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1、房地产投资经济分析 深圳大学管理学院崔世娟 第四章房地产投资风险分析 第一节概述一 房地产投资风险的阶段性论证设计阶段的投资风险贷款额 贷款售价 市场需求 租金等仅是预测 可行性报告真实 预决策 决策 决策后 筹措资金阶段的投资风险自有资金大 风险小贷款落实 避免烂尾楼项目建设阶段的投资风险承包商 按质 量完成 材料价格 房地产升值潜力 自然灾害等追求 期房与现房差价 项目经营利润 房地产升值潜力等 项目试营运阶段的投资风险出租率达到预期 控制营运成本 其他项目干扰 应该做的工作 加大宣传 扩大知名度 减小成本 缩短试营运时间等 项目正常营运阶段的投资风险项目经营计划方案能否实现 项目设备新阶
2、段的投资风险技术要求复杂 投资数额放大 时间较长等 项目修复改造阶段的投资风险投资更高风险 投资费用是否少估 改造方向是否正确 是否会出现意外事故 项目拆除阶段的投资风险土地再开发 类似于第一阶段风险收入 残值收入 土地再利用收入 结论房地产寿命周期的不同阶段 投资风险与报酬都不一样越接近地面阶段 风险越大在不同阶段投资 所需条件不同 投资方式不同 追求目标不同利润分布规律为 二 房地产投资风险的种类商业风险 房地产不能成功运转的可能性 正常运行把握性小 风险大 支出 收入 风险大 反之 风险小 金融风险 资金市场利息的变化带来的房地产价值与支付利息的变化 与银行借款量成正比购买力风险 由于通
3、货膨胀 回收期越长 风险越大 变现风险 及时变现 降低销售价格 越专业化的房地 变现风险越大 自然灾害 意外事故风险 三 房地产投资风险的评价 一 风险评价指标营业率评价法营业率 年营业总费用 年计划总收入太高 管理不善 风险大 太低 成本费用估计不全 风险大 营业率 如公寓楼30 40 最合适 否则风险较大 偿债收益比评价法 还款能力指标偿债收益比 年营业净收入 年偿债要求越大 风险越小 住宅 1 2保本占用率评价法 保本占用率 年计划总支出 年计划总收入年计划总支出 年营业总费用 年偿债要求 保本占用率 风险 占用率 风险 住宅 85 90 一 三 法则评价法 在投资风险为1的条件下 投资
4、收益为3以上时 可以进行投资 第二节房地产投资各类风险分析 房地产投资商业风险分析房地产投资金融风险分析房地产投资购买力风险分析房地产投资变现风险分析房地产投资投资意外事故风险和自然灾害风险分析房地产投资主观风险分析 房地产投资商业风险分析1 房地产投资商业风险的影响因素房地产类型 地产 房地产 高档旅店 普通住宅房地产管理水平 水平高 支出低 收益高 房地产市场的变化 经济发展状况 房地产政策改变 政治环境及其它 房地产投资商业风险分析2 规避房地产投资商业风险的对策进行房地产类型组合投资选择投资者善长项目大规模投资 占领市场经济增长期间投资选择短平快项目仔细考虑维持管理费用 房地产投资金融
5、风险分析1 房地产投资金融风险的影响因素金融政策的调整 紧缩银根的影响银行贷款利率的变化 房地产价值的减低以及贷款利息的增加取消抵押品赎回权的威胁银行催还贷款的要求 房地产投资金融风险分析2 房地产投资金融风险的对策研究国家金融政策在投资时 考虑利率变化的可能性 在签定合同时 可以选择固定利息率 在评价投资方案时 考虑利率的变化 作出防范 重视被拍卖的威胁 控制抵押贷款的数额 抵押合同的签署以及建立有限公司加强经济管理 提供房地产投资项目的盈利水平 房地产投资购买力风险分析1 通货膨胀与购买力风险之间的关系2 通货膨胀对购买力的影响重视通货膨胀对房地产投资的影响争取较低的所得税税率选择好的地段
6、将通货膨胀转嫁给别人 房地产投资变现风险分析1 房地产投资变现风险的影响因素房地产的价值量 价值量大 不易变现房地产的建设程度 房地产的地段房地产的市场行情房地产的现金流量 房地产投资变现风险分析2 规避房地产投资变现风险的对策对各种投资进行组合 选择变现能力好的投资 进行组合选择易出售的房地产投资选好地段保证有足够的长时间持货的能力操纵现金流量高质量投资管理 房地产投资意外风险分析1 意外风险的影响因素地理位置房地产本身特性保险业发展水平抗灾救灾能力房地产管理水平 房地产投资意外风险分析2 降低风险的对策加强管理 积极预防选择自然灾害小的地段积极投保 房地产投资主观风险分析1 主观的影响因素
7、知识因素能力方面品德因素 房地产投资主观风险分析2 主观风险的防范与控制措施建立科学的用人体制加强信息分析和反馈 设立预警系统建立防范系统 进行监督高透明度的机制 房地产投资风险的控制通过明智的投资选择减少风险 选择风险小的项目进行多种经营进行市场研究 地段 时间 质量通过物业管理控制风险 进行现金流的控制 风险转移 将风险转移给租户 第三节传统的风险调整方法 回收期调整法风险贴现率调整法等确定性调整法 回收期调整法投资回收期 投资总额 年净现金流量当年净现金流量不等时 加总直至等于或大于投资总额 风险调整 最小可接受的回收期来调整风险基本观点 风险较大的投资项目必须比风险较小的投资项目具有一
8、个较短的回收期 缺点 精确度不够 调整数量带有主观性 回收期调整法如 某一仓库 购置时首期付款为80 000美元 其后5年内可以确保每年创净收益10 000美元 5年后将仓库售出 预期售价为100 000美元 持有期中每年收益由一资信评估无可挑剔的租户确保 该租户在租约上有5年签约期 5年后的仓库售价 将取决于该租户是否重新续定租约 这是一件不确定性很大的事件 假如租户不续约 那么售价将取决于投资者以同一租金费率寻找到一个同等租户的能力 风险贴现率调整法计算 贴现率i无风险贴现率 仅代表货币的净时间价值 如按中长期银行贷款利率 三年期国库券收益率等 风险补偿贴现率 代表伴随风险和投资者对待风险
9、的态度 如承受损失的能力 过去的风险经历 个人的心理偏好等 投资者的风险态度与评估一致时 此方法有效 确定一个恰当的风险补偿贴现率是困难的 风险系数设 无风险贴现率为5 风险补偿贴现率为6 则风险调整贴现率为11 例 Excel时间越长 风险系数越大 缺点 对远期风险贴现过重 等确定性调整法基本思路 决策者认为 未来收益的估计值 100 确定的某一特定数的收益 无风险 即认为这两件事的效用一致 等确定性系数 等价的无风险现金流量 预期风险性现金流量 等确定性调整法例 某一项目 预期3年内每年可产生净收益10 000美元 第3年年末将资产出售 预期销售净收入80 000美元 这笔收入能否实现 将
10、依据于主要经济条件是否剧烈变动 如果预期的变动没有实现 这笔收入将少得多 投资者对待风险的态度可以如表所示 Excel 预期收益风险越大 等确定性系数越小 风险贴现率调整法与等确定性调整法的关系 例 exceli 5 25 NPV 85031k 9 98 NPV 85015风险补偿贴现率 9 98 5 25 4 73 缺点 等确定性系数确定较困难 不适合初步投资决策 第四节现代风险测量技术 引言风险 实际结果与预期结果之间发生变动的可能性 准确性 它是一种可测量的 偏离最可能结果的概率 这是一操作性很强的含义 有人认为 此种风险分析方法不适合被应用于房地产行业中 传统风险调整方法 依靠主观直觉
11、 直觉是其基础 现代风险分析方法 需要一种语言 用数据表示风险 风险测量 概率大小风险与不确定性区别 决策情形分为三种 确定性 风险 不确定性确定性 决策只有一种结果 不确定性 各种可能结果的数目是不可知的 风险 各种可能结果发生的概率是已知的或可测的 风险测量 概率大小概率估计 各种潜在结果的概率 表示人们对各种事件是否会发生的信心大小 评估人员的主观估计 过去的研究经验 智慧 不管用何种估计 给每种潜在结果一种概率 就表示我们对此种事件是否会发生的信心大小 联合概率 例 某购物中心的评估人员 根据从好到坏的各种经济条件下的百分比租金率 分有竞争对象和无竞争对象两种情况 进行了年净现金流量的
12、估测 评估人员给出多种事件的主观概率 购物中心是否会被新建的概率 3 风险测量的解释 概率分布 连续或离散期望值计算 例 Excel离散度测定 方差和标准差作为风险的测量手段 方差 标准差 例 Excel 正态分布假设 如图 例 SF 29 262US F 187 500US F落在 158238 216762 之间的概率为68 26 现金流量 概率 F 170000的概率Z 0 6查表 0 2743则F超过170000的概率为 1 0 2743 0 7257变异系数 变异系数 标准差 预期现金流量 当期望现金流量大致相同 标准差能很好的起作用 当期望现金流量相差较大时 用变异系数来测量风险
13、变异系数越大 风险越大 4 标准偏差与现金流量的贴现模式 平均值 标准偏差方法需计算出预算期每一年的现金流量期望值和标准偏差单一期间的情况 例 首期投资 25000 三年后出售 50000 其标准偏差估计7000 前两年产生的现金流量为0 基准贴现率10 且假设现金流量服从正态分布 查表 即 投资者有99 的把握得到等于或大于首期投资 也就是说 项目有99 的把握是可行的 复杂型现金流量的风险问题各年现金流量的相关性完全相关 相关系数为1不相关 相关系数为0部分相关 相关系数为0至1之间 Fi Fj的相关系数 完全相关的现金流量例 一个房地产项目需要50 000的首期支出 一位评估人员对年现金流量作了均值和标准差的估测 结果见Excel 不相关的现金流量现值的期望不会改变标准偏差变化则上例的结果 部分相关的现金流量希莱尔式 现金流量接近不相关 放在一组现金流量接近相关 放在一组分组后按相关和不相关处理SNPV 例 收入 相关成本 不相关计算结果 作业某房地产项目 初期投资3500万 预测1到3年的现金流量的均值和标准偏差如下表 根据分析 各年收入会相互影响 各年支出相互独立 请计算净现值的期望值 标准偏差以及变异系数 i 12 假设净现值服从正态分布 该项目的可行程度有多大 假设目标利润定为500万 实现目标利润的把握有多大
