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1、机密资料严禁转载成都市泛房地产领域投资潜力综合咨询报告日期：2004年8月19日 机构：成都尺度房地产顾问目 录第一部分 成都经济走势分析5一、前言5二、成都市2001年在十四个副省级城市中的经济发展进度51、 城市总体经济实力52、城市人口发展状态，成都市跃居首位63、城市居民购买力总体状态64、城市居民潜在购买力状态75、城市对外开发程度状态86、城市居民收入状况87、固定资产投资状况98、房地产投资状况10三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年）101、历史数据分析（涉及相关性分析）112相关指标（GDP）的时间趋势预测及拟合状态判断123按照拟合模型要求的相关曲线拟合预
2、测数据13四、成都市经济指标预测数据的深度剖析181、城市化水平至2020年发展在三个水平上的态势182、人均指标至2002年走势状态193、城市国内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势21第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述25一、投资与开发251、区域272、价格283、物业形态294、空置面积30三、土地购置情况311、上半年成都土地供应区域分布312、2004年上半年成都土地市场特点：32四、上半年成都市房地产市场发展存在的问题331、区内商品房供求总量短期失衡332、商品房供应结构不合理，非住宅比重过大343、二手房价格涨幅太快344、租赁市场与买卖市场发展不平衡，投资购房
3、风险加大35第三部分 旧城改造中的成都城市游憩商业区（RBD）建设研究35一、RBD及RBD与CBD的关系36二、成都RBD的形成特征38三、成都城市RBD的形成过程401、杜甫草堂片区402、武侯祠片区413、青羊宫片区414、文殊院片区425、大慈寺片区426、宽窄巷子43第四部分、成都房地产周期波动与房地产业发展趋势研究50一、波动景气指标的选择501、房地产业总量指标512、房地产投资类指标513、房地产生产类指标524、房地产交易类指标525、房地产金融类指标526、房地产价格类指标52二、成都房地产周期波动分析521、成都房地产扩散指数53三、成都房地产业的发展趋势551、成都房地
4、产业经济周期波动的长度552、成都房地产业经济周期波动的幅度56第五部分 成都中高档餐饮市场研究56一、 成都大型餐饮企业经营现状发展趋势561.1 成都大型餐饮店主要集中区域和经营现状561.2 成都中高档餐饮市场特点611.3 成都中高档餐饮行业竞争分析631.4 成都大型餐饮企业发展趋势66二、 居民中高档餐饮消费特征研究672.1 消费结构分析672.2 消费区域分析70第六部分 成都休闲娱乐市场研究721 成都休闲娱乐市场整体状况721.1 成都休闲娱乐市场的构成721.2 成都休闲娱乐市场特点721.3 成都休闲娱乐市场发展趋势732 成都休闲娱乐业重要业态分析732.1 酒吧业7
5、32.2 电影院75第七部分成都外资零售企业区位选址分析771、成都市外商投资零售企业的特征782、成都市外商投资零售企业的区位793、外商投资零售企业分布模式图和分布趋势814、外商投资零售企业的区位与商业中心的关系835、结论与意义84第八部分 成都市商务办公物业市场调查85一、前言：85二、供应市场861.供应市场的总体状况862.基本数据：873、需求市场941）基本情况942）目标消费市场的需求心理分析953）商务办公物业消费群体的需求倾向96第九部分成都市别墅市场浅97一、成都市别墅市场概况：971、 区域位置分布零散972、 档次之间的差异巨大983、 产品不断变化984、整体销
6、售欠佳局部反差极大99二、 典型案例991、顶级别墅代表草堂之春992、大众型别墅代表君临天下1003、综合社区的别墅部分（高档部分）锦官新城1014、郊县别墅（大众型）华楠半岛102第十部分 成都小户型市场调查研究报告102一、成都市小户型物业的演变103二、小户型项目各单项指标分析104三、市场供应分析104四、产品基本类型：105五、需求市场特征106六、目前成都市小户型物业存在的缺陷108七、目前成都市小户型物业的市场数据分析1091、小户型项目开发区域的分布1092、小户型项目开发的环线分布1103、小户型项目的开发方式1114、小户型项目的交房标准1125、小户型项目的建筑形态11
7、2八、目前成都市小户型物业典型案例分析113第一部分 成都经济走势深度研究一、前言研究目的：基于有利于项目决策者更清醒地把握成都市经济形势及走势的研究，从而为项目决策提供理论信息体系的支持。研究策略：为了充分得到研究目的中的要求，让项目决策者充分了解成都市的经济环境及未来发展的可能状态，我们从横向、纵向两个方面进行了深度的剖析，同时我们对成都市经济形势与地产密切结合的经济指标进行了深层次的研究，以期决策者能够全面了解成都市经济状态，为项目决策提供理性宏观经济形势方向的把握。研究方法：运用类别分析，解决横向发展形势；建立相应的时间趋势预测模型，解决纵向经济发展状态；应用一系列的数学转换的手法，进
8、行地产相关经济指标的状态分析 二、成都市2001年在十四个副省级城市中的经济发展进度1、 城市总体经济实力成都市国内生产总值（GDP）排第四位，其相对发展速度与深圳、长春、西安并列第二位2、城市人口发展状态，成都市跃居首位3、城市居民购买力总体状态从社会消费品销售总额角度判断，成都市居民的购买总体实力位居第三位，其相对发展速度与深圳同步居第四位4、城市居民潜在购买力状态从居民储蓄余额角度判断，成都市居民潜在购买力居第四位，其相对发展速度与杭州并列第四位5、城市对外开发程度状态从实际利用外资角度，成都市的对外开放程度还相当落后位居倒数第三位，但其相对发展速度位居前列，与杭州同步居第五位6、城市居
9、民收入状况就人均城镇居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平处于中游，相对增长速度也较缓慢，城市居民的收入状况还有待于进一步提高7、固定资产投资状况成都市固定资产投资位居第四位，其相对发展速度与杭州、哈尔滨、西安并列第二位8、房地产投资状况成都市房地产投资居第三位，其相对发展速度排第五位，就对比情况，成都房地产投资对开发商是很有吸引力的三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年）注 释建立经济指标后期预测模型l 目的：在保证国民经济在现有状态不处于大幅度非正常因素（如战争、大规模骚动、政策方向性变化等突发因素）的情况下，获取可对未来至2020年（成都市规划方案至2020
10、年）的经济指标状况的具体数据描述，继而可判断未来一段时期成都市经济发展宏观态势的大致状况。l 方法：就能获取的历史数据进行深度分析，力求找到能进行相关预测的指标，建立相应的数学模型，完成未来20年成都市经济指标的数据拟合，基本上在具备统计学意义的基础上对未来成都经济发展态势有一定的了解。l 简要建模进程概要：1历史数据分析（涉及相关性分析）2相关指标（GDP）的时间趋势预测拟合状态判断（涉及时间序列分析、曲线拟合、相关曲线模型、各检验指标验证）3按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据（涉及线性相关分析、各检验指标验证）简要建模进程描述：1、历史数据分析（涉及相关性分析）考虑国内的经济发展历程以
11、及成都市的经济发展状态，我们拟采用近5年的历史经济指标数据作为预测引导因子，为了得到统一的经济变化趋势，我们需要找到作为线性相关拟合的自变量指标，对5年历史数据作相关性分析（就相关性分析而言，评价指标01，因素相关程度越高，指标越趋于1），作双尾检验，结果如下：可以看到，各指标的相关程度都较高，但很明显年份、国内生产总值的与其他指标相关程度及检验效果都较其他好，但考虑要建立统一的趋势发展模型，唯体现城市总体经济实力的指标国内生产总值（GDP）是最佳的指标选择，故作国内生产总值的时间序列预测判断未来发展状态。2相关指标（GDP）的时间趋势预测及拟合状态判断（涉及时间序列分析、曲线拟合、相关曲线模
12、型、各检验指标验证） 按照上述判断前提，我们作出国内生产总值（GDP）未来20年的时间趋势预测拟合曲线，采用近10种的曲线模型拟合，得到了国内生产总值的三种大概发展走向，如下的评述方式：由此，可得到三个水平（繁荣增长型、稳定发展型、经济萧条型）上的成都市国内生产总值（GDP）至2020年的时间趋势预测值。 同时，对指标预测值进行了拟合优度R2 检验、T检验、F检验、D-W残差检验，都具备统计学意义。3按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据（涉及线性相关分析、各检验指标验证）针对三个水平上的GDP预测值，建立于上述两个步骤结论的基础上，我们作GDP于其他经济指标的线性相关分析，由此，得到统一的在
13、三个水平上的各经济指标后期至2020年的发展趋势预测，从而得到了整体意义上成都市宏观各经济指标后期趋势预测。 同时，针对建立于GDP基础上的线性相关分析的各指标预测值均作了拟合优度R2 检验、T检验、F检验、D-W残差检验，也都具备统计学意义。4、建模简要结论：通过上述简要的建模过程，我们建立在统计学、计量分析基础上的趋势预测得到了三个水平上的成都市宏观经济后期至2020年预测走势，大致上反映了未来20年的成都市经济发展在三个水平上的可能程度，并对全部预测结果作了各个程度的检验，都具备统计学意义，同时，考虑建立在上述目的所提示的客观前提的基础上，上述分析进程所拟合的成都市至2020年各经济指标
14、的预测数据是具备决策参考价值的。1） 城市总体经济实力，成都市国内生产总值（GDP）至2020年三个水平上的预测走势状态2）城市人口发展在三个水平上至2020年走势预测3）城市居民购买力总体状态，从社会消费品销售总额角度判断，至2020年走势状态在三个水平上的预测4）城市居民潜在购买力状态，从居民储蓄余额角度判断，至2020年走势状态在三个水平上的预测5）城市对外开发程度状态，从实际利用外资角度，至2020年走势状态在三个水平上的预测6）城市居民收入状况，就人均城镇居民可支配收入角度，至2020年走势状态在三个水平上的预测7）固定资产投资状况，成都市固定资产投资至2020年走势状态在三个水平上的预测8）房地产投资状况，成都市房地产投资至2020年走势状态在三个水平上的预测四、成都市经济指标预测数据的深度剖析说明：建立于上述预测数据基础上，针对房地产行业作的一系列相关性较强的深度剖析，以期对房地产决策提供理性支撑作用1、城市化水平至2020年发展在三个水平上的态势（采用非农化指标）注释：城市化水平是一个城市经济社会发展水平的综合体现，是一个城市和地区的竞争力与现代化程度的重要标志；城市化水平的提高，有利于城市经济快速发
