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1、新疆阿克苏金现代城整体规划设计建议一、整体规划设计建议本项目工程已经施工完毕，在整体规划上已经没有太多的改变，现主要是从项目装修装饰，用材、商业氛围营造等方面对项目提出适当的建议：一个商业项目的设计规划应与项目的整体定位相符。本项目定位为时尚体验MALL，反映出项目所体现的商业形象，其市场影响力和市场形象是其他项目无法比拟和模仿的。因此，本项目在整个规划设计时，必须将这种“时尚”魅力充分的表现出来。（一）外部规划1、外立面项目的外立面设计，充分体现着项目的形象、档次、性格等多种内涵。结合本项目的定位，敝司认为：本项目的外立面，至少应在三个方面加以把握。l 首先要体现一种“时尚、潮流”的现代商业
2、形象。这就要求设计：标志醒目、颜色活泼、线条流畅、俊朗，层次和韵律动感极强，整个建筑物外观明丽、富有现代感，给人视觉很有冲击力。l 二要利于渲染商业气氛，注重对灯光和色彩的应用。大型射灯、入墙廊灯、霓红灯地面路灯、灯箱广告、广场筒灯争相辉映，组成变幻、明丽的都市夜景，使本项目成为阿克苏的“航标塔”。l 三要便于商家对商品的宣传。各个立面均设置玻璃橱窗，起到展示商品的重要功能，同时，预留一定数量的大型广告位。2、外广场l 外广场不要求很大，重要的是体现“时尚”的主题。l 时尚主题的表现为小品、休闲设施等，既能吸客纳客，又是对商业氛围的渲染，充分调动消费者的购买冲动。（二）内部规划内部规划调整1、
3、中庭中庭是为商场疏导人流，创造最大人流价值所在的区域。提升商场内铺价值同时也是本项目在产品规划设计上亟需解决的问题。因此，商场中庭的设置是关键。l 商场中庭作为商场内部最为出色的环境配套部分，必须保持足够的空间，但考虑到整体实用价值，建议把中庭的楼梯口封闭，加大中庭面积，集中人流，用来举办商业活动和商品展示（如一定要设置楼梯，可以考虑把楼梯口设置在中庭靠左的侧面）。l 在商场中庭的空间布置上，加强休闲空间的配套，如摆放室内植物、设置雕塑小品及休息座椅，以此延长消费者在商场内的停留时间，增加消费者在商场购物的几率。2、商铺间隔建议3、内部氛围的营造l 主通道及各通道连接处制造多个节点，设置一定数
4、量的休闲椅，布置雕塑、艺术小品等相应的景观，制造高潮迭起、欲罢不能的新鲜感，不停刺激和强化消费者的购买欲。l 在通道交叉部分设计独特而又明显的指引标志，指引消费者目标方向，软性引导消费者按我们设计的路线步步深入。l 本项目的公共休闲空间包括主入口广场、顶层平台花园、每层中庭、以及通道上的各个节点，它们在功能上不仅起着聚集和疏导人流的作用，更是传播现代商业文化的有效载体。4、装修建议商业物业装修的范畴十分广泛，从整体规划到楼层布局，从大环境的营造到商场内各个店面的设计无不关系到项目的总体形象。过往横平竖直的购物环境让人紧张和压抑，必然不再适宜现代人的购物心态,活泼的装修风格让人感到放松和舒适，更
5、能激发人们的购买欲望。我司对于项目的装修提出以下建议：l 装修风格既要保持商场的相对统一，又要保证各功能区的相对独立。l 商场内墙、地面、天花、灯饰等元素在色调、图案上均要达到和谐一致。l 墙体、地面色调应以简明为主，图案一般以清晰简约的个性化格式图案为宜。l 灯饰要根据不同业种的特点而选择。如电器类与服装类，前者不需特效，而后者则注重灯光所带来的效果；通道和拐角是商场的缓冲区域，应选用过渡性较好的灯饰；游玩区和休闲区，则可选择色调丰富的灯饰组合。l 材料的选择，要考虑到日后的使用与保养问题，如地面要易于保洁，具耐磨性，防滑性。二、功能划分一个大型的商业物业实质是一个区域性商业街区的缩影，也是
6、一个相对独立的个体。怎样对其进行功能划分直接关系到商场的人流量和人们的循环消费，良好的功能分区、业种搭配是商业物业取胜之道。（一）、复合业态多元化经营需求决定供应，这是市场经济的商业规则。商场的业种规划，要结合区域需求量与供应量，来确定业种需求弹性。项目处于阿克苏最成熟的商业街区，周边商铺供应量充足，有些商品呈一定程度上的饱和状态。因此，在业态划分时，我们要囊括服装、鞋帽、皮具、箱包、休闲系列、体育用品、钟表、珠宝、化妆品、家电、家具、家居饰品、通讯、IT中西餐饮、休闲娱乐等各种不同业种，一举网尽阿克苏所有种类的经营商户。全面覆盖阿克苏各个消费层面，保证商场不同时节（周一至周日）、不同时段（早
7、上至凌晨）畅旺经营。（二）、多种商品有机组合在业种确立之后，不是简单地放在一起，而要针对业种属性、消费者购物习性等，进行有效组合。注意不同属性业种之间的搭配，避免出现相互排斥。利用业种的空间衔接，引导顾客循环消费。对于本项目的功能划分，我司将以下列三种方式进行：互补式：按照商场商品的不同属性，以互相补充为原则进行业种规划。如休闲服装与体育用品的相互补充。填充式：在某个范围下，属同种业种，但另一种是作为填充作用，如手机与手机饰品、电池等的搭配。混合交叉式：商品品种多，品牌齐、形成交叉混合业种组合。如女人街包括服装、鞋革、化妆品、珠宝等。商场的功能划分表功能划分具体功能购物超市、各种服装品牌专卖店
8、、精品店、工艺品店、家电超市、文体用品店等构成商场丰富多彩的购物内容。休闲室外广场、中庭广场、绿化组团、精致小品、立面设计，处处洋溢着写意、舒适的休闲气氛；可供休憩的休息座和户外长椅更为消费者提供一个悠闲、轻松的驻足之处。餐饮商场内经营各种中西饮食。包括特色餐厅、民族风情餐厅、主题餐厅、休闲酒吧、茶座、咖啡吧、小吃屋、雪糕屋、甜品屋等。娱乐定期组织各种促销表演与产品展示活动，使之成为人气聚集中心地带。同时，商场配套最新奇时尚的娱乐设施，如电子游乐场、儿童游乐天地，进一步强化商场的娱乐功能。（三）具体功能分布1 街铺区域主要经营类别主力经营群体主力消费群体划分依据新华路（时尚旗舰港）大型知名品牌
9、专卖场（男女品牌服饰、高级皮具、珠宝首饰）知名品牌专卖店及经销商、加盟连锁店等较高收入消费群体l 知名品牌商家，有助于提高整个商场的档次，营造休闲购物的氛围，是本项目的门面形象店；l 这类商家可以承受较高的价格，并需要较大的临街展示门面。规划路(民族餐饮)民族餐饮、小吃店、烤肉店等个体经营户大众消费群体l 能有效延续当地的餐饮特色；l 将周边人流最大化地吸引到本项目；2 内铺区域主要经营类别主力经营群体主力消费群体划分依据一层丽影霓裳女士品牌服饰、内衣化妆品、美容护肤、珠宝首饰、鞋帽、箱包等个体散户经营者为主女性消费群体为主l 女性一直是消费人群的主力军，功能分区时必须重点考虑。l 经营女性服
10、饰、用品的商户在当地经营者中所占比例最高。l 各式服饰、化妆品、珠宝首饰等女性商品美观悦目、丰富多彩，能有效渲染商场整体感觉。l 女性天生喜欢逛街购物，一个商品齐全、环境舒适的购物场所，必定成为当地女性的最爱。二层动感地带潮流岛前卫精品、潮流饰品、礼品、青少年流行服饰、牛仔系列、美甲馆、游戏机动城个体散户经营者为主青少年学生消费群体l 与一层商品形成良性互补，扩大消费层面。l 二层售价相对便宜，而此类商家中大多数对经营面积要求不大，较低的总价能最大限度挖掘潜在客户。l 青少年表面看无经济来源，但因其消费频率高、传播力强，实际消费力极高。l 在其它城市，“赚学生的钱”已成为经营选择的热门。l 目
11、前当地，此类特色经营只要加以引导，有极大的市场空间。区域主要经营类别主力经营群体主力消费群体划分依据三层生活馆运动休闲服饰、文化用品、健身运动器材、益智玩具、时尚视听器材、音像制品品牌专卖店自营及经销商、加盟连锁经营青少年学生消费群体l 对一楼和二楼的业态加以补充，填充商品种类。l 最大的挖掘客户资源l 与其他购物中心进行业态区分四层金都夜总会演艺中心KTV棋牌馆健身中心迪厅专业经营机构中、青年消费群体各阶层类别消费群体l 娱乐事业的繁荣能极大地促进商业、刺激消费，对本项目起最大的推动效应。l 作为商场经营的特色配套，对商场进行差异化互补，形成良好的循环消费体系，带动商场各类别的经营。l 此类
12、商家经营空间面积需求较大，以封闭式经营为主，但价格承受力较低，正好成为项目四层的最合适客源。五层都会迷情按摩桑拿洗浴、浴足西餐咖啡酒廊茶座、甜品屋专业经营机构中、青年消费群体各阶层类别消费群体l 作为商场经营的特色配套，对商场进行差异化互补，形成良好的循环消费体系，带动商场各类别的经营。l 对酒店的配套进行补充。（四）业态分布图例销售策略开盘前期重在造势一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项目再有前景，也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调房地产销售要在短时间内的大量成交，强调以快打慢。这需要通过造势来实现。
13、销售中期掌握节奏销售中期是成交量最大的时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。操作的重点，在于一要借助开盘的势，趁热打铁。二是注意购买力的积蓄与释放周期，采用波次进攻策略。三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则，以快打慢。销售尾期重促销销售后期要敢于让利，出清存货。其重点在于促销技巧的组合，应把握几点原则：一是不直接降价，以其它方式体现让利。二是促销技巧要出新，根据项目的实际情况度身订造。三是促销不应只着眼于手头存货的销售，还要注意为下一期推售重点的推广造势，起到承上启下的作用。营销阶段的划分销售阶
14、段划分的时间并不是固定的，必须根据届时的市场状况和项目实际销售情况进行调整。更重要的是在实际销售过程中发现问题、解决问题。项目销售分四个阶段进行，分别是全面引导期、公开发售期、持续热销期和尾盘续销期。以下是各销售阶段划分表：总销售货量：4000平方米销售周期：2个半月（4月1日6月14日）销售目标：完成95的销售率（以面积计算）销售阶段市场预热期公开发售期持续热销期尾盘续销期日 期2005.4.1-2005.4.152005.4.16-2005.4.212005.4.22-2005.5.222005.5.23-2005.6.15时 间15天7天1个月23天销售比例60%25%10%特 征销售要件完全到位产品组合全部推出(适当控制部份靓商铺)市场预热期利用现场销售中心进行早期的展示及接受预订。以超常的推广手段，结合户外广告、车身广告、围墙展示、舆论造势、人际传播等渠道形成铺天盖地之势，吸引目标客户群的关注，阻击竞争楼盘的宣传攻势，截流目标客户购买其他项目，等待我项目的推出。公开发售期 现场开放、现场展示、现场销售以项目的竞争优势及具体的销售措施促使消费者产生购买行动。持续热销期承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。尾盘续销期利用灵活多
