《精编》房地产投资管理分析

《《精编》房地产投资管理分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》房地产投资管理分析（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、XXXX精攻石油开发集团有限公司精攻石油开发集团有限公司 青岛青岛XXXXXX片区王家村房地产项目片区王家村房地产项目 投资可行性初步分析报告投资可行性初步分析报告 第一章第一章 项目概况项目概况 1 1 项目位置 项目位置 本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内 具体为香港东路以北 松岭路以东 规划 131 路以西 XXX 海水浴场与 XXX 村之间的王家村地块上 2 2 项目经济技术指标 项目经济技术指标 该地块总占地 50 亩 分为两部分 南侧部分 37 亩 北侧部分 13 亩 用地单位 青岛兆基置业有限公司 容积率 南侧地块 0 7 北侧地块 1 用地面积 50 亩 用地性质

2、居住用地 使用年限 50 年 建筑层数 层 建筑高度 米 绿地率 3 3 项目开发现状 项目开发现状 项目地块处于毛地状态 未做七通一平 地上覆盖植被 属耕地或果林用地 无须拆迁 平整难度不大 地块两部分分隔处有现状道 路 没有硬化 地块内东侧有水池一处 可覆盖或利用 第二章第二章 青岛市房地产宏观背景分析青岛市房地产宏观背景分析 第一节第一节 宏观经济概况宏观经济概况 1 1 青岛概况 青岛概况 青岛地处山东半岛东南部 东南濒临黄海 东北与烟台市毗邻 西与潍坊市相连 西南与日照市接壤 全市总面积 10654 平方公里 其中市区 1102 平方公里 所辖胶州 即墨 平度 胶南 莱西 5 市面积

3、为 9552 平方公里 青岛为海滨丘陵城市 地势东高西低 南北两 侧隆起 中间低陷 整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸 青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市 国家历史文化名城和风景旅游胜地 以港口为主的国际综合交通枢纽 国际海洋科 研及海洋产业开发中心 区域性金融 贸易 信息中心 国家高新技术产业 综合化工 轻纺工业基地 旅游 度假 避暑 文化娱乐中 心 1981 年 4 月 青岛被列为全国 15 个经济中心城市之一 1984 年 4 月 被列为全国 14 个对外开放的沿海港口城市之一 1986 年 10 月 15 日 被国务院批准为国家计划单列市 赋予相当省一级经济管理权限 1994

4、 年 2 月 被列为全国 15 个副省级城市之一 青岛城市发展 目标是构建有特色的现代化国际大城市 2 青岛市宏观经济发展状况 青岛市宏观经济发展状况 2002 年青岛实现国内生产总值 1518 2 亿元 增长 14 6 其中 第一产业增加值 145 9 亿元 增长 4 2 第二产业增加值 765 0 亿元 增长 16 9 第三产业增加值 607 3 亿元 增长 14 7 综合经济实力在全国城市中居第 11 位 在 15 个副省级城市中居第 5 位 较上年前 移 1 位 经济和社会发展主要指标预期经济和社会发展主要指标预期 国内生产总值 到 2005 年达到 2000 亿元 年均增长 12 以

5、上 外贸出口年均增长 13 5 2005 年力争达到 100 亿美元以上 高新技术产 品产值占工业总产值的比重 2005 年达到 40 50 城镇人口占总人口的比重 2005 年达到 50 地方财政收入 年均增长 12 5 城市居 民人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为 7 城区居民人均住房使用面积达到 17 城镇登记失业率控制在 4 左右 到 2005 年 高等教育毛入学率达到 25 以上 人口自然增长率控制在 4 以下 2005 年总人口达到 735 万 青岛国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列 城市居民收入较高 消费能力较强 加上旅游 度假经济的拉动 社会消青岛国民

6、经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列 城市居民收入较高 消费能力较强 加上旅游 度假经济的拉动 社会消 费十分活跃 其中 住宅消费随着政府引导 奥运等展会刺激 整体走势继续趋高 房屋销售和土地交易价格指数上涨明显 预计这种趋费十分活跃 其中 住宅消费随着政府引导 奥运等展会刺激 整体走势继续趋高 房屋销售和土地交易价格指数上涨明显 预计这种趋 势将继续保持若干年 势将继续保持若干年 经济发展是城市发展的基础 没有强大的经济动力作保障 城市发展就会是一句空话 近几年来 作为沿海开放城市的青岛 经济经济发展是城市发展的基础 没有强大的经济动力作保障 城市发展就会是一句空话 近几年来 作为沿海开

7、放城市的青岛 经济 一直保持了两位数的增长 年均递增一直保持了两位数的增长 年均递增 14 314 3 从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力 从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力 第二节第二节 青岛城市规划及建设青岛城市规划及建设 城市总体布局结构城市总体布局结构 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城 西岸为辅城 环胶州湾沿线为发展组团 形成 两点一环 的发展态势 主城区和辅城规 划为城市相对集中发展的区域 环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域 形成 相对集中与适度分散 相结合的城市组织 结构关系 主城以市南区 市北区 四方区 李沧区 城阳区中心城区 城阳 流亭 崂

8、山区中心城区 高科技工业园区 和环崂山的沙子口 王哥庄 惜福镇 夏庄为主组成 规划建设用地面积 192 5 平方公里 实际居住人口 230 万人 人均建设用地 83 7 规划主体功能为全 市的行政 文化 科教 旅游 居住中心 资金流 物资流 信息流集散中心 集约化现代工业和高科技产业区 从城市整体布局结构来看 本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴 因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游从城市整体布局结构来看 本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴 因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游 物业的特点 又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期 物业的特点

9、又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期 城市用地布局城市用地布局 城市中心区规划以公共建筑为主体组成 形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构 是城市发展的核心地区 1 沿山东路 湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公 商务商贸为主的 城市主中心 并作为青岛市的中心商务区 2 沿中山路 莱州路 馆陶路 胶州路形成以商业商贸为主的主城 西部副中心 3 海尔路以东形成以行政办公 商业 文化娱乐为主的主城 东部副中心 4 自沧口广 场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城 中部副中心 5 在城阳区中心城区形成以行政办公 商业服务为主的主城 北 部副中心 6 在黄岛

10、区的唐岛湾北部形成以行政办公 商业商贸 文化娱乐为主的城市副中心 同时作为 辅城中心 居住区规划分新区建设和旧区改建两部分 主城的新建居住区主要向东部发展 辅城的新建居住区主要向西部和南部发展 规划红岛 发展组团作为远期城市居住区的发展用地 至 2010 年人均居住面积为 12 住宅总建筑面积为 5481 6 万 人均居住用地面积为 24 8 居住建筑用地面积为 76 88 平方公里 约占城市建设总用地的 28 8 至 2010 年规划新建 15 个居住区 夹岭沟 洪山坡居住区 浮山后一 二 三居住区 高科技工业园一 二居住区 老虎山北居住区 城阳一 二 三居住区 辛安一 二居住区 珠山一 二

11、居住区 薛家岛居住区 旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划 有重点 地进行 重点是改造棚户区和提高住宅成套率 从上述用地布局来看 夹岭沟 洪山坡居 浮山后 高科技工业园居住区将连成一片 成为被从上述用地布局来看 夹岭沟 洪山坡居 浮山后 高科技工业园居住区将连成一片 成为被 城市主中心城市主中心 东部副中心东部副中心 西西 部副中心部副中心 所围绕的纯粹生活居住区 同时在商业 文化 教育 体育 医疗以及公共绿地上均有相应规划 因此在这片区形成真正意义所围绕的纯粹生活居住区 同时在商业 文化 教育 体育 医疗以及公共绿地上均有相应规划 因此在这片区形成真正意义 上的上的 CLDCLD 中央生

12、活区 是具备相关条件的 所以本项目在营销推广上可以突出 中央生活区 是具备相关条件的 所以本项目在营销推广上可以突出 CLDCLD 的发展前景 的发展前景 房地产与城市建设房地产与城市建设 房地产价格总指数 105 2 上升 5 2 其中房屋销售价格指数 土地交易价格指数上涨明显 分别上升 7 6 和 4 3 房屋租赁价格指数 下降 5 6 2003 年 青岛市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升 14 6 和 18 房屋销售价格上涨幅度已达历年之最 推进住房改革 大力发展经济适用房 合理调整商品房建设结构 结合旧城区改造和新区建设 积极引导对城市经济适用房的投资和开发 逐步改善城镇居民的居住

13、条件 扩大住房信贷 活跃房地产二 三级市场 加强房地产经营管理 规范物业管理 建立健全商品房开发用地调 节手段 第三节第三节 青岛市房地产运行状况分析青岛市房地产运行状况分析 1 青岛青岛 2002 年房地产开发投资情况年房地产开发投资情况 2002 年青岛房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称12 月全年累计累积增长 房地产投资额 万元 250108103648612 其中 房地产开发投资额 万元 1762775252 3 2 施工面积 万平方 106 31419 83 4 其中本年新开工 万平方 97 1667 2 0 4 竣工面积 万平方 268 2522 9 1 7 土地开发面积 万

14、平方 66 5312 4 39 4 商品房屋销售额 万元 38546092017114 7 商品房销售建筑面积 万平方 190 5429 15 6 据统计 2002 年市内四区商品房成交 17130 套 同比增长 25 成交面积 183 2 万 同比增长 25 成交金额 49 83 亿元 同比 增长 49 二手房成交 15492 套 同比增长 34 成交面积 108 84 万 成交金额 21 5 亿元 同比增长 54 2002 年青岛房产交易市场的持续增长 特别是二手房交易空前活跃 主要因为市场有旺盛的需求 特别是东西快速路 旧城改造等项 目的启动 使得大量拆迁户涌入市场 市场需求被有效放大

15、2 房地产运行状况 房地产运行状况 青岛房地产持续升温青岛房地产持续升温 青岛市房地产市场自 2001 年开始不断升温 经过去年一年的市场调整后 青岛房地产市场更为火爆 而市场也逐步接受青岛市场的 发展 至 2003 年 更多的楼盘纷纷推出市场 市场的销售价格也有着大幅的提高 2003 年的房价比 2001 年的房价整体提升在 2000 元左 右 有的高档项目甚至更高 位于开发区与城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小 但也在 500 至 1000 元之间 住宅市场结构趋向合理住宅市场结构趋向合理 青岛市房地产开发投资额完成比上年同期增长 33 1 其中 住宅投资完成 57 84 亿元 占投资

16、额的 74 8 比上年所占比重提高 4 7 个百分点 增长 42 1 高于全市房地产投资增幅 9 个百分点 拉动青岛市房地产开发投资增长 29 5 个百分点 商业营业用房投资 8 21 亿元 同比下降 5 1 个百分点 增速下降 9 7 办公楼投资比上年增长 18 7 住宅投资主力优势的显现 说明青岛市房地产开发投资方 向已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整 加大了住宅产业的投入 非国有投资拉动作用强劲非国有投资拉动作用强劲 从投资主体看 各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的主要动力 全市非国有经济开发单位完成投资 70 94 亿元 比上年增长 44 5 高于全市开发投资增速 11 4 个百分点 占总投资的 91 8 比上年提高 7 3 个百分比 国有单位投资 6 38 亿元 比上 年下降 29 0 占比下降 7 3 个百分点 新开项目规模快速扩张新开项目规模快速扩张 目前青岛市房地产开发正处于新一轮启动期 新开工面积呈现出持续快增态势 带动全部房屋施工面积稳健扩大 各类房屋新开工面 积 595 65 万 比上年增长 26 7 其中 住宅新开工 514 7 万 增长