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1、大清集团大清房地产公司发展战略背景介绍 年月日 大清房地产公司发展战略及实施方案 战略目标 企业再设计 核心价值重新确认 战略实施方案 实现核心价值的战略 房地产 战略实施的支持系统 建筑 工程承包 物业 大清房地产板块的定位 国内外建筑总承包商国 房地产发展商 物业综合经营商 利用现有资源 通过不同形式的合作 重新打造专业服务商的形象 大清房地产板块3 5年内将成为同行业内有力的竞争者 房地产业市场及行业分析 2000年中国房地产市场供过于求现象仍将十分突出住宅楼业发展空间较大写字楼的前景不十分乐观北京房地产业回升有望 房地产 大清建筑 物业 工程 2000年中国房地产市场供过于求现象仍将十
2、分突出 我国商品房空置面积增速仍在加快 2000年空置面积已达为 万平方米 房地产空置比例 百分比 万平方米 年均增长率 85 57 43 84 62 15 16 38 空置面积 销售面积 100 8 915 9 219 14 610 18 571 1995 1996 1997 1998 26 71 11 1999 50 50 22 749 房地产 大清建筑 物业 工程 住宅楼业发展空间较大 住宅空置的增加将会刺激消费者购买欲望 增加消费者选择余地 竣工面积总体小于销售面积 说明市场除了可有效吸纳近期个市的商品住房 还能消化部分积压房 住宅竣工与销售面积 43704 44685 3686 34
3、78 截止2000年上半年全国住宅潜在供应量 2000年上半年销售住宅面积 2000年上半年住宅竣面积 2000年上半年住宅施工面积 资料来源 中大房地产信息 房地产 大清建筑 物业 工程 写字楼的前景不十分乐观 97 98年写字楼大量集中供应 租金 售价急剧下滑 99年底至2001年初 伴随亚洲经济复苏 我国经济形势好转 WTO的临近 新经济在北京抢滩登陆 这些楼盘又粉墨登场 预计2001年写字楼出租形势将略有好转 资料来源 中大房地产信息 施工面积 竣工面积 19992000 18 21 19992000 施工面积 竣工面积 10 1 21 写字楼 商用楼 商业用房抵押物价放宽 对已竣工且
4、年限在两年内的商业用房可以免去评估 也省了贷款人的评估费用 贷款门槛一降再降 对商用房市场有所推动 房地产 大清建筑 物业 工程 北京房地产业回升有望 供给 房地产投资渠道呈现多元化 豪宅 低价房趋热 低价房比例上升商品房市场需求有望持续快速增长 但市场供给会进一步释放 需求 商品房市场需求有望持续快速增长写字楼市场租 售两旺经济适用房开发面积缩小 价格不涨 供求 状况 房地产 大清建筑 物业 工程 计划经济体制下 大清房地产业各项功能高度耦合 开发 融资 建筑 持有 管理 大清房地产的运作模式是计划经济下的产物 它同时扮演多种不同角色 每种角色的关键驱动力都不足 开发项目长期持有 发展后劲不
5、足 前期投资无法变现 开发越多 负担越重 在本行业的地位没有确立 还拖累了集团主业的发展 房地产 大清建筑 物业 工程 房地产业新趋势 专业化分工 各环节独立发展 投资商 开发商 建筑商 各环节独立发展 各自发挥竞争优势 在市场条件下达到资源的优化配置 以自身为主体的利润分配 保证了资金的及时回笼并为继续发展创造了条件 土地 物业 变现出售 房地产 大清建筑 物业 工程 大清房地产投资分散 区域分散 大清的投资分布在全国18个省30多个城市 但在每个地区都未形成规模 据大清所具有的地理位置优势和市场熟悉情况来看 宜把市场定位在开发北京市场 单位 平米 万元人民币 资料来源 大清房地产公司 大清
6、的投资可分为十二大类 但在每一类别中都无法形成专业化优势 无法形成品牌 住宅 商用楼和土地 三种类别中 住宅楼的前景最为看好 市场潜力趋于无穷 房地产 大清建筑 物业 工程 大清房地产优劣势分析 评分 阐述 项目 资质 经验 土地 政府关系 资金 管理水平 开发能力 二级资质 但已面临重新 洗牌 威胁 有一些经验积累 但支持品牌尚不够 尚有一部分可开发的资源 政府对土地 项目的公开召标 使此项关系淡化 现有资金不足 集团支持尚不明朗 可回笼资金有限 急须聘请一些高素质专业管理人员来实行专业化管理 进入市场的开发能力尚不具备 强 弱 随着市场环境 竞争模式的变化 大清公司原有的优势将逐渐消失 新
7、的优势尚未培养出来 因此必须尽快调整自身发展战略 以适应市场变化 房地产 大清建筑 物业 工程 建筑产业市场分析 建筑业的发展与固定资产投资的增长存在高度的正相关性基础设施投资的增加将为建筑业的发展带来新的机遇建筑企业数量递增 竞争激烈 利润率低 市场处于无序状态建筑企业面临着严峻的挑战加快股权结构调整 是建筑企业迫在眉睫的任务 房地产 大清建筑 物业 工程 建筑业的发展与固定资产投资的增长存在高度的正相关性 预计未来我国固定资产投资将继续增长 资料来源 2000年 统计年鉴 房地产 大清建筑 物业 工程 基础设施投资的增加将为建筑业的发展带来新的机遇 政府将加大对城镇和农村基础设施的投资 西
8、部大开发 取消福利分房 实行住宅商品化 城镇住宅建设的大规模启动 加入WTO将使中国的建筑市场更具活力 环保投资增长也将进一步带动建筑市场 若申奥成功将为北京建筑业的发展带来新的生机 房地产 大清建筑 物业 工程 建筑企业面临着严峻的挑战 房地产 大清建筑 物业 工程 建设队伍总量过剩 建筑市场供大于求状况极为突出 市场不规范 地方保护使竞争环境恶化 本地形成的优势难以跨地域实现 企业组织结构不合理 整体竞争力差 在工程技术开发 工程管理 项目投融资 人才储备以及防范风险能力与国外公司还存在较大的差距 加入WTO后国外企业也参与到本已相当激烈的市场竞争 新技术 新设备 新标准 新观念的不断出现
9、 新的资质管理办法使建筑企业面临提出更高更严的标准 加快股权结构调整 是建筑企业迫在眉睫的任务 选择 特点 综合性总承包商 专业承包或劳务分包商 功能齐全 技术先进 控制能力强规范化 标准化能够组织社会化的专业分包为工程总包配套 小型化 智慧化专 精 特 新服务细致周到 十五规划中提到鼓励国有大中型企业通过相互参股的形式 实行股份制北京地区六大建筑企业都已上市 改制或正在改制 今后经营主体以民营企业为主 经营范围 投融资工程建设多产业 设计施工一体化装饰装修专门服务附加值高的服务 房地产 大清建筑 物业 工程 大清建筑公司现状和发展趋势分析 大清建筑公司的无形资产优势 资质所有者权益逐年递增
10、收入显示增长态势大清建筑公司在行业内无明显竞争优势大清建筑公司的主要竞争对手是北京市及 区 县属大中小企业 房地产 大清建筑 物业 工程 大清建筑公司的无形资产优势 资质 项目 资质等级 备注 工业与民用建筑施工 一级 建筑装饰装修工程施工 二级 土石方工程施工 二级 建筑防水工程施工 三级 供变电设备维修 三级 供变电工程施工 许可证 北京市 北京市 房地产 大清建筑 物业 工程 具备参与市场竞争的基本条件 但无明显竞争优势 若要适应今后新的市场变化格局 尚需做出重大战略调整 大清建筑公司在行业内无明显竞争优势 资质 资金 经营机制 管理 人员素质 业务水平 设备 企业文化 评分 阐述 项目
11、 具有多项3级以上资质 但面临重新评定的问题 注册金未到位 缺乏融资能力 经营管理能力较强 规章制度较完善 缺乏现代化管理手段 有专业技术人才 缺管理人才 承揽工程能力较弱 尚无重大奖项 设备完善 小而全 脱胎于军营 具有严明的组织纪律 强 弱 房地产 大清建筑 物业 工程 大清建筑公司的主要竞争对手是北京市及 区 县属大中小企业 公司类别 特征 国外公司 强大的资金 人才 技术和网络优势 关系 中直和市属 五大集团 经营规模大 管理型 涉及领域广 市及 区 县属大中小企业 大型企业年产值3亿元中型企业年产值5千万至1亿元小型企业5千万元左右 外省市进京的大中型企业 大型企业年产值3亿元中型企
12、业以劳务分包为主 房地产 大清建筑 物业 工程 物业管理作为新兴行业 其市场潜力巨大 竞争日趋激烈物业管理行业进入门槛低 企业规模偏小市场正逐步走向规范化不同档次的物业类型对管理的要求和付费标准不同物业管理的核心竞争力 服务 管理 品牌 规模 物业管理市场及行业分析 房地产 大清建筑 物业 工程 资料来源 北京小区管理办公室 物业管理作为新兴行业 其市场潜力巨大 竞争日趋激烈 原房管所基础上成立的由房地产开发商成立的新兴的物业公司境外的物业公司 所有新建住宅 写字楼都将实行物也管理原有住宅小区 办公楼也将逐步实行物业管理经济发展 生活水平提高后的产物 26 3 50 4 房地产 大清建筑 物业
13、 工程 企业规模偏小市场正逐步走向规范化 属劳动密集型产业对资金需求量不高对人员素质要求不高工商注册无政策限制 专业化程度加深从业人员多以下岗职工 外地来京人员组成管理规模普遍偏小 国营企业正逐渐退出 体制僵化 服务水平不高业内主体主要由国营改制企业 房管所 处 民营等组成境外及香港管理公司与境内公司合资 资料来源 北京小区管理办公室 房地产 大清建筑 物业 工程 不同档次的物业类型对管理的要求和付费标准不同 物业类型 服务需求 管理者 收费 别墅 公寓高档写字楼 经济适用房中档写字楼 普通住宅一般写字楼 舒适 快捷 优美个性化 方便 整洁 安全社会化 标准化 规范化 安全 卫生有效大众化 规
14、范化 10 12人民币 M2 月3 4美元 M2 月 1 1 5人民币 M2 月1 5 2 5美元 M2 月 1 1 5人民币 M2 月0 8 1 5美元 M2 月 合资 民营 民营 国有 多为原开发商 国有 民营 房管所 处 下岗职工 房地产 大清建筑 物业 工程 大清物业公司在市场竞争中尚无明显优势 关键驱动因素 服务能力 管理水平 品牌信誉 经济规模 体制创新 专业人员缺乏管理经验少 大清现状 无评优项目知名度低 业绩平平 有一定资源缺少优质资源 于市场要求不适应缺乏激励 动力 强 弱 房地产 大清建筑 物业 工程 认证专业水平低特色不明显 员工素质差 评价 管理水平低导致无法积极的参与市场竞争 管理规模受到限制管理规模小 无规模效益 限制了公司资质的评定由此形成制约大清物业公司发展的恶性循环 制约大清物业公司发展的怪圈 房地产 大清建筑 物业 工程
