《精编》房地产业的投资报告书

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1、房地产集锦 2000年 2001年 地区人气指数2000 12 22南京 消费者对尾盘的兴趣 20 30岁人群购房需求状况分析 30 40岁人群购房需求状况分析 50岁以上人群购房需求状况分析 什么样的房产吸引百姓 综合考虑 户型的选择 付款方式的选择 绝大部分人购房要看房四次以上 对房价的认识 什么样的房产吸引百姓 5 对房价的预期 联排住宅 1 TownHouse 联排别墅 联排住宅 准确说法 TownHouse由几栋甚至十几栋低于三层的低层住宅并联组成 每栋面积约在150 200平方米左右 有自己的院落 有天有地 院子一般不超过50平方米 另外 还要有专用车位或车库 TownHouse的

2、特征离城不太远 价格不算太贵 定位是第一居所 TownHouse作为别墅和公寓的中间形态 即令满足了现代人请近自然 渴望别墅感觉的天性 又可以解决现代工作所需要的高效交通 所以完全可以作为第一居所使用 联排住宅 2 TownHouse1 社区配套要高档齐全 住宅郊区化离不开好的社区环境与配套 尤其是老人对于医院 孩子对于学校有很强的依赖感 开发商的做的不仅仅是一个小区 而是一个城 2 公交的便捷度也要考虑 因为并非每一个家庭成员都配有小汽车 所以公交的便捷性也应考虑 3 物业管理的水平 重点考察安全方面的保障措施 同时好的物业公司才会有能力组织针对小区居民的社区活动 4 设计上要有错落感 南京

3、住宅郊区化 空气质量价格基础设施的完善住宅郊区化 南京向特大型城市迈进 小高层 楼间距大而享受更多的共享空间 绿化面积更大 环境更好建筑结构调整好 分割灵活而更加实用 得房率高 配套齐全 通风 采光 观景效果更好而后符合现代时尚 健康家居需求 房地产概念化的误区 开发商项目楼盘的品牌概念仅仅停留在刻意的包装上商品品质 企业资信 售中售后服务的完善 销售网络的便利和规范 以及围绕产品衍生出的人文历史内涵 提升房屋品质 公布所建项目用材 施工进度 兽后服务细则 业主首付和月供 开发商咱信 资质 设计商 工程监理商及物管商的详尽资料说明 楼盘的形象可以包装 而房屋本身的品质却无法包装 广告 注重平面

4、表现而淡化广告诉求 虚张声势 华而不实 住宅是什么 住宅是个人休憩之地 是最后的避难所 是人们在世上得以生存 维持和发展的出发点 她是一个充满情感 令人动情的地方 她是一个令人魂牵梦绕之所 概念纵向延伸的突破 SOHO SOHO SmallofficeHomeoffice小额投资 在家办公 SOHO不但指在家工作的人 也包括个人创业者和小型的公司 SOHO与上班族的最大不同是工作与生活不在明显分割 办公与居家合二为一 创业型SOHO自雇SOHO兼职SOHO在职SOHOSOHO的工作方式已成为世界性的趋势 楼盘绿化 小区园林规划 小区园林规划 种树木 培植草皮 吸收二氧化碳 释放氧气 净化空气

5、抵挡风沙 抑制灰尘 保护人体健康 大自然的绿色符合人们自然的原始诉求 提高生活品位 绿 不只是为了观赏 生活在城市中的人们早已习惯了克制自己的冲动 因为草地中央正竖着 禁止践踏 违者罚款 的警示牌 难道我们就不能拥有一个可以用来打滚的草地吗 误区 小区绿化过于注重观赏性 而忽视其实用性 观赏性与实用性结合起来 而且偏重实用性 生命力强的耐践踏的草种 同时配上有一定观赏价值 生命力还可以草皮 将绿色景观与运动 趣味有效的结合起来 网球场的稀少 跑道 片段 南京的滨江地区将是最具价值 最美丽的居住区之一 除新街口 山西路 鼓楼等地的商住楼较为理想外 整个南京市的写字楼行情不景气 生活品质连升三级

6、在最近几年内 南京的商品房市场需求将持续攀升 需求极旺 有购房打算的人达到48 09 2000年南京个人购房占房地产交易总额的80 南京人已逐渐接受了 提前消费 信用消费 的观念 2001年 南京城市建设投资达88亿元 2001年 南京市人均住宅面积将达到10 3平方米 2001年南京市将重点建设宁南 长巷等居住区 竣工住宅250万平方米 南京房地产业平面广告 5 6月 南京房地产平面广告 7 8月 房地产广告媒体选择排名 房地产行业平面广告投放量 月份是房产销售的传统旺销季节 随后的7 8月份由于夏季来临 天气炎热 市民看房 购房的积极性都大大降低 从这份长期投放走势曲线可以看出 无论是销售

7、市场还是推广市场 7 8月份都是一个低谷潮 5月份媒体选择示意图 6月份媒体选择示意图 7月份媒体选择示意图 8月份媒体选择示意图 房地产行业平面广告 规格 尺寸 套色分析 房地产行业平面广告 规格 尺寸 套色 规格 尺寸 套色分析 影响广告规格 尺寸 套色的因素主要有以下几种 楼盘项目定位 品牌形象的需要 高档次 高素质的楼盘需要通过大版面 高密度的广告投放来体现形象 而中小楼盘受推广预算 经济实力的限制 往往只能另辟蹊径 目标受众层次及媒体接触习惯 不同的项目定位必然针对不同的消费群 其层次 接受习惯的差异也会影响广告尺寸及套色安排 开盘 促销等特殊销售节点的影响 往往需要通过提高发布规格

8、来提高瞩目率 房地产行业平面广告版面分析 南京东进南延战略 城东新区 仙林 西岗 马群 面积80平方公里 优质的生态系统 西靠紫金山 北依栖霞山 东望宝华山 汤山 南临青龙山 大气 水质 噪音等各项指标均达到旅游区标准 便利的交通 南临沪宁高速 宁杭公路 绕城一环 二环路从中穿过 北接312国道 距禄口国际机场仅30分钟车程 长江二桥的开通将使该区到江北仅需10分钟 公交线路 5 6 11 29 36 49 51 58 68 69 70 71 84 高校聚集 南京农业大学 南京理工大学 解放军工程兵学院 亚东新城南师大新校区 江苏财经大学分校 南京森林高等公安专科学校 江苏省基督教圣经专科学校

9、 良好的先天条件 使得城东新城区的建设站在一个很高的起点上 住宅开发向东挺进 住宅开发东进带来的顾虑 东进是否对紫金山一带的环境造成破坏 交通有没有宣传的那样方便 紫金山以东地区的房产是否会增值 配套设施的完善 开发商的开发实力是否让人放心 东进 的前景 东进带来的改变 不是简单的又一个住宅的建成 而是要建成一个环境优美 集居住 文化 教育 高科技为一体的城东新区 沪宁高速公路等大交通环境的牵引 区内立体的交通网络的形成 将确保建成后的城东新区的交通便捷 大学城的崛起 城东新城区将最有希望成为 南京的硅谷 环保意识的深入人心 可持续发展的开发 在很大程度上保证了城东地区良好的生态环境 随着城东

10、新区高品质楼盘的推出 开发的深度 广度的不断推进 土地可供开发的面积减少 房产的增值空间巨大 2005年的南京 城镇居民年可支配收入达11000元 2000年为8200元 人均住房面积将提高到12平方米 1999年为9 68平方米 长江路 文化一条街 200年南京住宅流行风 住宅郊区化生态住宅双景住宅亲水住宅节能住宅立体式住宅框架结构景观设计别墅教育配套 2000年11月洁肤类产品广告播出费用 2000年11月洁肤类产品广告播出时长 秒 2000年11月洁肤产品广告播出次数 北京小户型的热销 价格是最大的优势 可以用相对较少的确钱买到城里的房子 降低生活和工作成本 目标消费者 刚刚参加工作的年

11、轻高薪阶层 急于住房 想在城里投资的人 买一套房你会看几次 上海人至少9次广州人3次北京人2次上海1999年共推出326个新楼盘 广州130个 世纪新房十大买点 1 5 房型八大功能 起居 就餐 厨卫 就寝 储藏 工作 学习 阳台 对于购房者来说 缺少一项 就很难保值 套房公寓化 小高层和多层住宅日益向公寓化发展 是指一个楼面尽量少安排住户 这样既能满足每户家庭的私密性 同时也满足房间的充足采光和通风 立面三段式 楼房外立面采用三段式设计 即底部 中部和上部 三段立面大都有纵横线条装饰 讲究用玻璃 铸铁 瓷砖 不锈钢等建材以及空调板凹凸窗配置 具有较强的现代质感和丰富层次感 微型复式房 过去复

12、式房每套至少200平方米以上 如今出现了150 180平方米的 微型复式房 不少高层住宅的顶层和低层都设计成复式结构 有的整栋都是复式 流行北阳台 北阳台的设置近几年开始流行 最近越来越强调北阳台的操作功能 不但使之成为厨房的辅助空间 同时开始考虑在北阳台放置洗衣机 世纪新房十大买点 6 10 储藏室不可少 尽管储藏室已被普遍使用 但大部分都是简易的半封闭式布局 现在已把储藏室做成一个全封闭独立进入式的空间 如同一个正规小房间 墙面分隔凹凸 以往的室内墙面都是平面的 然而现在出现了凹凸分隔墙 这样 可使购房者嵌入一些家具和书柜 有的利用凹凸分隔墙巧妙的装饰成具有层次丰富的天然摆设 注意厅功能

13、目前人们已把厅分成 客 餐 两类功能 客厅和餐厅错落分开 不在同一直线上 有的把客厅抬高20 30厘米 造成 落差 使厅的布局更丰富和活泼 同时也区分了厅的两种功能 袖珍小户型 不少住房已把三室一厅面积控制在110平方米以内 人称 袖珍三房 一方面避免房间面积过大提高总价 另一方面也考虑孩子长大分居的需要 环境园艺化 小区环境绿化日益 走向园艺化 不少开发商在绿化造景上刻意追求建筑与观景 自然地形与人工景点融为一体 品牌不是做秀 中国房地产业在买方市场条件下 已不可避免的进入商品力 销售力及形象力全方位竞争以及以消费者为导向的营销时代 房地产品牌的内涵应该是 为社会公众提供合理的 人性的 建筑

14、空间 并赋予其具有现代精神 个性化的生活方式及价值 低效的品牌传播 房地产项目 产品 服务 的名称 符号系统 普遍存在着相互重复 无个性化的现象 名称传播的唯一性 可识别性 双向传播模式毫无个性的陈词滥调 美好 尊贵生活 豪宅 花园 别墅 几乎是使用率最高 也是最没亲和力甚至令公众反感的一个词汇 帕累托的 80 20法则 未来中国房地产业的占据80 比例的成功品牌 是由那些只占有20 的社会资源的经营者所创造 而掌握行业80 的经营者却只拥有不到20 的成功品牌 成熟楼盘描绘 单元户数更少 楼面驻户较少 楼层大都布置二三户 高层最多四户 此种布局往往采用单元拼接法设计 这样既能满足要求每户家庭

15、的私密性 同时也能满足房间的充足采光和通风 内部空间 功能细化 分区明显 户型须具八大功能 入口门厅 起居客厅 餐厅 卧房 主卧房 老人房 儿童房 客房 书房 健身房 厨房 储藏室 卫生间 梳妆台 更衣室 阳台 未来两房间面积介于85平方米 90平方米之间 三房面积介于110平方米 120平方米之间较为合适 比目前标准提高15平方米左右 小区园艺化环境 小区环境绿化日益走向 园艺化 营造 庭院生活与公园里的家 是圆景规划师永恒的主题 小区内形成多个由不同大小的休闲 交流中心 设置人文化的小品和植被 消费观念变化 不再追求家庭装修的风格迥异 装修逐步一次到位 二次装修基本上属于装饰 厨房的台案柜

16、多为定型产品 新型环保建材的大量使用以及细节空间的设计也需合理 购房方式的选择 动用存款 买房的基础性储备 有60 70 的居民认为需要投资住房住房补贴 职工购房的有力支持公房交易款 帮你实现住房 升级换代 银行贷款 明智和科学的消费方式 1999年国家读对贷款买房又降低门槛 最长期限由20年延长到30年 利率5年以下 包括5年 降至5 31 5年以上为5 58 11月份国房景气指数 103 68点 比去年同期上升2 57点 再创今年以来的最高值 全国商品房平均售价2091元 商品住宅售价1962元 中国住宅未来八大买点 1 3 国家康居工程 一个实在的买点 国家对小区制定了严格的标准 由国家为开发商当家 由专家为老百姓把关 知情权 一个被忽略的买点 消费者权益保护法 规定消费者对所买产品具有知情权 商品房投诉较多 产品说明书 质量保证书 环境景观 一个可以做的更好的买点 建筑与环境的统一 景观设计存在五个方面的问题 1 景观与建筑单体缺乏共同语言 2 景观设计过分西洋化 雷同化 3 景观设计过于艺术化 园林化 4 景观设计缺乏 识别系统 差异识别 景观设计缺乏文化的深层认识 景观设计