《伟业顾问2007年12月北京市顺义区金融街后沙峪项目可研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《伟业顾问2007年12月北京市顺义区金融街后沙峪项目可研报告（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、金融街后沙峪项目可研报告 2007年12月24日 汇报提纲 第一部分 项目概况第二部分 城市及区域发展分析第三部分 项目用地分析第四部分 区域房地产市场分析第五部分 市场预期发展判断第六部分 区域重点个案分析第七部分 项目初步方向及经济效益分析第八部分 项目综合评价 项目概况 项目基本概况 项目类型 项目公司股权收购 项目位置 北京市顺义区后沙峪镇西白辛庄榆阳路5号 东至沙峪南路 南至嘉浩别墅 西北至西白辛庄 占地面积 163164 66平方米 用地性质 已取得 国有土地使用证 京市顺其国用 2004出 第10148号 原土地使用权人 北京盟科置业有限公司 土地用途 别墅 公寓及配套 土地使用
2、权年限 70年 1995年8月9日至2065年8月8日 地块现状 项目用地共260亩 其中43亩在建工程 30栋别墅的地基 217亩土地约有165户住户未拆迁 另有一个鱼塘和一个苗圃 项目位置 项目位于中央别墅区的核心位置 项目区域位置关系 城市及区域发展分析 北京城市发展规划 北京市的规划 强调了 两轴 两带 多中心 新型城市空间结构 北京市区县功能定位 在新编北京城市总体规划中 通州 顺义 亦庄是三座重点发展的新城 首都功能核心区东城 西城 崇文 宣武 我国政治 文化中心和国际交往中心 城市功能拓展区朝阳 海淀 丰台 石景山 实现和拓展首都城市性质功能的重要区域 城市发展新区通州 顺义 大
3、兴 昌平 房山和亦庄开发区 制造业和都市型现代农业的主要载体 疏散城市中心区产业与人口的重要区域 生态涵养发展区门头沟 平谷 怀柔 密云 延庆 北京的生态屏障和水源保护地 顺义规划定位 按照北京市新的城市总体规划要求 顺义区将作为北京市建设的重点新城 承担着现代制造业 国际交往 空港物流业 国际展览业 体育休闲和居住的功能 是北京东北部城市化发展的核心 是未来一个相对独立 功能完善的城市 按照规划 顺义重点新城确立了 一港 两河 三区 四镇 的城市空间结构 一港指首都机场及临空经济核心区 二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊 三区指顺义中心区 原卫星城三个组团 空港区 后沙峪镇中心区
4、 空港工业区 温榆河别墅区 河东新区 南彩镇和北小营镇中心区 四镇 杨镇 高丽营 李遂 赵全营 是统筹城乡发展的桥梁 顺义经济发展状况 2005年顺义区顺义区GDP276 1亿元 比上年增长19 6 占全市GDP的比重为4 按北京市统计局2005年常住人口计算人均GDP为4812美元 其中第一产业19 9亿元 比上年下降4 8 占全市第一产业的比重为20 3 第二产业168 3亿元 比上年增长24 6 占全市第二产业的比重为8 3 在第二产业中 工业增加值153 1亿元 比上年增长25 占全市工业增加值的比重为9 第三产业87 9亿元 比上年增长17 4 占全市第三产业的比重为1 8 三次产业
5、结构为7 2 61 31 8 顺义区经济总量和人均GDP均位居北京城市发展新区第一位 经济总量和人均GDP 城市发展新区各产业增加值 顺义城市人口交通发展规划 人口增长 增速迅猛顺义新城建设用地规模108平方公里 到2020年 常住人口将达到139万人 其中顺义重点新城规划人口规模为70万至90万人 同时预留达到百万人口规模的发展空间 城市建设 空间充足城市建设用地有20余平方公里可开发利用 有1000 1500万平方米的开发空间可以进行高品质住宅 商务办公 商务餐饮的建设 区域交通 四条轻轨规划的轨道交通包括2020年建成地铁15号线 市郊铁路S6线及S3线 轻轨L1线 运营线路总里程约57
6、公里 加之正在建设的机场轻轨 它们将贯穿顺义新城南北及东西 有机连接新城各组团 并连接北京中心城 通州 平谷 怀柔 昌平等新城 顺义产业发展规划 顺义以临空产业和现代制造业为重点 全面引导区域产业向高端 高效 高辐射力的方向发展 第二产业重点发展电子及通讯设备制造 微电子等高新技术产业 汽车制造 装备制造等现代制造业 以及设计研发 食品饮料 服装 包装印刷 家具等都市型工业 第三产业重点发展航空物流 国际会展 国际商务 文化创意 商业餐饮 旅游休闲等 强化现代服务业的高端环节 积极引进具有总部职能的物流结算中心 数据中心和决策中心 进一步优化经济结构 调整三次产业比重 新世界开发丽斯花园 龙湾
7、别墅创造热销神话 龙湖 滟澜山盛装开盘 2007年 2005年 1997年 丽宫千万级别墅开发 2006年 开发裕京花园 香江花园 1996年 中粮开发名都园别墅 1995年 丽京入驻中央别墅区 1992年 第二个外销别墅龙苑 1993年 中西结合的优山美地 2004年 观唐首开中式别墅先河 2003年 中央别墅区发展历程 1992年 完全 空运 的第一栋外销别墅丽京花园落户温榆河畔 2002年 随内 外销房制度的取消 温榆河畔的别墅在面向国内市场的开端 便被冠以 中央别墅区 之名 以ISB为首的众多国际学校 高尔夫球场 马术俱乐部 和睦家医院 日祥广场等国际化配套日臻完善 至2007年 各跨
8、国集团入驻的 顺义国际空港城 初具规模 新国展落户于此 中央别墅区 将成为北京第一个脱离远郊别墅区的 城市别墅区 未来北京高端物业核心区 发展趋势 区域经济多元化发展 配套日趋完善 新国展落户 区域商务氛围增强 高品质的千万级别墅豪宅展露头角 国内品牌开发商拿地热 随着国内高端客户的成长 本土置业者关注度增多 中央别墅区发展趋势 用地分析 地块交通分析 地块大交通环境较好 对外交通较为便利 地块东侧天竺路 地块东侧内部路 地块距离京承高速后沙峪出口约7公里 约8分钟车程 对外交通较为方便 地块西侧为天竺路 双向四车道 路况良好 地块南侧与嘉浩别墅城之间为普通简易道路 路面较窄 仅能并行通过两辆
9、车辆 且路况较差 地块外部环境分析 地块位于中央别墅区内 但本地块周边的别墅项目及周边环境现状较差 目前尚未形成较好的居住氛围 须通过项目自身造势 地块东侧紧临天竺路 路况较好 但有少量货车通行 对本项目存在噪音干扰 天竺路东侧为沿街小商铺 建筑较为陈旧 但对本项目影响不大 地块南侧为嘉浩别墅城 与本项目相邻部分目前荒至 对本项目不利 地块西北为普通农村民宅 建筑陈旧 环境较差 存在一定负面影响 地块西北侧民宅 地块东侧天竺路及路边商铺 地块南侧嘉浩别墅城 地块自身条件分析 地块内部民宅 地块内部鱼塘 地块内部苗圃 地块东西方向较长 仅东侧一面临街 其它三面均被民宅及较差的别墅包围 形象展示面
10、小 不利于本项目形象展示 地块内部西南有一鱼塘 面积不大 无利用价值 其余部分地势较为平整 地块东南有成片苗圃 可为将来景观利用 地块内现状为普通民宅 拆迁量大 存在一定的不确定性 地块用地分析小结 地块大交通环境较好 周边道路路况良好 可达性较强 地块周边物业档次较差 周边环境一般 尚未形成较好的居住氛围 地块周边无可利用的景观资源 需靠项目自身打造 地块临路性一般 形象展示面较小 地块内部地势平坦 但拆迁量较大 给项目开发带来不确定性 区域现状市场分析 项目位于中央别墅区的核心位置 京顺路 京承高速路 后沙峪出口 机场高速 空港工业B区 空港工业B区 进出口产品加工区 新国展 首都机场 国
11、门商务区 机场家属区 阿凯笛亚庄园 物流 区域现状项目分布图 龙湾 龙湖滟澜山 项目地块 名都园 优山美地 嘉浩 观唐 裕亭国际 欧陆苑 水木兰亭 丽宫 美林香槟小镇 丽高王府 香花畦 裕祥花园 丽京花园 丽嘉花园 丽斯花园 莫奈花园 白露雅园 温榆河 棕榈滩 莱蒙湖 香江花园 德国印象 长岛澜桥 兰苑别墅 大湖山庄 远洋花园 区域在售项目信息列表 1 容积率 1 5 龙湖香醍别苑 纳帕尔湾 东方太阳城 波特兰花园 丽宫别墅 名都园 香花畦 MOMA万万树 优山美地 项目位置 龙湾别墅 万科四季花城 容积率 0 6 0 6 容积率 1 1 容积率 1 6 阿凯笛亚庄园 龙湖滟澜山 价格方面 区
12、域周边别墅市场单价主要集中在2 3 5万元 平米之间 因不同项目的主力户型区间不同 总价差距较大 从400万 3000多万不等 相对大面积的独栋产品价格相对较高 另外针对具体项目 龙湾别墅以其特色的原创风格和较低的独栋总价受到客户的追捧 龙湖滟澜山的大面宽小进深的联排风格和精心打造的园林景观品质感很强 销售卖点突出 以摇号方式开盘 当日就基本售罄 这都对我们项目有很强的借鉴意义 区域现状市场分析 供应量方面 区域内没有新项目面市 未来两年的主要放量在龙湾和丽宫别墅的后期 分别还有约300套和381套入市 另外龙湖和MOMA万万树后期也有一定供应 共约235套左右 总体来说未来区域内潜在供应量仍
13、然较大 市场竞争激烈 客户关注度 在调研中我们了解到 本区域客户在购房时主要看中的标准为总价 建筑类型 景观园林及建筑风格三项指标 另外装修标准 物业费 是否有花园 是否赠送面积等也比较关注 区域现状市场分析 从容积率与建筑类型的关系来看 容积率低于0 6的项目均为纯独栋别墅 在0 6至1之间的项目则主要为混合型物业类型 主要为独栋 联排与多层洋房按照一定比例搭配 高于1的项目则主要为多层洋房和小高层公寓之间的搭配 从建筑风格来看 区域内项目的建筑风格主要还是以欧式和美式风格为主 而龙湾别墅独出心裁 做出一种原创风格的别墅 在区域内比较受欢迎 产品也相对畅销 车位主要方面 别墅产品主要为2个及
14、2个以上车位 公寓或洋房产品车位数量则主要分布在1左右 物业费方面 别墅产品明显高于公寓产品 均在5元 平米 月以上 而公寓和洋房产品相对物业费较低 主要在2 4元 平米 月之间 装修方面 别墅产品有50 项目为毛坯交房 而其余50 项目为精装修 并且装修标准都比较高 通过装修来提高别墅产品的附加值 并借此提升产品的价值和价格对我们的项目也是有一定的借鉴意义的 区域房地产市场分析 随着区域城市化进程的加速 新国展 顺义新城建设 奥运等 大事件 的影响 温榆河生态环境效果的不断提升 传统的中央别墅区 产品以独栋联排类别墅为主 客户以高端外籍客户为主 逐渐打破传统别墅区概念 客户从 以高端为主 逐
15、渐向 中高端 扩散 不排除未来区域配套发展足够成熟 吸引大量中等收入人群的可能性 成为新兴中产阶级聚集地 产品多样化 容积率逐渐提高 区域房地产市场分析 在进行区域市场特征研究时 我们选择不同建筑类型的典型代表项目进行深入研究 分析其价格特征 销售情况 客户特征等 区域房地产市场分析 区域房地产市场分析 区域房地产市场分析 区域房地产市场分析 院墅产品示意图 区域房地产市场分析 区域房地产市场分析 区域房地产市场分析 区域房地产市场分析 区域房地产市场分析小结 顺义区从早期的高档别墅项目如丽京花园 名都园 裕京花园 欧陆苑等独栋为主的别墅项目 逐渐出现了联排 叠拼 洋房 院墅等类独栋产品 产品
16、形式和类别不断丰富 需求不断多样化 受政府不再审批别墅用地政策的限制 作为稀缺资源的别墅售价也水涨船高 但同时客户对别墅的品质与园林景观要求也不断提高 区域发展呈现出从机场两侧 沿温榆河向西 向东两个方向发展的高端别墅区 即传统温榆河别墅区 新兴的京东别墅区 连贯成片 产品更加丰富 成为临空经济带最直接的收益者 该区域不断成熟的配套 交通 教育 居住条件等 加上温榆河彻底整治 丰富生态走廊等景观资源 高端人群居住区的核心地位将不容动摇 同时会进一步吸纳大量产业带来的大型企业 跨国公司高层管理人员和对高端物业的投资者 不同类型客户购买特征研究 产品品质 私属性 景观是此类客户购买时首要关注的因素 对于价格不是特别敏感 只要产品满意 可以接受更高价格 对于配套的档次和品质要求较高 对于公共交通的关注度较低 更重要的是道路交通的可达性 独栋客户 产品品质 户型面积 总价 私属性 景观是此类客户首要关注的重要因素 在满足居住需求的前提下 适当控制面积 控制总价 同样对于配套的档次与品质要求较高 对于公共交通的关注度较低 更重要的是道路交通的可达性 小独栋客户 与小独栋客户购买特征相似 区别在于
