经济排名由第六跃升至第二，财政收入年均增幅近20%，外汇储备增长近13倍，但过程出现的种种问题不可忽视。我们必须审慎对待房地产业的前世和今生。回顾我国房地产业的发展，分析中国房地产业的现状以及展望未来的趋势，能够更加合理地评估整个行业，进而作出科学的指导，为房地产业健康有序平稳地发展指明前进的道路。二、我国房地产行业发展历程 我国房地产业的发展，首先得益于国家政策的转变，1978年之前房地产之于中国仍属陌生领域，改革开放之后的上
8、层意志为打开了房地产行业的大门，随后，城镇住房制度和城镇国有土地使用制度规定了我国出让土地使用权和开辟转让市场。由此衍生出商品房买卖、租赁市场、存量房买卖，及房地产抵押和开发估价、中介、物业管理等交易市场。（一）房地产制度摸索期新中国成立至1978年间，中国并不存在房地产市场，普遍实行计划分配制度，房地产作为计划经济时代的产物，成为城市原住民和社会精英的专享物品。改革开放后，我国开始探索房地产市场制度改革。在这一阶段，政策桎梏并未完全放开，所以在全国积极试点，以点带面逐步放开。对于新生住房制度改革，我国政府审视夺度，谨微慎行，稳步两个小阶段：一，1978之后开启新建住房全价出售制度；二，197
9、9-1991年公房出售试点、提租补贴试点和全面起步。1、突破理论桎梏、试点实践期作为新生事物，房地产行业的放开需要理论先行。1988年，党中央、国务院批转全国基本建设工作会议汇报提月，提出实行住宅商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，并允许住宅出售。从此拉开了中国前所未有的住房制度改革的序幕。而计划时代住房制度与土地使用制度使用存在大量问题，如住房短缺，分配不公，国有土地收益流失，等已严重阻碍经济发展，与改革开放的需要不符。所以，理论的实施需要与实践结合，党中央国务院决定于全国范围内选举试点，并取得成效，打消了社会的疑虑，树立了经济发展的信心。2、全面改革住房制度期1986年2月，国
10、务院成立“住房制度改革领导小组”，开始大幅度提租补贴；1988年1月国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议，并于2月批准关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，从此我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。 1987年10月，中共十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产业的发展。3、配套系统完善期1997年8月，国务院办公厅转发房改领导小组关于加强住房公积金管理的意见，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，进一步推动了住房公积金制度的发展，为商业住房制度的实施铺平了道路。（二）房地产市场化过渡期在这一阶段，由
11、于前期已经做足大量准备工作，我国房地产进程快速推进，经历了起步、成熟和调控阶段。1、起步平稳期 这一时期，东亚金融危机严重冲击了中国经济发展，国家启动进入WTO的战略谈判。全国不再进行无偿福利性分房，多层次城镇住房供应体系开始建立。大量商品房开始建设、销售、购买，租赁现象出现，逐步形成新建商品房买卖和租赁市场。政府通过土地有偿出让转让土地使用权，企业活力大为增加。城市出现大量中小房产中介公司，经过短暂的市场疑惑，中介公司取得人们信任，有力盘活房产市场，加速房产发展。总体上，该阶段房地产市场尚处于萌发阶段。房地产市场开始真正进入了全面市场化阶段。2、房地产作为新经济增长点概念的提出进入21世纪，
12、房地产行业蓬勃发展，党中央、国务院在一系列指示中明确将房地产作为新时期的经济增长点和国民经济指出产业予以大力支持。政策先行，中国商品房市场进入了突飞猛进发展的阶段。 3、房地产市场过热期2003年，房地产业被确定为国民经济支柱产业，由此进入快速发展时期。各大中小城市房价进入飞速发展时期，并渐趋超过普通市民财政收入承受水平。2004年，土地招、拍、挂制度放行，加剧了商品房房价的上涨。房地产投资迅猛增加，市场出现过热情况，投资热情居高不下。全国商品房销售量和完工量剧增。4、房地产业调控期在房地产业推向市场的同时，我国政府相应的调控一直在施行。2002年，政府调控手段主要集中于收紧土地供给和房地产信
13、贷；2005年到2008年，进行结构性调整，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构，调节商品房投资性需求。然而，在“增投资、扩内需、保增长”的时代背景下，政府宏观政策的调整并不能使银行消除强烈的放贷冲动，我国房地产房价出现了“越调整，越上涨”的怪象。5、高位盘整期高房价聚集大量泡沫，激化社会矛盾，势必影响国家长期经济发展。2011年1月 “史上最严”的“新国八条”出台，出台“限购令”，将二套房的首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新国五条细则出台
14、。继续严格执行限购、限贷政策，同时要求地方政府公布年度房价控制目标、扩大个人住房房产税改革试点范围。时至今日，各种严厉调控已经初见成效。近两年，尽管地方政府的救市动作频频，多地限购政策已经陆续放开，不少城市还进一步放开了贷款政策，但各地楼市表现依旧趋于平稳。经历了近十年的高速发展，全国各地楼市、产品热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返，楼市已经进入到了一个相对平稳的阶段，逐渐进入新常态。三、房地产行业发展现状及问题我国房地产行业伴随着经济发展已近20年，从计划配房制度到市场买卖制度，从无关紧要的地位跃升为国家经济重要支柱，带动了我国水、电、煤炭、钢铁、水泥等各行各业的迅猛发展。 从长期发展趋
15、势来看，我国房地产业发展整体良好，虽然存在各种问题，但政府不间断的调控政策一直在为其做合理引导。下面将就房地产业出现的房价飙升、信息不对称、金融制度三个方面对其发展问题加以分析。1、房价飙升、库存严重中国许多城市的房地产市场都出现井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个自称上海浦东的距离陆家嘴尚有70公里的新盘，四百多套住房开盘后在两分钟内告罄。为规避限购政策，市民涌向离婚中心申请离婚，导致离婚中心不得不暂时关闭现场服务。 中国在经济快速发展的同时房地产行业迅速崛起，并经历了发展、壮大、整合的阶段。近十年来，中国的房地产价格不断攀升，平均增长率为6.7%，其中2007年的房价增长率更是高达15
16、.8%。高房价给普通百姓带来巨大生存压力，导致社会矛盾突出。然而房地产行业的火热给房地产的发展带来益处，短期来看，虽然经过数十年调控，但我国房价不会降落，将保持一段平稳缓慢的增长速度。由高房价引发一系列问题，高库存即为突出一例。以2015年为例，国家统计局数据显示：2015 年住宅新开工面积约9.7 亿平方米，施工中的住宅面积约50 亿平方米，待售面积达5.4 亿平方米，未来全国新建住宅总供给已达65 亿平方米，加上城镇既存的存量住宅、城乡结合地区广泛存在的小产权房，全国房地产市场库存压力依然较大。三四线城市库存问题尤其严峻，根据上海易居房地产研究院数据，截至该年11 月，一、二、三线35 个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9 和19.3，三线城市库存接近
