《房地产金融学》总复习.pdf

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1、 房地产金融 总复习 1 考试题型考试题型 1 单项选择题 22 1 22 2 多项选择题 20 2 40 3 判断题 5 1 5 4 简答题 3 5 15 5 计算题 2 4 8 6 案例分析题 1 10 10 第一章 第一章 绪论 绪论 一一 房地产的特征房地产的特征 1 自然特征 物理特征 固定性 个别性 耐久性 有限性 2 经济特征 建设周期长 投资大 投资的流动性差 价值高大性 产 权分割性 保值和增值性 二二 房地产业的特点房地产业的特点 1 投资大 借款多 周期长 2 市场受区域因素影响较大 3 具有投资和消费的双重性 4 受国家政策和城市规划的影响 三三 房地产业的行业性质房地

2、产业的行业性质 作用和地位 作用和地位 行业性质 第三产业 在国民经济中的地位 房地产业在国民经济中属于基础性基础性 先导性先导性 支支 房地产金融 总复习 2 柱性柱性产业 是国民经济的重要组成部分 是国民经济中重要的产业部门 作用 1 是城市存在和发展的物质基础 2 房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源 3 房地产业具有带动性 四四 房地产金融的作用房地产金融的作用 1 是房地产业发展的保障 2 利用政策对房地产业进行宏观调控 3 引导住房消费促进房改 五五 房地产业房地产业与金融业的关系与金融业的关系 1 关系密切 依赖性强 2 同银行业相互促进 3 不良发展会影响金融业的正常

3、运行 六六 房地产金融的主要内容房地产金融的主要内容 房地产金融的内容可以根据服务对象和市场主体的不同 可以划分为如 下内容 1 开发性房地产金融服务 2 消费性房地产金融服务 3 市场化房地产金融服务 房地产金融 总复习 3 第二章 房地产金融基本知识 第二章 房地产金融基本知识 一一 房地产金融市场的构成要素房地产金融市场的构成要素 客体 房地产资金 房地产业的血液 主体 资金的供求者 中介 金融机构和非金融机构 融资形式 信用工具 市场信号 利率 市场规则 进出规则 竞争规则 交易规则和仲裁规则 二二 我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式 我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式 三

4、三 影响房地产金融市场的社会经济因素影响房地产金融市场的社会经济因素 1 通货膨胀通货膨胀 物价上涨 货币贬值 房地产保值和增值 增加房地产投资需求 房价 上涨 6 资资 金金 来来 源源 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 证券市场 企业自筹 资本金 集体集资 预收款 国营公司 各类公司 债券 债券 股票股票 股份公司 各类公司 各类公司 用户 住房公积金 住房公积金 住宅合作社住宅合作社 特定城市政府与居民 房地产金融 总复习 4 物价持续上涨 收缩性货币政策 房地产资金不足 楼市低迷 贷款拖 欠 2 银行利率的变化银行利率的变化 银行利率下降 资金使用成本降低 房地产需求增加 房地产投资增加

5、有利于房地产发展 反之 则不利于房地产发展 3 所得税法的变化所得税法的变化 房地产交易方面减税 降低了交易成本 有利于活跃市场交易 有利于 投资 有利于房地产发展 反之 则不利于房地产发展 4 货币汇率的变化货币汇率的变化 汇率上升 本位币升值 外币贬值 资本流出 资金减少 房地产价 格下降 汇率下降 本位币贬值 外币升值 资本流入 资金增加 房地产价 格上升 5 日用品价格的变化日用品价格的变化 日用品价格上涨 人们购买力下降 减少对房地产的需求 6 房地产证券和其它投资工具回报率的变化房地产证券和其它投资工具回报率的变化 证券和其他投资工具回报率上升 房地产资金流向证券业 房地产资金 减

6、少 7 金融政策金融政策 金融政策放松 房地产资金增加或贷款较容易 促进房地产业发展 8 社会福利制度社会福利制度 福利条件越好 个人买房不踊跃 人均拥有自主房屋的比率越低 房地产金融 总复习 5 三三 名义利率名义利率 名义利率的构成 名义利率的构成 实际利率实际利率 1 名义利率 名义利率 名义利率也就是票面利率 即借贷双方在订立合同时共同 约定的利率 从借出资金一方而言 利率反映了资金的时间价值 实际上利 率就是到期收益率 2 利率集利率集 所谓利率集就是名义利率的组成 即在名义利率中到底包含了哪些利率 一般来讲包括 无风险短期实际利率无风险短期实际利率 没有风险和没有通货膨胀情况下的均

7、衡点利 率 通常用短期国库券票面利率表示 通涨溢价通涨溢价 为补偿持续通货膨胀的购买力损失而要求提高的利率 期限溢价期限溢价 期限风险收益率 弥补因偿债期长而带来的风险 差价 差价 违约风险收益率 弥补因债务人无法按时还本付息而带来的风 险 流动性风险收益率 弥补因债务人资产流动性不好而带来的风险 补 偿抵押手续费 3 实际利率实际利率 名义利率 名义利率 通货膨胀率通货膨胀率 实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率 是 借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平 即贷款人所取得的利息 或 利润 减去通货膨胀后的利息率水平 四四 信贷和担保贷款信贷和担保贷款 1 信贷 信用贷

8、款 信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉 在没有任何其他承诺仅以借 款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动 是借款人与银行之间 房地产金融 总复习 6 发生的 纯信用 关系 2 担保贷款 担保贷款的4种基本形式 保证贷款 狭义的担保贷款 在借款人出现违约时 由第三人 担 保方 提供保证和代偿的贷款方式 质押贷款 是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款 银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系 抵押贷款 抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋 作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系 是担保贷款的特殊 方式之一 一般地 以完全权益的房屋作抵押的称为 抵押贷款 以非完

9、全 权益的房屋作抵押的称为 按揭贷款 质押 或抵押 保证贷款 指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的 结合 3 信贷与抵押贷款的关系信贷与抵押贷款的关系 联系 信贷与抵押贷款都是借贷关系 区别 比较 信贷 抵押贷款 还款保证 信誉 抵押物价值 贷款安全性 低 高 贷款难易程度 难 易 可贷资金比例 资产的30 50 抵押物价值的70 90 房地产金融 总复习 7 五五 抵押贷款的相关规定抵押贷款的相关规定 1 可设定为抵押物的房地产包括 依法通过出让 转让方式获得的国有土地使用权 企业 公司 经济组织或个人所有的厂房 仓库 办公楼 商店 宾 馆 自用住宅等建筑物 依法获得的房屋期权 依法有权处分的国

10、有土地使用权 房屋和其他地上定着物 依法承包并经发包方同意抵押的荒山 荒沟 荒丘 荒滩等地的土地 使用权 2 不可设定抵押的房地产 权属有争议或不清的房地产 已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产 用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地产 列为文物保护的古建筑 有重要纪念意义的建筑物 被依法查封 扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产 未依法登记领取权属证书的房地产 未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产 行政机构所有的房地产 政府所有 代管的房地产 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 但法律允 许抵押的除外 划拨土地使用权 3 设定抵押贷款时应注意的事项

11、共有房屋可以抵押 但需经其他共有 房地产金融 总复习 8 人书面同意 已出租房屋可以抵押 但需尽告知义务 租赁合同继续生效 目前公房不可抵押 4 房屋拍卖后的清偿顺序 房屋拍卖后的清偿顺序 房屋拍卖所得的清偿顺序是 房屋拍卖所得的清偿顺序是 A 支付处分抵押房屋的费用 B 扣除抵押房屋应承担的税款 C 偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金 D 剩余金额返还抵押人 E 若拍卖所得不足于支付前三项费用的 抵押权人可以向抵押人追偿 5 重复抵押时价款的分配重复抵押时价款的分配 同一抵押物依法可以重复抵押 在实现抵押权时 按照登记的顺序来实 现 因此 房地产抵押必须进行房地产抵押必须进行抵押登记

12、抵押登记 否则抵押权人的权利就有可能不 否则抵押权人的权利就有可能不 受保护 受保护 六六 质押质押 我国的 担保法 对质押物做出了规定 但在实践中质押物主要是指各 种债券 国库券 国家重点建设券 金融债券和AAA级企业债券 和存款单等 有价证券 七七 保证保证 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任 如果债 务人在债务期限不履行偿还债务的义务 则由保证人代为履行或承担责任 1 公民作为保证人承担保证责任的财产范围 其所有的除维持保证人自 房地产金融 总复习 9 身及其家庭生活必须费用外的财产 2 企业作为保证人承担保证责任的财产范围 企业所有的财产 第三章 第三章 抵押贷款的

13、运作 抵押贷款的运作 一一 房地产抵押贷款的种类房地产抵押贷款的种类 房地产抵押贷款按不同的分类标准可划分成多种种类 按贷款对象分类 按贷款对象分类 可分为 可分为 企事业法人房地产抵押贷款 个人房地产抵押贷款 按贷款用途分类 按贷款用途分类 可分为 可分为 房屋开发抵押贷款 土地开发抵押贷款 购房抵押贷款 其他用途的房地产抵押贷款 按贷款利率确定方式和计息按贷款利率确定方式和计息方法分类方法分类 可分为 可分为 固定利率房地产抵押贷款 浮动利率房地产抵押贷款 可调利率房地产抵押贷款 二二 杠杆作用的形式杠杆作用的形式 Y I D L R i D 房地产金融 总复习 10 贷款比例和杠杆大小

14、L 正相关 杠杆作用形式 杠杆作用形式 资产收益率与贷款利率关系 资产收益率与贷款利率关系 权益收益率 权益收益率 杠杆正作用 杠杆正作用 上升 上升 杠杆中性作用杠杆中性作用 不受影响 不受影响 杠杆负作用 杠杆负作用 下降 下降 三三 月还款额月还款额 1 本息均还法 2 先息后本法 两种方法比较 相同之处 都是等额还款法 不同之处 二者的月还款额不同 每月还款额中本金 利息所占比重不同 两种还款方式中利息总额不同 在发生提前还清债务时 剩余本金不同 产生的后果也有重要差别 息后本法 等额本息法 的计算 L V M M V V 1 1 1 1 1 n n i i i M 房地产金融 总复习

15、 11 计算 借款 50 万 分 15 年还清 贷款的年利率为 6 55 每月的还款额 是多少 50 87 39 4369 5 元 四四 月本利和因子表月本利和因子表 贷款额 月还款额 1 元钱累积贴现值 月还款额 借款额 月偿还因子 26 借 款 30万 分 20年 还 清 贷 款 的 年 利 率 为 10 每 月 的 还 款 额 是 多 少 计 划 每 月 还 款 3000元 借 款 期 限 是 20年 年 利 率 是 10 可 以 借 款 多 少 元 月 还 款 额 2895 00965 0 300000 元 借 款 额 83 310880 00965 0 3000 元 借 款 额 86

16、 310873 624619 103 3000 房地产金融 总复习 12 五五 抵押贷款的参与人抵押贷款的参与人 43 抵押贷款各参与人之间的关系抵押贷款各参与人之间的关系 借款人 借款人 债务人 债务人 抵押人 抵押人 放款人 放款人 债权人 债权人 抵押权人 抵押权人 保险公司 保险公司 房地产开发商房地产开发商 保险费 保险费 保险事故赔付 保险事故赔付 超过债务部分的赔费超过债务部分的赔费 房屋 房屋 的居 的居 住权 住权 和使 和使 用权 用权 房屋 房屋 的抵 的抵 押权押权 30 购房款 70 购房款 30 购房款购房款 70 购房款 购房款 房屋产权 房屋产权 六六 抵押贷款运作抵押贷款运作 30 借款人申请 借款人申请 银行审查银行审查 审批 审批 发放贷款 发放贷款 借款合同借款合同 抵押合同 抵押合同 抵押登记 抵押登记 办理保险 办理保险 权属证明交付银行 权属证明交付银行 办理手续 办理手续 还本付息 还本付息 清户撤押清户撤押 个人住房抵押贷款的操作程序个人住房抵押贷款的操作程序 房地产金融 总复习 13 45 抵押贷款运行过程 抵押贷款运行过程 借款人