2014武汉泛海cbd写字楼及商业价格报告

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1、泛海武汉CBD写字楼及商业项目价格预测报告 谨呈 武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司 2014年3月15日 2 报告目录 项目研究背景 影响价格因素 附件 价格预估方法 3 1 项目研究背景 项目本体价值分析价格预估对象确定预估对象概况 4 企业背景 中国泛海控股集团 上市企业 具备雄厚资金实力和品牌影响力 项目本体分析 住宅项目北京泛海国际居住区项目 公寓项目上海泛海国际公寓项目 商务中心项目杭州泛海城市广场项目 房地产业与基础设施建设是中国泛海集团的主要产业之一 集团控股的房地产开发集团和房地产项目公司15家 主要分布在北京 上海 深圳 武汉 杭州等城市 现拥有可开发面积及土地储备超

2、过1200万 项目用地均位于城市中心的黄金地段 2011 03泛海建设荣获由人民网主办的中国房地产口碑排行榜中的房企品牌奖 同时公司武汉泛海国际居住区项目及杭州泛海国际中心荣获产品品质奖 2011 07泛海建设在 博鳌 21世纪房地产论坛 荣获 2011年度最具投资价值地产上市公司大奖 杭州泛海城市广场项目获得了 2011年度中国城市综合体新地标大奖 2011 09泛海建设在第八届中国房地产品牌发展高峰论坛荣获 2010中国华北房地产公司品牌价值TOP10 大奖 5 定位 武汉CBD 立足华中 服务全国 面向世界 的一流现代服务业中心 是武汉城市各功能中心的连接中心 项目本体分析 广州CBD体

3、量 780万 形成时间 1993 2001 深圳CBD体量 780万 物业比例 办公 商业娱乐 市政交通 住宅公寓 49 13 13 25形成时间 1993 2001 武汉CBD体量 1300万 不是所有的城市都有一个CBDCBD是城市未来的中心 6 规模 武汉CBD总建面1300万 二环以内唯一城市运营级别的区域开发项目 项目本体分析 7 地铁规划5条线路共有6个站点 其中核心区3线 十字形 型换乘 边缘区有3个换乘站 2个一般站2号线 范湖站 王家墩东站通车时间 2012年3号线 区域内设站点 范湖站 王家墩北站 王家墩中心站 双墩站通车时间 2014年7号线 王家墩中心站 王家墩东站 1

4、0号线及12号线均规划有站点交通规划 两纵三横101号路 连接常青路与宝丰二路通至汉阳王家湾102号路 连接常青路与宝丰二路通至汉阳沌口开发区103号路 连接青年路与汉西路通至东西湖台商开发区104号路 连接建设大道与汉西路204号路 连接航空路与汉西路市政道路商务区范围内共有25条道路 道路全长19公里 包含雨水 污水 电力 综合管沟等相关管线 2012年将完成所有道路建设 除受地下空间影响外 交通 内外交通及市政道路规划完善 未来发展利好明显 项目本体分析 8 资源 王家墩 梦泽湖双公园布局 为市中心绝版绿色资源 项目本体分析 王家墩公园是武汉市市级公园 位于武汉CBD北部 占地约12公顷

5、 由四山两坡为骨架 旨在创造一个真正自然的 森林的山地环境 为整个CBD提供天然 氧仓 成为连接启动区 商务核心区生态走廊的重要组成部分梦泽湖公园 作为武汉市最大的开放式人工水体公园群 位于CBD南部 总面积约49 6公顷 其中湖水面约22公顷 形成具有生态效用的大型公共开敞水域空间 梦泽湖四周将建环湖景观带 由环湖而生的超五星级酒店 主题商业街 文化艺术馆 演艺中心 各类娱乐休闲景点组成 构筑一条活力四射 魅力超凡的商务休闲长廊 9 武汉CBD前无先例 后无来者 武汉CBD蕴藏巨大能量 蓄势待发项目未来价值平台将不断提升 10 价格预估对象 11 写字楼 城市广场一期 位于武汉CBD东北部

6、规划总建筑面积约30 1万 是武汉CBD首个集购物中心 酒店 写字楼等功能于一体的大型城市综合体项目 城广一期写字楼定位 为5A甲级办公 项目于2009年6月开工 写字楼于2012年7月封顶 2013年投入使用 土地权属 用地性质为商业用地 土地使用年限到2047年9月 研究对象概况城广一期写字楼 城市广场一期写字楼为5A甲级写字楼 土地收益年限到2047年9月 12 预测时点写字楼商务氛围并不成熟 配套设施无较大改善 一期写字楼及楼下购物中心 Soho城 研究对象概况城广一期写字楼 王家墩公园 住宅片区 13 城广三期商业为餐饮业态为主的商业街铺与独立功能式商业 土地收益年限到2047年9月

7、 城广三期商业 总建面1 43万 由2层的临街商业和一栋4层独立酒楼组成 商业预计2012年9月达到预售条件 商业定位 餐饮业态为主 中高端定位土地收益年限 2047年9月 研究对象概况城广三期商业 14 销售时点商业氛围尚未成熟 居住氛围较弱 人流导入能力相对较弱 城广三期商业 Soho城 研究对象概况城广三期商业 王家墩公园 住宅片区 15 SOHO城裙楼商业 中高端定位 办公裙楼商业 预计2012年4月达到预售条件土地收益年限 2047年9月 SOHO城商业为办公裙楼商业 土地收益年限到2047年9月 研究对象概况Soho城商业 16 销售时点商业氛围尚未成熟 商业人流导入性弱 昭示性不

8、强 Soho城 研究对象概况Soho城商业 王家墩公园 住宅片区 17 总结 随着项目开发的逐渐推进 区域逐步成熟 项目价值平台将不断攀升 竞争层面将会逐步扩大基于现实情况和项目的整体规划 住宅产品是可以卖预期价值的写字楼和商业产品的运作需要商务 商业氛围 从短期来看 项目自身商办物业市场氛围相对淡薄 对价格的支撑力度不够 18 2 影响价格因素 城市发展水平宏观政策写字楼市场竞争商业市场竞争 19 武汉城市地位 经济发展 强劲消费力 为商办物业市场发展提供了有利大环境 城市发展水平 2001 2011年武汉地区生产总值及增幅走势 单位 亿元 数据来源 武汉市统计局 2007 2011年武汉社

9、会消费品零售总额及增长率走势 单位 亿元 近几年随着武汉城市圈的建立 武汉市经济得到了快速发展 2004 2008年武汉GDP增长速度一直保持在15 以上 高于全国GDP的增速 2011年GDP为6500亿元 全国排名第11 2011年前11月 武汉社会消费品零售总额达到2614 22亿元 同比增长17 8 相比2010年全年增长3 61 2015年预计突破5000亿元 20 政府对住宅市场宏观调控 促使住宅市场投资资金转向 商办物业迎来了发展机遇 宏观政策 21 宏观政策 商业物业历年成交量 万 商业物业历年成交均价 元 2011年 全市商业成交面积96 27万 同比增加3 52 占全市商品

10、房成交量的7 39 2011年 全市商业成交均价15526元 与2010年同期相比 涨幅达15 从近几年商业成交均价走势看 一直保持明显的上涨趋势 数据来源 武汉市统计局 世联地产监测平台 武汉正式执行限购令以来 商办物业量价呈整体上升趋势 发展机遇良好 22 从短期来看 政策的延续性为商办物业的发展带来了机会 商办物业集中上马现象凸显 竞争压力激增 总结 2010年各类物业新增供应情况 2011年各类商业物业新增供应情况 2011年新增商业供应量同比增加16 且商铺增幅最大 达47 2011年供求比总体呈递增趋势 2011年武汉销售型商业营业用房供求比走势 数据来源 武汉市统计局 世联地产监

11、测平台 23 从长期来看 武汉商办物业在消化政策红利之后 品质走高的同时市场将逐渐趋于平稳 总结 西园商业街 武汉天地企业中心5号 万达中央文化商务区 商业地产发展机遇中亦蕴含风险 商业地产投资回报期长 对开发企业的专业能力要求高 挑战性较大开发企业转战商业市场 市场后续潜在供应可能过大 加大市场竞争及销售压力武汉商办物业未来将由高速发展期进入平稳发展期 24 小结 从武汉的城市地位 经济发展 居民消费力等角度来看 武汉商办物业具备市场发展机会从宏观政策来看 项目商办物业销售期内要充分考虑政策红利带来的竞争压力 从而调整价格策略 25 本项目入市时间2012 2013年左右 大约对应2007

12、2008年左右的深圳市场阶段 处于写字楼发展阶段 写字楼部分发展趋势 一 起步阶段阶段特点贩卖地段客户核心关注位置价格交通办公成本二 萌芽阶段阶段特点重视立面 大堂客户核心关注商务形象办公环境三 发展阶段阶段特点重视产品打造客户核心关注产品尺度细节四 成熟阶段阶段特点附加值打造 持有为主客户核心关注增值服务理念科技设计感 26 市场格局 从区域角度来看 武汉商办物业价值链由北向南呈三级递减梯队 本项目处于价格第一梯队的延伸区域 写字楼租户 建设大道及解放大道 中南中北 光谷 写字楼租金 典型项目 民生银行 建银大厦 新世界国贸大厦 瑞通广场 中商广场 世纪广场 中建工行广场 慧谷时空 光谷国际

13、广场 国际企业中心 通用 诺基亚 微软 汇丰银行等国际知名企业 中建三局 中煤国际 爱普生等国内外知名企业 主要为高科技中小企业和创业型企业 60 120元 月 45 60元 月 25 55元 月 商办物业的集聚效应导致成熟商务区写字楼物业租金抬升 并进一步导致商办物业的升级提档 写字楼部分市场格局 27 销售价格 汉口成熟区域甲级写字楼售价约为1 8 1 9万 非成熟区域写字楼约为1 3 1 5万 写字楼部分销售价格 28 出租价格 核心商务区甲级写字楼租金多在60元 月以上 商务外围区租金约为30 55元 月 写字楼部分出租价格 29 出租率 成熟商务区写字楼出租率普遍超过95 租赁市场非

14、常繁荣 目前 写字楼一般为2 3年一个租赁期 租约稳定 空置率低 租金与使用年限关系 写字楼租金稳步上升 与使用年限呈正比关系 世联权威报告 写字楼部分出租率 30 供应量 项目销售期内武汉甲级写字楼供应量约为90万万 竞争压力偏大 写字楼部分供应量 项目预计2012至2013为销售期 统计时暂时未含2014 2015年及以后项目数据 31 供应量 项目销售期内武汉甲级写字楼供应量约为90万万 竞争压力偏大 写字楼部分供应量 项目预计2012至2013为销售期 统计时暂时未含2014 2015年及以后项目数据 32 需求面积 以300 以下的中小户型为主 68 但仍有20 的需求500 以上的

15、大客户 大客户特征 以内资企业为主 部分知名跨国企业武汉分公司 国企入驻 基本以从事实业 零售 金融为主 其中外资大客户从事实业的比重较大 国企主要是四大银行在武汉的分公司为主 写字楼部分客户 客户需求以300 以下为主 部分500 以上 大客户多为内资企业 大客户比例占20 33 写字楼部分客户 地段 商务氛围等为客户核心关注的外部因素 建筑本体及硬件配置为内部因素 地段 周边商务氛围及配套 景观资源是客户最为关注的外部因素 建筑本体 平面布局 外立面 大堂尺度 层高 公共空间装饰等 硬件配置 电梯 空调 幕墙等 为客户对产品本体主要关注点 整售会返租客户尤为关注最低年收益率 外部因素 内部

16、因素 34 外部优势 公园景观资源 外部劣势 非核心商务区 商务氛围不浓厚 项目不在核心商务区范围 商务氛围不浓厚 仅有公园景观资源优势 项目竞争力相对较弱 产品分析 从客户关注点出发 项目在地段 商务氛围方面竞争力较弱 写字楼部分产品分析 35 产品分析 从而客户关注点出发 项目硬件及相关配套不具备明显优势 写字楼部分产品分析 内部优势 车位配比高 项目特点 相对区域内优质写字楼项目不具备突出优势 项目硬件及配套部分不具备绝对竞争优势 36 本项目区域 核心商务区外围 售价及租金均不处于领先地位非成熟商务区 写字楼售价 1 3 1 5万 核心商务区外围 写字楼租金 30 55元 月本项目竞争 基于项目高站位 本项目写字楼未来竞争压力较大 价格提升需谨慎本项目质素 从客户敏感点出发 本项目内外部质素并不具备绝对领先的地位 价格提升有一定难度 小结 37 销售模式 目前主要为散售模式 随着供应增加 未来整售 定制式模式会逐渐增加 写字楼部分销售模式 38 整售案例1 武汉天地企业中心5号 整售给平安保险 目前平安保险自持一部分用于办公 另一部分用以出租 写字楼部分整售案例 开发及运营管理

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