《精编》贵阳房地产业的发展趋势

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1、中达项目策划建议书中达项目策划建议书 目录目录 一 贵阳房地产宏观市场分析 一 贵阳房地产宏观市场分析 一 2000 年贵阳房地产发展分析 二 2000 年贵阳市房地产发展趋势 三 贵州将推进住宅产业化 四 贵州省 2000 年居民住房消费状况 五 贵阳房地产郊区化发展成为趋势 六 贵阳市 2000 年 1 3 月批准商品房预售 二 贵阳市房地产微观市场分析二 贵阳市房地产微观市场分析 1 从市场板块角度分析 2 从房地产实体分析 3 从项目包装推广手法分析 4 从房地产发展的成熟度上分析 5 从价格定位上分析 6 从消费群体上分析 三 贵阳市楼盘广告分析三 贵阳市楼盘广告分析 四 项目竞争对

2、手个案分析 四 项目竞争对手个案分析 中天广场案例 1 中天广场推出市场的形象是 2 中天广场目标客户群 3 推广策略 总结语 钻石广场案例 1 钻石广场推出市场的形象 2 目标客户群 3 推广策略 中天星园案例 1 中天星园推出市场的形象是 2 物业管理 3 中天星综合素质体现 4 目标客户群 5 推广策略 新大陆广场 1 新大陆广场在推出市场时的形象是 时代名仕案例 1 时代名仕楼在推出市场时的形象是 2 目标客户群 3 推广策略 五 项目分析五 项目分析 一 项目概况 1 智能化管理系统 2 户内配套 3 物业管理 4 总体规划 二 项目机会点 1 市场有空间 2 2 区域有优势 3 3

3、 发展商有实力 3 4 自身规划设计及概念超前 错误 未定义书签 错误 未定义书签 5 有策划前置观念 错误 未定义书签 错误 未定义书签 三 项目问题点 4 1 发展商尚未有较高知名度 4 2 项目前期形象口碑不好 4 3 项目目标客户层面较窄 错误 未定义书签 错误 未定义书签 六 人民家园项目包装 项目定位策略六 人民家园项目包装 项目定位策略 5 5 一 人民家园形象定位 5 二 项目的市场推广定位 7 三 目标客户群定位 8 1 CEO 老板阶层或首席执行官 8 2 二次或以上的置业人士 9 3 投资买家 9 4 长期驻贵阳的外来商人 10 5 私营经济中成长的 新贵 10 6 原住

4、这一带的 老市民 10 7 在中华路一带的中小型公司单位 错误 未定义书签 错误 未定义书签 四 项目包装 11 1 宗旨 思路 策略 11 2 项目包装系列 12 五 项目自身素质提升策略 16 1 户型设计方面 16 2 外立面更改建议 看附件 16 3 园林概念设计 16 4 物业管理及功能配套建议 17 六 会所配套建议 17 七 物业管理建议 18 1 建立网络平台 19 2 物业管理方面 可以实现 20 3 安全管理采用集中监控手段 在安全防护方面 配备有 21 八 项目有关提高附加值的建议 21 1 直饮净水系统 21 2 提供高气纯净水 21 3 节能设备与节材的建议 22 4

5、 环保设计 23 七 人民家园市场推广策略七 人民家园市场推广策略 2323 一 市场推广策略台阶 错误 未定义书签 错误 未定义书签 二 贵阳市首个 CEO 物业的塑造 23 二 项目市场推广步骤 25 三 项 目 推 广 活 动 30 1 筹备 CEO 精英会 招募 CEO 精英会会员 30 2 连环奖上奖 消费越多 享受越高 31 3 高尔夫球邀请赛 32 4 公关活动 贵阳市首个 CEO 沙龙成立仪式品酒美食会 35 5 公关活动 最新德国奔驰 S 系列名车展及拍卖会 36 八 项目的全局统筹八 项目的全局统筹 3737 一 概念 37 二 内容 38 1 人员素质的训练和控制 38

6、2 计划清晰详尽 38 3 人员安排和分配 38 4 控制 39 5 信息反馈 39 6 策略调整 39 前言前言 本公司作为房地产行业的资深代理公司 自 2000 年 7 月进入贵 阳市厂以来 已成功参与多个项目的策划与操作 现有幸参与贵司项目的竟标 深感荣幸 此次主要是做一个本项 目的定位方案 愿能与贵司合作 共创贵阳的又一明星楼盘 共创新世纪房地 产销售的又一奇迹 一 项目概况一 项目概况 一一 概况概况 1 位置 项目地处我市沙冲路与营盘路交汇处 正面为沙冲 路 背后为营盘路 比邻贵阳火车站 2 周边设施 学校 铁五局飞机坝幼儿园 铁五局贵阳第一小学 尚 义小学 十六中 二十七中 医院

7、 南明区妇幼保健院 市口腔医院 其它 大昌隆仓储式购物中心 达高桥综合批发市场 第 三农副产品批发市场 图书批发市场 市图书馆 省展览馆 民航 售票处 香溪宾馆 金龙陶瓷装饰材料市场 省体育旅行社 体育 宾馆 通达饭店 朝阳影剧院 交通 多路大中巴通过 与体育馆长途汽车站 贵阳火车站相邻 交通极为便利 3 项目技术指标 总占地面积 2 5 万平方米 总建筑面积 6 万 10 万平方米 容积率 4 建筑密度 30 其它 本项目由于将有 2 万平方米的建筑面积将用于安置回迁户 所以可售面积为 4 万 8 万平方米 二二 项目机会点项目机会点 1 1 市场有空间市场有空间 在贵阳成为大西南的政策利好

8、前提下 市场对具有特色 综合 素质商的高档住宅精品小区有较强的承接力 随着外来和本地经营 的成功人士和高级的白领阶层队伍的不断壮大 面向他们而建的讲 求整体规划 理念设计 功能配套先进的高尚住宅小区将有一个持 续成长的市场空间 2 2 区域有优势区域有优势 项目位于贵阳市沙冲路路口 是城市复中心区域中较有优势的 地段 由于贵阳市市区内成片开发的土地较少 因此本项目的规模 优势将更为突出 3 发展商发展商有较前置的开发理念有较前置的开发理念 经过发展商与代理商的资源整合 强强联手 融合发展商的开发 理念和代理商的项目操作手法 竭诚合作必能创出品牌 使项目成 为贵阳楼市一道亮丽的风景线 4 目标客

9、户群的层面较宽目标客户群的层面较宽 由于本面目为较大规模的中低档盘 所能吸纳的目标客户群层面 较广 因此 敝司建议应对本项目作一个准确的定位和较好的规划 以吸纳目标客户群 三 三 项目问题点项目问题点 1 1 发展商尚未有较高知名度发展商尚未有较高知名度 现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段 而 将来的房地产市场必将是比品牌 比规划 比实力时代 就目 前的情况来看 贵司尚未有较高知名度 建议 需要和较专业的房地产代理公司 物业管理公司合作 共同创立出高档明星楼盘 在项目的推广中逐步营造和树立发 展商和本项目的品牌形象 2 2 项目地段形象不好项目地段形象不好 该项目地处沙冲路和营

10、盘路的交汇处 与铁路毗邻 环境复杂 噪音大 火车和汽车的过往将在一定程度上影响项目的形象 建议 房开商应对小区进行全封闭的物业管理 对小区的隔音 做一个整体的规划 如设置隔音墙和隔音玻璃 以实现人们在 都市中闹中取静的愿望 二 项目包装 项目定位策略二 项目包装 项目定位策略 项目现状处于初期开发阶段 敝司建议首先将项目进行包装 以下是敝司通过对贵阳房地产市场的调查及对该项目的详细分析得 出的系列思想 一一 项目名称包装项目名称包装 首先对项目名称进行包装 项目命名为 人民家园人民家园 理由是 1 人民一词具有较强的唯一性 同时具有较强烈的感情色彩 容易 产生共鸣 创出楼盘的品牌 2 符合本项

11、目目标客户群较宽的实际情况 3 直接体现以人为本的思想 直接打动目标客户群 4 基于时下贵阳市房地产市场中的楼盘名称大多较为俗气 空洞的 情况 该名称较易脱颖而出 容易为贵司创出品牌 二 项目规划定位 根据该项目的地块状况以及技术经济指标 敝司建议本项目建成 以小高层为主的小区楼盘 理由是 1 本项目建筑物实际占地面积为 7500 平方米 如果做成以小高层为 主的楼盘 层数为 12 层 总建面为 9 万平方米 如果部分小高层 改为多层 总建面也将达到 8 万多平方米 2 在该地段小区盘全为多层 若本项目以小高层为主 多层为辅的 结构推出 将会有力填补区域内的市场空白点 最大化的体现本 项目的地

12、段优势 3 园林及建筑外立面 小区规划建议见附件 三 项目整体定位 首先对该项目形象定位为 大型人性化家园 理由 1 该项目有足够的质素支持其 大型人性化家园 的概念 依据 1 该项目为贵阳市城市副中心区域沙冲路地段的大型以小高 层为主 多层为辅的住宅小区 2 本项目采取了小区规划的思路 按照人文与自然协调共存 物质 需求与精神需求相结合 交通便捷的总体要求 做到以人为本 以 方便居住和生活为中心 在居住规划区的范围内对住宅 市政和公 共配套等设计进行总体优化的规划设计 3 采用人性化 专业化的物业管理 体现以人为本的主题思想 提 升楼盘自身的档次 2 目前贵阳市均价在 3000 元 m2以上

13、的楼盘有 20 多个 豪宅市场 处于供过于求的状态 在这种竞争激烈的环境下 大部分项目都 走向了一种同质化 他们的目标客户群大部分都处于观望的状态 或在众多的项目中选择最优秀的物业 在这种环境下 该项目必 须在这一层面上提升物业档次和形象 才见有更强的竞争力去占 据市场 二二 项目的市场推广定位项目的市场推广定位 贵阳市大型人性化家园贵阳市大型人性化家园 依据 1 由于该项目是城市副中心区域沙冲路地段唯一的大型住宅 小区 占地 2 5 万平方米 总建面 6 10 万平方米 其规模足以 支持其 区域唯一大型住宅小区 的概念 由于本项目的目标客户 层面较宽 所以项目的形象定位将围绕目标客户层面较宽

14、这一特性 营造一个符合这一特性 这一群体需求的概念化社区 这样方能被 目标客户群所认同 2 人性化概念的提法实际上是提出一种全新的生活方式 市民在经 济收入逐渐提高的同时 需要拥有一个舒适温馨的家 追求生活品 质 懂得享受 本项目处处体现以人为本的概念 在各个方面力求 将 人性化 这个概念提升到最高层次 我们需要给本项目赋予一 种生命力 实现住宅规划小区化 住宅环境园林化 物业管理专业 化 希望在最平凡的生活中方方面面都能得到最人性化的关怀 最 细致的体贴 三三 目标客户群定位目标客户群定位 1 1 工薪阶层工薪阶层 1 25 40 岁之间 收入较稳定 2 家庭月收入在 2500 元左右 3

15、有孩子的家庭 孩子需要一个安全 健康的成长环境 4 对小区环境有较高的偏好 5 有较固广的人际关系 善于与人交往 需求 选择与自己经济收入 教育水平 消费档次 年龄层次 兴 趣爱好大致相当或接近的人士为伍 同时也能让家人享受家庭幸福 的生活之地 2 2 二次或以上的置业人士二次或以上的置业人士 1 35 岁左右的高级管理层 或金领阶层 2 社会圈子十分广泛 3 夫妇双方多数皆参加工作 4 经济收入丰厚 5 欲改善现有居住状况 需求选择质素比原居住环境更好的住所 3 3 投资买家投资买家 1 年龄在 35 40 岁左右 2 社交圈子十分广泛 3 经济收入渠道广泛 4 注重物业质素 品牌与价格 5

16、 注重物业租金回报率 6 经常出入高级消费场所 需求 选择具有升值潜力 二手租售非常活跃 回报率高的高质 素物业 4 4 长期驻贵阳的外来商人长期驻贵阳的外来商人 1 40 岁左右 在贵阳有自己的公司 2 社会圈子十分广泛 3 收入十分丰厚 4 注重物业质素及物业管理服务 5 经常出入高级消费场所 需求 选择高质素 成熟便利 环境优雅的社区 5 5 私营经济中成长的私营经济中成长的 新贵新贵 该类居民主要以私营业主占多数 文化程度 年龄大小参差 不齐生活条件宽裕 消费能力强 该类居民都有较强的经济实力 手头上拥有不只一个物业 6 6 原住这一带的原住这一带的 老市民老市民 对于大多数原住在这一带的 老市民 来说 他们经历了这 里的昨天和今天的发展及巨变 他们热爱这一带 在这里长期养成 的生活方式 习惯和心理使大多数 老市民 对此怀有浓郁的感情 7 铁路上的工作人员 他们对该地段有较高的偏好 四四 项目包装项目包装 1 1 宗旨 思路 策略宗旨 思路 策略 宗旨宗旨 设计一个项目包装方案 突出项目的功能和特性 体现本项目 城市副中心区域大型人性化家园的形象 使购买者获得心理上 的认同 更