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1、（建筑工程管理）样板房施工第二章样板房施工2.1样板房施工的目的样板房也可以是样板段、样板层，我们这里统称为样板房。样板房是业主对施工单位各方面能力的全面检验，也是施工单位的项目部在正式大面积施工前的实战演练。项目部可以借此对项目的组织和管理进行检验和调整，制定策略和计划进一步完善施工准备工作。样板房同时也是作为公司开拓市场、展示形象和实力的重要渠道，确保样板房能优质、高效的按期优质完成并达到预期的设计效果，是树立公司良好形象和进一步承接后续工程的基础和前提。通过样板房施工，提前解决施工图纸和施工现场存在的矛盾，在设计效果、方案优化、材料的确定及供应、施工工艺、成品保护、质量管理等方面都能提供
2、积极的检验、改进、指导作用，为后续的全装修顺利实施打好基础。2.1.1施工图和设计效果的确定2.1.1.1 进一步完善施工图，明确节点做法。对原有施工图中的不明确的地方，进行完善并明确，对部份节点图进行补充细化。2.1.1.2 修正建筑实体与施工图纸的偏差。装修图纸都是根据建筑设计图纸进行的，通常建筑实体与设计都会存有差别，通过样板房施工可发现并予以修正，还可以明确和调整技术人员审图和图纸会审中都不易发现的重要环节或偏差。2.1.1.3 修正设计效果与实际效果的偏差。样板房提供给设计师和发展商最为直观的实际效果，使其对整体的设计效果进行把控或调整、修改，通过样板房，最终确定施工图纸和设计的最终
3、效果，最大限度的避免在全装修过程中出现图纸的大修大改。2.1.2材料及其供应商的确定2.1.2.1 材料的确定。使施工准备工作中制定的用材标准明确化，所有主材和重要辅材的品牌、规格、型号、质量等级要获得业主和设计书面确认，对在样板房施工期间才确定下来或改动的材料要进行封样，制作成补充材料样板报业主和设计签字确认，再由项目部和业主分别封存，以此确立材料采购和验收的质量标准和依据，避免因材料不确定给全装修的施工、进度等造成不利的影响。2.1.2.2 材料实际用量的确定。对各种主辅材料的使用进行合理统计，对其中块料面层材料（如墙地砖、大理石等）进行现场排版，测算材料排版损耗，绘制排版图并报设计及业主
4、方确认，同时通过样板房实际施工，测算出二次搬运、施工等损耗，得出材料实际损耗率，由项目部编制主材损耗率审批表报部门审核，损耗较大超过报价所含定额的还比须报甲方签证。通过上述工作，从而使工程材料明细表更趋完善和准确，成为全装修整个工程材料使用的控制依据，达到对工程材料品质数量等的全面掌控。2.1.2.3 材料价格的确定，特别是主材和重要辅材的批价得到业主明确的书面确认，为材料合同的签订提供参考依据和标准。2.1.2.4 供应商的确定。可对初步确定的各供应商和分包进行较为直观的评定和筛选。项目经理、各工种施工员通过横向施工单位和纵向建材市场对比、考核他们的质量、价格、资金、实际供货能力、服务情况，
5、对成品、半成品加工单位，还要考察其加工能力即设备、人员、场地及物流情况，对不合格的供应商考虑进行更换调整，为全装修材料供应提供最大程度的保证。2.1.3施工工艺及质量标准的确定2.1.3.1 明确装修与土建、各分包单位、分包单位与总包单位之间等有合同关系或各专业班组之间具体直观的工作交接界面或节点。2.1.3.2 对原先制定的某些不尽合理或会造成浪费的工艺、用材等进行调整。2.1.3.3 通过与业主、设计、监理协调或引导，将设计要求的某些不适合或不利于全装修施工的工艺、用材、验收标准等朝适合有利的方向进行调整。2.1.3.4 通过调整或改进，形成书面技术资料，形成一套符合现场实际的施工工艺和质
6、量标准，为全装修奠定基础。2.1.4成本测算2.1.4.1 材料成本的确定。通过样板房的施工，工程材料明细表更趋完善和准确，同时，项目部编制出主材损耗率审批表，项目经理通过组织项目工程师、材料员和施工员，测算材料预算用量和实际可能用量的对照分析表，可较为准确地测算出整个工程的材料成本。2.1.4.2 人工成本的确定。根据样板房施工的难易程度，参考样板房施工的用工数量，结合公司的内部人工定额，可制定本工程全装修人工定额标准，从而测算出整个工程的人工成本。项目部编制工程人工定额标准汇总表报部门审核，经批准后可作为项目部和施工班组签订内部承包协议书的参照标准。2.1.4.3 管理成本的确定。通过样板
7、房施工，直接接触了工程各方管理模式和流程，可大致确定项目部组织结构和总用工人数，项目部可制定相应的经营办公费用计划，实现对工程管理费用的预控。2.1.4.4 确定工程成本的控制目标。通过对材料、人工、管理费用的测算，可得出整个工程的成本，形成总的控制目标。同时通过对单套人工、材料的直接成本分析，进行对全装修施工的成本控制，如用作任务书中工作量和材料用量的核定、班组施工进度的安排控制等，形成对全装修施工形成有计划的管理。2.1.5项目组织结构和施工班组的确定2.1.5.1 通过一定时间项目部的运作，项目部各级管理人员的磨合，可总结完善工程管理，进而对全装修施工管理的组织结构，管理人员配备等进行实
8、地调整和补充。2.1.5.2 不同的班组有不同的特点，有的班组适合做小批量的高档装修，有的只适合做中档但大体量的装修，这就要求项目部准确了解工程的特点，同时对班组素质和施工特点有准确的了解和判断。通过样板房，各施工班组施工质量的优劣、服从管理程度、对施工工艺准确执行程度、人员素质等得以具体展现，项目经理通过对各施工班组的评定，可以选定适合今后全装修的施工班组。2.1.5.3 根据经批准的工程人工定额标准汇总表和主材损耗率审批表，与符合要求的施工班组签订内部承包协议书、授权委托书、施工安全协议等，将施工班组和人员确定下来，保证全装修施工的对劳动力的需求。2.1.6内外部各项流程、制度的确定2.1
9、.6.1 项目部内部分工的明确和细化。首先，检验项目的各项工作是否布置安排妥当，是否都有人具体负责，还有没有遗漏的工作；其次，检验项目管理力量的配置合理与否，各级管理人员对工作的胜任程度，工作量均衡和合理性，是否需要进行必要的调整或补充。2.1.6.2 确定各项工作流程和管理制度。样板房实际上是项目部与业主、设计、监理、审计，装修与土建，总包和分包等多方和项目部自身进行磨合的过程，通过一系列工作的实际进行，比如设计变更、工程签证的上报、现场指令的下达、项目部内部管理工作、返工、文件往来、验收等，形成有该工程特点的操作模式，理顺各项工作关系，为全装修工程的顺利开展创造条件。2.1.6.3 确定各
10、项工作的具体负责人或联系人。比如通过会议纪要形式或直接以书面发文方式，明确各方的签字权限和有效性，工作的对口负责人等。2.1.6.4 确定规范的工作模式和流程，如收发文制度、会议纪要、设计变更、工程签证等，确保资料、信息的传达准确、及时、有效。发包人或监理单位组织各相关单位代表召开会议各参加单位代表书面签到,发包方代表主持会议监理方负责做会议记录监理单位负责整理会议内容形成会议纪要监理单位负责将会议纪要交各参加单位传阅审核各参加单位在会议纪要上分别签字盖章表示确认监理单位负责将经确认后的会议纪要分发各与会单位参加单位如对会议纪要内容有疑义,可提请监理单位修正会议纪要流程2.1.6.5 此外，项
11、目部管理人员必须熟悉和掌握如工程变更、会议纪要等重要工作的行业操作惯例。通常情况下，可以参照工程变更流程图、会议纪要流程图操作。2.1.7施工方案的优化通过样板房的施工，积累了一定针对特定工程特点的现场管理和施工经验，可以对原有施工方案进行一系列优化，调整或重新制定施工工艺、质量标准，安排现场布置，去除不必要的环节，精简细化个别流程，使施工方案更符合现场实际，提高效益。2.2毛坯房验收通过毛坯房验收，划分清楚工作界面。根据招投标文件、施工合同、图纸及预算等，对工作量切割差异部位进行统计，如土建未完成的、质量不符规范等不属于承包责任范围的工作，并向总包、业主等书面提出，以明确责任人，影响到施工合
12、同正常执行的，应根据具体情况向甲方及时提出工期、费用方面的签证要求。毛坯房的质量对装饰质量有着至关重要的影响，通过毛坯房验收，对土建的结构基层质量不足的地方给予评价、指出，使全装修施工介入前得到整改、解决，避免由此带来的进度失控、装修造价不准确及装修后产生无法追溯的质量、安全等问题。2.2.1验收人员组成参加毛坯房的验收工作的成员必须具备一定的专业素质，经专业培训合格后，方可上岗作业，一般由项目经理（或项目副经理）、项目工程师、各工种施工员及若干工人组成。实际作业中可以分成若干小组，分别对房毛坯房的各部位进行系统验收。2.2.2毛坯房验收流程和标准毛坯房验收按照毛坯房检验专业验房作业指导书执行
13、，具体实施的流程和标准等参见全装修施工工艺及质量标准以及本文的附件施工现场目测实测拍摄记录要点一览表。毛坯房验收以国家房屋验收规范为依据，主要对墙面空鼓、垂直度、平整度，房间方正度，窗户渗水等关键点的检查，对现场有缺陷部位进行详细记录和拍照，项目经理对记录进行核对检查后负责将该记录递交监理、业主签认并协商具体的解决方案，具体检查部位和检查项目参见下表及相应附表（参见附件）：检查部位检查项目墙面平整度、垂直度、阴阳角垂直度、阴阳角方正度、空鼓、开裂、渗漏顶面水平高差、平整度、空鼓、开裂、渗漏地面水平高差、平整度、方正度、空鼓、开裂、渗漏、盛水门窗水平高差、边框垂直度、开启灵活、五金配件齐全、渗漏
14、电气分户箱漏电短路测试、相位测试、绝缘电阻测试、亮灯测试给水管道压力时间/Mpa值、给水畅通、安装牢固、管道间距、渗漏排水管道排污管道畅通、排水管道畅通、地漏管道畅通、安装牢固、渗漏表中各检查部位分别对应一张明细清单（参见附表：毛坯房验收检查表），在毛坯验收过程中，必须对照表中列项逐一进行验收检查，以便及时发现问题采取措施处理，避免装修后因土建结构造成的质量问题。2.2.3常见质量问题处理原则 对新建工程，整体结构裂缝，由土建、设计作整改方案，由原施工方进行整改。 对屋面、墙面、窗边渗漏，由原施工方进行整改，直到不渗漏为止。 对门、窗、五金件存在的松动、锈蚀、损坏等质量问题，由原施工方进行整改
15、。 对电气、给排水、弱电等安装工程出现的问题，由原施工方进行整改。所有质量问题应由业主、监理、总包方等协商确定整改责任人，由责任方制定方案完成整改，整改完成后再由业主组织验收组成员进行复验。2.3样板房施工的注意事项2.3.1作业流程抓好样板施工，坚持以点带面，以样板带全部的施工方法，确保整体工程有序进行。通常作业流程为：测量放线隔墙、吊顶基层制作安装设备、导线、接线盒隐蔽验收批腻子安装门扇顶棚涂料墙面涂料木制品油漆五金件安装地面工程饰面清理成品保护竣工清理。2.3.2场容场貌标准样板房的场容场貌必须严格执行VI制度，重点检查和贯彻落实以下规定：2.3.2.1 现场所有施工人员统一穿着公司工作服。2.3.2.2 办公室门张贴公司标准施工铭牌，办公室或会议室内墙面正中间挂公司“激情激励 务实务精”的八字方针，两侧墙面张挂岗位责任制及相应的配套图表，张挂整齐牢固。2.3.2.3 施工现场主要进出口应悬挂公司标准宣传栏。2.3.2.4 现场料具库应分类摆放，库内整洁，行走道通畅。木工间、油漆间及仓库等危险区域要有醒目的安全警示标志。有条件的，应设仓库堆放料具；现场不具备条件的，应将材料分类妥善放置，严禁楼层超载乱堆物料。2.3.2.5 做好成品保护。加强对原有成品、半成品的保护，如进场前已有的门窗、管线、智能设备等，不得损坏；认
