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1、主讲 仲健心 总论资产评估的基本方法资产评估的前期工作机器设备的评估房屋建筑物及在建工程评估土地使用权评估无形资产评估长期投资和递延资产评估流动资产评估资源资产评估企业价值评估 总论 资产评估及其特点资产评估的目的和价值类型资产评估的假设资产评估的原则 资产评估的基本方法 市场法成本法收益法资产评估方法的比较和选择 资产评估的前期工作 资产评估的业务受理评估机构的评估准备工作委托方的评估准备工作及评估机构对资产的清查核实 机器设备的评估 机器设备评估的基本程序机器设备评估的成本法机器设备评估的其他方法 房屋建筑物及在建工程评估 房屋建筑物评估概述建筑物评估在建工程评估 土地使用权评估 土地与地
2、价地价的种类土地使用权评估的收益法土地使用权评估的市场法土地使用权评估的成本法土地使用权评估的剩余法路线价法与基准地价修正系数法 无形资产评估 无形资产及其评估特点无形资产评估的收益法无形资产评估的成本法专利权和非专利技术评估商标权评估商誉的评估 长期投资和递延资产评估 长期投资评估的特点与程序债券投资的评估股票投资的评估其他投资的评估递延资产的评估 流动资产评估 流动资产的特点和评估程序实物类流动资产的评估债权类及货币类流动资产评估 资源资产评估 资源资产概述资源资产评估的基本概念矿产资源资产评估方法 企业价值评估 企业价值评估及其特点企业价值评估的范围界定企业价值评估的收益法企业价值评估中
3、的加和法和市盈率倍数法关于负债的评估与审核 CPV SJTU 总论 资产评估及其特点 资产评估的原则 资产评估的假设 资产评估的目的和价值类型 资产评估所谓资产评估 就是指在市场经济条件下 由专业机构和人员 依据国家有关规定 根据特定的目的 遵循适用原则 依照法定程序 选择适当的价值类型 运用科学方法 对资产价值进行评定和估算的行为 资产评估的特点理解和把握资产评估的特点 有利于进一步认识资产评估的实质 对于搞好资产评估工作 提高资产评估质量具有重要意义 一般来说 资产评估具有以下特点 一 现实性 二 市场性 三 预测性 四 公正性 五 咨询性 现实性现实性是指以评估基准期为时间参照 按这一时
4、点的资产实际状况对资产进行的评定估算 资产评估的现实性表现在以下三个方面 1 资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据 只要求说明当前资产状况 而不需要说明为什么形成这个状况 以及如何由过去的那种状况变成当前状况 2 以现实状况为基础反映未来 3 现实性强调客观存在 形式上存在而实际上已消失者 或形式上不存在而事实上存在者 都要以实际上的客观存在为依据进行校正 市场性资产评估是服务于市场的活动 在市场交易活动发生的条件下 资产评估通过模拟市场条件对资产价值做出评定估算和报告 并且 这一估算和报告结果必须接受市场检验 预测性资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实 现实的评估价值必须
5、反映资产的未来潜能 未来没有潜能和效益的资产 现实评估价值是不存在的 因此 通常用未来预期收益来折算反映整体资产的现实价值 用预期使用年限和功能 评估某类资产的净值 等等 公正性公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性 它服务于资产业务的需要 而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要 公正性的表现有两点 一是资产评估是按公允 法定的准则和规程进行的 具有公允的行为规范和业务规范 这是公正性的技术基础 二是评估人员与资产业务没有利害关系的第三者 这是公正性的组织基础 咨询性咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见 这个意见本身并无强制执行的效力 评估者只对结论本身合乎职业规范
6、要求负责 而不对资产业务定价决策负责 事实上 资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考 最终的成交价取决于讨价还价的本领 咨询性除具有上述有限法律责任这一涵义以外 还有另一涵义 即资产评估是职业化专家活动 其表现是一定数量结构的专家组成专业评估机构 形成专业化的社会分工 评估活动专业化 市场化 资产评估与会计计价的区别 表现在以下方面 二者发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则 同时是以企业会计主体的持续经营为假设前提的 而资产评估则是用于发生产权变动 会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断 以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估
7、价行为 几个需要明确的概念 资产评估主体资产评估的主体 是指从事资产评估的机构和人员 具体来说 就是具有资产评估资格的中介机构和注册资产评估师 资产评估客体资产评估客体 是指被评估的资产 作为评估客体的资产 有的是单项资产 有的则是若干项资产的组合体 有的是资产的所有权 有的则是资产的使用权 等等 我国的资产评估客体 最初是以企业为主体进行的 当然也不排斥各项独立形态的资产 如房地产等 资产所谓资产 是经济主体拥有或者控制的 能以货币计量的 能够给经济主体带来经济效益的经济资源 资产具有以下几点基本特征 1 资产必须是经济主体拥有或者控制的 2 资产必须能以货币计量 也就是说资产能够运用货币计
8、量其价值 否则就不能将其作为资产确认 3 资产必须是能够给经济主体带来经济利益的资源 即可望给经济主体现金流人的资源 资产的分类1 按资产存在形态分类 可以分为有形资产和无形资产 2 按资产是否具有综合获利能力分类 可以分为单项资产和整体资产 3 按资产能否独立存在分类 可以分为可确指的资产和不可确指的资产 二者的目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产 使货币能够客观地反映资产的实际价值量 资产评估则是就资产论权益 资产评估价值反映资产的效用 并以此作为取得收人或确定在新的组织 实体中的权益的依据 同时 会计学中资产计价的目的是为投资者 债权人和经营管理者提供有效的会计信息 资产评估价值则是
9、为资产的交易和投资提供公平的价值尺度 执行操作者不同资产计价是由本企业的财会人员来完成的 只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价 是一项经常的 大量的工作 资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的 而且 资产评估工作除需要有资产评估学 财务会计知识以外 还需要工程技术 经济法律等多方面的知识才能完成 其工作难度和复杂程度远超过会计计价 CPV SJTU 总论 资产评估及其特点 资产评估的原则 资产评估的假设 资产评估的目的和价值类型 资产评估的目的资产评估的目的指的是被评估资产即将发生的经济行为 同样的资产 因为评估目的不同 其评估值也往往不相同 因此 明确资产评估目
10、的 对于科学地组织资产评估工作 提高资产评估质量 具有重要意义 根据中国现行制度规定 对占有国有资产的单位发生下列经济行为时需要评估 资产转让 企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营 中外合资 合作 企业清算 抵押 担保 企业租赁 对于上述经济行为 前7种属于必须评估的范围 后3种则根据具体情况 当事人可自行决定是否需要评估 资产评估的价值类型资产评估的价值类型指的是资产评估价值的质的规定性 即价值内涵 价值类型需要与资产行为的发生相匹配 资产评估的价值类型是资产评估价值形式上的具体化 资产在价值形态上的计量可以有多种类型的涵义 分别从不同角度反映资产的价值特征 这些不同涵义的价值不仅在质上是
11、不同的 在量上也存在较大差异 而作为资产业务所要求的具体价值类型却是唯一的 否则 就失去了正确反映和提供价值尺度的功能 关于资产评估价值类型的种类 从不同的角度出发 有着不同的表述 一种表述将价值类型归纳为四种 即重置成本 现行市价 收益现值和清算价格 重置成本重置成本是指在现时条件下 按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本 重置成本的构成与历史成本一样 也是反映资产购建 运输 安装 调试等建设过程中全部费用的价格 只不过它是按现有技术条件初价格水平计算的 重置成本适用的前提是资产处于在用状态 一方面反映资产已经投人使用 另一方面反映资产能够继续使用 对所有者具有使用价值 决定重置成本
12、的两个基本因素是重置完全成本及其损耗 或称贬值 现行市价现行市价是资产在公平市场上的售卖价格 现行市价源生于公平市场 具有如下规定性 有充分的市场竞争 买卖双方没有垄断和强制 双方都有足够的时间和能力了解实情 具有独立的判断和理智的选择 决定现行市价的基本因素有 基础价格 供求关系 质量因素 收益现值收益现值是指根据资产未来预期获利能力的大小 按照 将本求利 的逆向思维 以利索本 以适当的折现率或资本化率将未来收益折成的现值 可见 收益现值是指为获得资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额 收益现值适用的前提条件是资产投人使用 同时 投资者投资的直接目的是为了获得预期收益 清算价格清算价格是指
13、在非正常市场上限制拍卖的价格 清算价格一般低于现行市价 这是由市场供求状况决定的 其一 因经营失利而导致破产的企业 必然会急于将资产转让或拍卖 其二 这种交易活动主要取决于买方 占有主动权的买方必定会极力压低成交价格 以从中获取利益 一般来说 在市场机制比较健全的情况下 资产价值会因竞争而趋于合理 以市场售价评定其清算价格仍有一定意义 尽管如此 资产的清算价格也往往会低于其现行市场价格 有些市场上不需要的资产 其清算价格甚至会大大低于账面价格 因此 清算价格一般取决于下列几个因素 资产的通用性 清算时间的限制 资产价值类型选择综述对于资产评估价值类型的选择 必须与资产经济行为的发生密切结合起来
14、 不同的经济行为 所要求资产评估价值的内涵是不一样的 如果不区别资产经济行为确定评估价值类型 或者笼统地确定资产评估值 就会失去评估价值的科学性 实际工作中 资产评估的经济行为是多种多样的 要求评估机构和评估人员充分理解资产评估价值类型的涵义和适用前提 选择科学合理的价值类型 CPV SJTU 总论 资产评估及其特点 资产评估的原则 资产评估的假设 资产评估的目的和价值类型 资产评估的假设假设对任何学科都是重要的 相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的 资产评估与其他学科一样 其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的 适用资产评估的假设有以下几种 一 继续使用假设二 公开
15、市场假设三 清算 清偿 假设在资产评估中 由于资产未来效用有别而形成了 三种假设 在不同假设条件下 评估结果各不相同 在继续使用假设前提下 要求评估资产的继续使用价值 在公开市场假设前提下 要求评估资产的公平市场价值 在清算 清偿 假设前提下 要求评估资产的清算价格 因此 资产评估人员在评估业务活动中要充分分析了解 判断认定被评估资产最可能的效用 以便得出有效结论 CPV SJTU 总论 资产评估及其特点 资产评估的原则 资产评估的假设 资产评估的目的和价值类型 资产评估原则资产评估的原则是调节资产评估委托者 评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系 规范评估行为和业务的准
16、则 它包括两个层次的内容 即 一 资产评估的工作原则二 资产评估的经济原则 资产评估的工作原则 一 独立性原则独立性原则要求在资产评估过程申摆脱资产业务当事人利益的影响 评估工作始终坚持独立的第三者立场 二 客观性原则客观性原则是指评估结果应以充分的事实为依据 三 科学性原则科学性原则是指在资产评估过程中 必须根据评估的特定目的 选择适用的价值类型和方法 制定科学的评估实施方案 使资产评估结果科学合理 科学性原则还要求资产评估程序科学合理 四 专业性原则专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构 资产评估的经济原则 一 贡献原则贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值 取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献 或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定 二 替代原则替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时 最低价格的资产需求最大 三 预期原则预期原则是指在资产评估过程中 资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定 而是基于对未来收益的期望值决定 资产评估价值的高低 取决于现实资产的未来效用或获利能力 资产评估的经济原则资产评估的各经济原则
