TOD模式研究与实践案例分析.pdf

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1、TOD模式在深圳地铁6号线的 研究与实践案例 TOD模式在深圳地铁6号线的 研究与实践案例 TOD模式在深圳地铁6号线的 研究与实践案例 TOD模式在深圳地铁6号线的 研究与实践案例 深 圳 地 铁 集 团 有 限 公 司 首席规划师 刘 卡 丁 liukading 1 深圳地铁6号线可持续发展深圳地铁6号线可持续发展模式 由一下团队集体创作 深圳市轨道办 市发改委 规划国土委 交委 法制办 深圳市地铁集团公司 香港地铁公司 中铁二院设计集团公司 AECOM国际咨询公司 北京大岳咨询公司 2 该项目创造新的经营模式备受 国家高度关注 3 是国家国务院批准的 首批80个基础设施建设确 定引入社会

2、资本 项目之五 也是 广东省基础设施引进民间资本 头号项 目 省政府2013年督办项目 深圳市轨道交通引进民间资本 第一个封闭运作 的TOD试点项目 TOD模式的重大意义 4 TOD Transit Oriented Development 是 以公共交通 为导向 的开发模式 这个概念最早由美国建筑设计师哈 里森 弗雷克提出 主要是指地铁 轻轨等大运量轨道交通 以站点为中 心 以400 800m为半径建设集工作 商业 文化 教育 居住等为一体的城区 TOD是国际上具有代表性的 以轨道交通引领城市发展 的土地开发模式 同时 也是新城市主义 城市化进程最 具代表性的开发模式 深圳地铁6号线全线长3

3、7 85km 其中高架段长 31 41km 地下段长6 44k 共设车站20座 全线设长 圳车辆基地一处 总投资157亿 工可 深圳市政府授权深港合资公司建设并特许经营 30年的重大基础设施 政府注入土地资源 土地一 级开发的溢价平衡地铁6号线工程建设和运营的资金 缺口 不含征地拆迁及前期工程费用 引进民间资本投资深圳地铁6号线 5 1 政府授权市地铁集团为项目发起人 通过一定的程序选择拥 有丰富经验和雄厚资金实力的社会投资人 共同组建项目公司 负 责6号线的建设 运营和相关资源的开发 2 双方股权比例为51 49 由项目发起人控股 3 政府授权项目公司建设并经营6号线30年 期满后将相关资

4、产无偿移交给市政府指定机构 4 项目公司负责提供沿线重点地块规划设计的优化建议 市政 府将部分沿线土地增值收益以现金方式补偿给项目公司 以实现其 财务平衡 6 7 8 年 度 项 目 初 期 2019年 近 期 2026年 远 期 2041年 长度 km 37 9 37 9 37 9 客运量 万人次 日 45 4 81 2 126 3 周转量 万人公里 日 580 0 1114 2 1549 7 平均运距 km 人次 12 8 13 7 12 3 客运强度 万人 km 1 2 02 14 3 33 早高峰最大断面 万人 h 1 72 2 78 4 03 晚高峰最大断面 万人 h 1 792 9

5、3 4 22 深圳地铁6号客流预测 客流预测采用规划优化建议成 果 预测结果与 三期规划客流预测相 比 日客流增加16 高峰小时客流增 加13 50000 40000 30000 20000 10000 0 10000 20000 30000 40000 50000 松岗站 溪头 站 山门站 马田 站 合水站 公明 广场站 新围站 楼村 站 光明北站 荔 林站 光明中心站 观光站 长圳站 上屋 北站 石岩站 大浪 站 元芬站 上塘 站 红山站 深圳 北站 深圳北至松岗方向 松岗至深圳北方向 远期晚高峰小时客流断面图 9 订制地铁6号线主要技术标准 6号线研究过程中 通过对车辆选型 资源共享及供

6、电等进行 了专题研究 确定了以下技术标准 1 列车编组 A型车 6辆编组 四动两拖 2 车辆最高运行速度为100km h 3 系统最大设计能力30对 h 4 正线最小曲线半径为450m 最大纵坡30 5 噪声控制标准严于国家标准 力争达到国际先进水平 10 沿线潜在地块梳理 沿线规划优化建议 沿线房地产市场调研 选定地块价值分析 重点发展地块发展组合建议 重点发展地块概念性设计 11 12 结合轨道优化沿线分区规划 光明新城 深圳重要的城市副中心 创 新型高新产业基地及其配套 服务区 承接香港 辐射东 莞的生产服务中心 深港 大都会独具特色的生态旅游 区 松岗 公明 商住 商业混合功 能 职住

7、平衡地区 大浪 职住平衡 考虑周边 产业升级 龙华新城 综合枢纽 中心 区居住配套 石岩 体现周边环境特征 发展中密度生态住区 组团绿廊 组团绿廊 高密度 中高密度 中密度 中低密度 低密度 基于对法定图则的理解和对城市 规划的研究 对沿线各区段进行空间 形态疏密相间 具有时代感 节奏 感 再现凝固的音乐 13 沿线站点用地性质规划 通过沿线站点周边城市规划 交通规划 车站级别综合定位研究 14 寻找沿线可作资本注入的地块 松岗段 公明段 光明段 石岩段 龙华新城段 大浪段 民治街道民治街道 一手商品房暂缺 二手商品 房售价 10000 18000元 零售商业租金 100 150元 月 办公租

8、金 50 80元 酒店价格 160 380元 天 物业升值潜力巨大 大浪街道大浪街道 一手商品房25000元 二 手商品房售价 9000 12000元 零售商业租金 70 200元 月 办公租金 15 30元 酒店价格 100 130元 天 房地产市场前景一般 光明街道光明街道 一手商品房暂无 二手商品房售价 5000 10000元 零售商业租金 35 120元 月 办公租金 20元 酒店价格 100 120元 天 本区房地产市场潜力巨大 石岩街道石岩街道 一手商品房待售 二手商品房售价 7000 15000元 零售商业租金 50 300元 月 办公租金 25 45元 酒店价格 150 350

9、元 天 前景一般 公明街道公明街道 一手商品房暂无 二 手商品房售价 5000 13000元 零售商业租金 50 250元 月 办公租金 20 25元 酒店价格 300 400 元 天 潜力较大 松岗街道松岗街道 一手商品房12000 23000元 二手商 品房售价 5500 11000元 零售商业租金 70 500元 月 办公租金 15 30元 酒店价格 130 490元 天 物业升值潜力较好 根据各站点功能定位 结合房地产市场的调研 通过对沿线站点周 边800米范围土地进行梳理 拟定具备实施TOD的土地 通过土地溢 价 反哺6号线的建设和运营资金缺口 实现轨道建设的可持续发展 15 沿线站

10、点周边规划优化建议 3 03 03 0 3 0 2 52 5 2 52 5 2 52 5 3 03 03 0 3 0 2 5 2 5 2 5 2 5 4 04 05 5 5 5 4 04 0 3 53 5 3 53 54 04 04 0 4 0 3 5 3 5 3 5 3 5 5 05 0 2 0 2 0 法定图则优化建议 万平方米 居住人口就业岗位 31 站点核心区开发量 30 通过对法定图则和详规的研究 从增加政府 收益和可持续发展的角度出发 对沿线站点周边 土地利用规划提出优化建议 以长圳站为例 通过周边土地利用的优化 丰富地区发展功能 实现社会效益的最大化 16 沿线站点周边规划优化建

11、议 现有规划站点周边地区开发量示意图 站点周边地区开发量优化示意图 降低商业开发量 提高办公酒店类开发量 提高住宅类开发量 17 带来地区GDP和税收增加 16 站点核心区居住 商业类物业站点核心区居住 商业类物业 一次性税收增长约142亿元 增幅为29 持续性税收增长约20亿元 增幅为15 GDP及税收GDP及税收 土地价值土地价值 72 站点核心区居住 商业类用地优化前后比较 亿元 站点核心区居住 商业类用地优化前后比较 亿元 18 车辆基地选址及周边物业开发 长圳车辆基地为架修基地 紧邻长圳站以及规划13号线 占地规模35 9公顷 配属车辆65列 车辆综合用地指标893平 方米 辆 预留

12、上盖物业开发条件 19 长圳车辆段及综合开发控制规划 轨道交通与城市建设同步推进 通过80 公顷的土地溢价 反哺6号线的建设和运 营资金缺口 20 长圳80公顷综合用地概念性方案设计 提升区域综合价值 据初步估算 规划调整后的土地价值将由原来的 38 8亿元人民币增长到144 7亿元人民币 增幅近3 7倍 预计长圳地区未来能创造约1 2万个就业机会 实现地方GDP经济附加值 约19 1亿元人民币 年 经营型物业带来的持续性税收 每年约4 0亿元人民币 销售型物业带来一次性税收 共约92亿元人民币 21 1 土地出让收益平衡建设投资缺口 6号线项目 建设资金 投入需求 投资资金 回收需求 债务融

13、资 社会投资人 资本金 项目发起人 资本金 运营收益 沿线土地 增值收益 33 亿元 33 亿元 124 亿元 124 亿元 运营 收益 运营 收益 缺口 单位 万元 年份 运营收益能够平衡初期建设投资33亿元运营收益能够平衡初期建设投资33亿元 22 2 项目特许经营及融资结构 市政府 项目发起人 项目发起人 社会投资人 社会投资人 项目公司 6号线投资和 建设 6号线运营和 维护 财政资 金置换 补贴 土地出让金 公开招 拍挂 公开招 拍挂 站点周边地块的 规划优化及概念 性设计 地铁 上盖 地铁 上盖 其他 地块 其他 地块 控制地块 51 49 规划国土 部门批准 附条件 招拍挂 附条

14、件 招拍挂 房地产 开发商 房地产 开发商 任何注册房 地产公司 土地出让金 获得土地使用权 合作开发 6号线地铁资 源开发 23 项目公司 主体工程建设投资163亿元 30年运营收益沿线土地增值收益 124亿124亿33亿33亿 6号线工程拆 迁费14亿元 其他主体 14亿14亿 沿线土地 增值收益 30年运营收益扣除运营期追加和更 新投资40亿元后 尚能平衡初期建 设投资33亿元 30年运营期追加和 更新投资40亿元 40亿40亿 157亿157亿 工可投资估算 232亿元 市政道路和城 市更新拆迁费 61亿元 沿线土地 增值收益 75亿75亿 61亿61亿 3 项目投融资框架及财务平衡模

15、型 24 单位 万元 年份20132014201520162017合计 1 土地出让收益实现163005 187463 521671 393791 443435 1709365 2 上盖平台建造成本45318 39900 59202 0 0 144420 3 项目发起人资本金需求102577 89755 76933 51289 0 320554 4 合作开发利润分成7905 21860 20737 50502 5 用于6号线的资金 1 2 3 4 15110 65712 407396 363239 443435 1294892 单位 万元 分期分期2013年2013年2014年2014年201

16、5年2015年2016年2016年2017年2017年 一期155243 二期170034 三期225075 四期225564 五期208193 六期115780 七期168789 八期178654 合计合计155243 155243 170034 170034 450639 450639 323973 323973 347443 347443 考虑价格增长考虑价格增长163005 163005 187463 187463 521671 521671 393791 393791 443435 443435 单位 万元 1a 1b 2a 2b 4b 4c 5 3c 3b 3a 8 7 6a 6b 9a 9b 4a 长圳车辆基地土地出让收益和项目公司获得的上盖物业开发利润 可以平衡项目投资缺口 项目发起人资本金以及上盖平台建造成本 长圳车辆基地土地出让收益和项目公司获得的上盖物业开发利润 可以平衡项目投资缺口 项目发起人资本金以及上盖平台建造成本 4 资金投入及土地出让匹配计划 25 债务融资中通过运营 收益平衡的部分由于 回收周期较长 建议 采用传统银行贷款的 方式解决 债务融资中通过