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1、恒阳文化家居广场及恒阳骊都投资收益分析恒阳文化家居广场及恒阳骊都项目开发投资收益分析情况报告一、公司简介:达州市恒阳实业有限公司成立于2004年3月，公司设在达州市西外朝阳西路“华泰花园”物业办公楼，注册资金800万元，具有三级开发资质。公司现有职工28人，其中中高层管理人员10人，总经理、法人代表姜健。达州市恒阳实业有限公司是一个房地产开发的经营性实体，曾与达州市华泰实业开发有限公司共同开发有“达州市华泰花园住宅小区”开发占地28亩，建筑面积3.7万平方米，现已全部销售完毕，2003年5月又与达州市锦都建司合作，独立承担了“达县鸿通花园”项目建设施工，该项目占地25亩，建筑面积3.8万平方米
2、，总投资1500万元，目前已完成总投资1300万元。相继于今年8月完成了“通川区国地资源局职工住宅楼工程”，占地20亩，总投资700万元。达州市恒阳实业有限公司成立以来积极投入到达州市的经济建设中，按照市委、市政府提出“追赶型、跨越式”发展总体思路，积极为建设新达州努力做出贡献，不惜巨资投资达州市西外新区建设。今年4月公司做出重大举措，以2200万元巨资在达州市国土资源局召开的土地竟买会上拍得原“通川区华阳工业公司”地块土地30余亩。为了充分利用好这块资源，公司决定进一步加大投入，倾心打造一座达州市一流的具有浓郁生活气息，集大型 “文化家居”、“装饰建材” 购物、休闲、娱乐等多功能为一体的都市
3、中、高档花园小区。二、项目简介：小区占地面积170余亩，建筑面积26万余平方米。计划累计投资逾3亿元，共分两期建设，工期为2年建成。第一期为“恒阳文化家居广场”主要以我公司已拍得的“华阳工业公司”30余亩地块为中心。全心打造一座川东北地区一流的、“一站式购物”的大型“文化家居”商城。总用地面积30366平方米；总建筑面积94700平方米，其中：住宅建筑面积34500平方米，文化家居广场建筑面积41000平方米，地下车库建筑面积17000平方米，地下超市建筑面积2200平方米。项目一期总投资1.1亿元。项目一期商场的相关定位：定位背景随着社会经济发展的高速增长，人民的生活水平也随之不断提高，个人
4、生活的节奏也在不断的加快，人们对商品的要求从原来的只对价位和品种有要求上升到对品质、品牌、专业市场档次、购物环境和配套服务设施的要求，消费心理个性化、品牌化、时尚化、流行化等趋势日益明显，商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业服务。未来大型专业市场的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者，这样才能在商业领域里立于不败之地，拥有强大的市场竞争力和生命力，并获取最终的商业利润，体现专业市场自身应有的价值。随着近几年个人购房的兴起和商业地产的大势扩张，建材家居市场的整体增速惊人。一份来自中国建材工业经济研究会的报告显示，未来10年甚至更长
5、一段时间内，国家建材工业发展速度将高于国民经济发展速度3到4个百分点，到2010年，建筑工业产值预计达到1万多亿元，将成为国民经济的重要增长点，而这其中相当一部分是由建筑装饰材料所分得，而家居用品消费市场潜量也相当巨大。现行的建材家居市场的生存形态大抵有四种，一是个体摊位或“前店后厂”式的厂家直接设摊商场；二是摊位制集贸市场；三是仓储式超市；四是时尚家居超市。有业内人士曾旗帜鲜明的直呼前三种业态为“小门市部”“小门脸集中的一条街”。从商业发展的理论的角度来看，第四种时尚家居超市是最先进、最适合消费者需要的一种高端业态。由于选址、物流配送等客观条件的制肘，家居超市的连锁成本被无形摊高，在国外，建
6、材家居超市一般有36%左右的毛利率，但在国内却只有10%多一点。有业内人士透露，至今在国内所开的大型超市中至少有50%不成功，有60%的不盈利。另据百安居中国区总裁卫哲坦言，即使在建材家居超市相对发展比较成熟的上海，建材家居超市占建材家居市场的份额也不过1718%，在国内个别城市更是不足2%，在广州还不到1%，距离西方国家建材家居超市占到90%的市场份额还差了一大截。WTO冲击下的政策的放行和地方壁垒的分拆，使得连锁巨头们终遂所愿。他们发现家居市场坚冰封锁的冻土正悄然溶解，昔日一统建材家居市场的传统业态已明显感到新兴业态炽热的焦灼。传统建材家居市场大都采取的是摊位制或个体门面式的销售方式，由于
7、价格不稳定，质量档次悬殊，售后服务不利等因素，大都面临着严重的信任危机，他们在与建材家居超市的单兵对抗中，渐感力单难支；另外，在经营方式上，新型超市业态大都是自营、联营式或特许方式，这既利于经营者与厂商在整体上协调营销方式，又利于其在经营利润或加盟利润上获取远较物业管理更为丰厚的利润空间。传统建材家居市场在经营和资本上的两相不利，而且传统建材家居市场往往把建材和家居分来经营，或只经营其某一单品，使消费者体会不到“一站式购物”的方便。使其与建材家居超市的“一站式购物”及“个性化的服务”直面对抗中大为逊色。敌弱我强，进攻即意味着成功，家居连锁巨头们怎能不欣喜万分，连锁超市切割市场以成为行业发展的必
8、然趋势。根据本项目一期的地理位置、项目特点、区域商业的市场调查、地区人口密度、发展商的实力以及达州市的建材家居市场的商业发展趋势达州虽然有5万余方的建材家居类商业物业，但基本上都属于传统建材家居市场，基于达州还没有出现家居连锁超市这一市场空白，恒阳文化家居广场即将横空出世，成为带动达州经济发展的新的增长点。 主题定位：时尚文化家居广场。形象定位：社会发展到今天，已经完全彻底打破了地区与地区之间、国家与国家之间、民族与民族之间的隔阂，文化信息交流的扩大化无时无刻不在改变着人们的思想观念和行为习惯，针对商业而言，其最明显的结果就是人们的需求，正迅速地由原本较为单一直接的物资需求向多元化、集约化的物
9、质精神双重需求转变，即在特定的时间段内要同时满足人们物质与精神需求。因此，注重感受、注重体验、注重人们购物行为与情感交流的互动的文化家居广场是未来发展的必然趋势。 达州首席现代时尚文化家居广场。功能定位：以家居广场为主要功能，辅以建材、装饰等业态为一体的现代时尚文化家居购物广场。在辅以超市、商业步行街的百货超市业态，形成真正意义上的购物广场（SHOPPINGMALL）。主题定位的指导思想突出经营主题：注入浓郁的商业文化，强调商品的内在逻辑联系，赋予商品充分的生命力和表现力。倡导健康时尚的居家生活理念。概念诠释：人的生活情趣在新的世纪有了巨大的变化。居室文化将取代单一的居室产品，家具、家饰、家电
10、、建筑、建材装饰材料、施工设计等各行业之间的关系将更为密切，品牌居室文化广场的经营方式，必将在居室文化的整合下，呈现出强大的生命力。通过家居的艺术组合，形成一种家居文化，用这种家居文化倡导健康时尚的居家生活理念，并注入浓郁的国际商业文化，赋予充分的生命力和表现力。项目定名专业市场名称是公众大量接触和使用的，这虽然只是简单的文字符号，但却是形象设计的第一步。专业市场的名称应体现出企业的本质和特点，要好懂易记，朗朗上口；简洁醒目，区别明显，寓意深刻，选择有新鲜感、流行的个别名称，可以巧妙地提高专业市场知名度，形成形象设计的效果。我们将时尚、文化、健康的概念引入家居广场，从而提倡一种休闲、舒适、亲近
11、自然的健康文化生活理念，因此专业市场的名称定为： 恒阳文化家居广场经营定位 对品牌家居商场进行统一经营、统一管理依据对 “恒阳文化家居广场”定位为：家居、建材、装饰综合性购物广场，将对本项目的业态作如下规划组合：项目的体量共计地下一层（超市2200平方米，车库、仓库17000平方米）、地上一、二、三层（家居、装饰、建材41000平方米），总建筑面积达60000平方米。根据专业市场的经营业态，将商场地上部分划分为两个区域，为了使每个区域具有不同的经营特色，建议纳入不同主题内容，以及相关的零售业态，营造两个经营范围和消费对象不同的主题馆，即：“文化家居馆”、“精品建材装饰馆”，这样使整体家居广场可
12、以形成错位经营，各具特色，吸引不同消费人群，确保专业市场旺盛的人流量。各主题专业市场内业态主要以家居、建材、装饰等专业业态为主，辅以家电、家电医院、电脑IT、数码通讯、家居装饰设计DIY等配套设施。服务定位演示独立样板间48个独立样板间独具创意，诠释了恒阳文化家居广场的家居理念，您将会找到如何更好地利用空间，创造出舒适居家氛围的无数灵感。现代家庭展示除了样板间，8个充满现代气息的“家庭”在恒阳文化家居广场安了家。客厅，卧室，浴室，厨房展现在您面前的是风格不同却非常实用的家居布置方案。无论是极简主义还是浪漫主义，您都可以在恒阳文化家居广场找到自己的风格。试试我们的家具，坐下或躺在上面，感觉一下，
13、就像在家里一样自然。更多的商品，崭新的卖场多种家具和家居用品任您选购，更多新商品开业后还会陆续推出。您可在3,000多平米的自选区选择好自己中意的商品后马上搬回家，当天享用。如果您逛累了，可以在休闲大厅休息一会儿，特别设置的儿童休息区让您的孩子觉得逛商场一点儿也不累。特色部门新商场的面积足以支持展示恒阳文化家居广场全部商品，我们增加的两个特色部门：厨房部门、花房和居室装饰部门。厨房部门将展示适合各种家庭需求的厨柜组合，风格各异，功能实用。您还可以自己画图，学习如何安装，感受自己动手的乐趣。花房和居室装饰部门让您把更多的绿色带回家。用藤制家具，新鲜花草和形色各异的花盆创造出你自己的绿岛吧愉快的购
14、物体验爸爸妈妈购物时，小孩子可以尽情安全地在200平米的儿童天地里玩耍。在海洋球里翻滚，和小朋友一起看动画片，划滑梯，或是自己画画，就连洗手间也是专为孩子设计的“小一号”。 经过培训的恒阳文化家居广场员工将很好地照顾您的孩子。（考虑到孩子的安全，儿童天地仅向4-7周岁之间或身高在90公分以上的儿童开放。）如果您逛累了，有点儿饿了，欢迎来新店里拥有300人座位的餐厅喝杯咖啡或是来份异域美食。餐厅还提供儿童套餐。食物的价格就像我们的商品一样实惠。更周到的服务自选区内和地下超市内将有可随处推动的购物车，让购物更轻松。8个收银台尽量缩短了您排队付款的时间。800个免费（购物免费）地下停车位让您再也不会
15、有找不到车位的烦恼，即使是在周末。从早10点到晚8点，无论您是下班后还是平时来逛逛，我们随时欢迎您的光临第二期为“恒阳恒阳骊都”（暂名）以“恒阳文化家居广场”为中心，向北纵深推延至西外新区南北干道接攘占地约140余亩，修建高中档住宅17万平方米，计划累计投资2亿元，打造一座具有浓郁现代生活气息、舒适、休闲、景观别致的达州市一流的居住小区，建设期为2年。三、项目整体投资收益分析（一） 项目开发投资成本估算恒阳项目在开发阶段所涉及的费用包括：土地成本、开发前期费用、建筑安装工程成本、基础设施配套费、管理费、开发期税费等。以下针对该项目的具体情况，对项目成本、收益等进行分析。本投资估算的主要依据如下：（1） 达州市规划建设局提供的原始资料。（2） 达州市最新颁布的工程投资预算费用标准。（3） 该项目的具体位置、建筑风格、物业档次、配套设施。（4） 最新颁布的房地产营销税费标准。（5） 最新颁布的建筑施工预算定额标准。注：项目整体经济技术参数指标参照附件（项目总平面布置图）1、土地成本（1）、拆迁补偿费本项目所在地原为通川区华阳纸业公司、恒源电信、物资公司、二运输公司、团堡梁居委安置房，所以拆迁补偿费应包括安置房还建费、住宅还建费等。但为避免重复计算，把此两项支出体现在建筑安装工程成本费和销
